房地产估价理论与方法分类模拟题房地产估价概论四Word格式.docx
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④相关经济损失评估业务。
例如,因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估。
⑤房地产咨询业务。
例如,房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。
2.从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是______。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
D
[解答]本题考核的是对估价准确性问题的认识。
判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将该评估价值与真实价值进行比较,实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
3.一个估价项目中的估价时点本质上是由______决定的。
A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
[解答]本题考核的是估价时点的概念。
估价时点不是可以随意确定的,应当根据估价目的来确定。
估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的。
4.关于房地产估价误差的说法,错误的是______。
A.判断评估价值误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较
B.估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C.所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定限度,因此需要确定合理误差范围
[解答]本题考核的是房地产估价误差。
不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度。
5.某套住宅月有效毛收人为3000元,运营费用为有效毛收入的10%,因楼上装修漏水,使该住宅被水淹,需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元,在装修前3个月内均匀投入,装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成损失为______元。
A.49627
B.5764.7
C.65548
D.65920
C
[解答]本题考核的是房地产损害的求解。
估价时点为开始装修之时。
(1)装修期间及装修完成后放置3个月的租金损失=2700/0.5%×
[1-1/(1+0.5%)6=15920.24元。
(2)装修费用=50000/(1+0.5%)1.5=49627.33元。
该住宅因被水淹造成的损失=
(1)+
(2)=15920.24+49627.33=65547.57元。
6.关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法,正确的是______。
A.确定估价时点在先,得出评估价值在后
B.得出评估价值在先,确定估价时点在后
C.确定估价时点与得出评估价值同时进行
D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示,谁先谁后都可以
A
[解答]本题考核的是估价时点原则。
遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了,更本质的是确定估价时点应在先,得出评估价值应在后,而不是有了“评估价值”之后,再把它定义为某个时间的价值。
7.关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是______。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
8.下列房地产估价活动中,不属于鉴定性估价的是______。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
[解答]房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用,可以分为两种不同性质的估价:
鉴定性估价和咨询性估价。
鉴定性估价或称证据性估价、公正性估价,该估价报告具有“公共产品性质”;
咨询性估价,该估价报告是一种“私人产品”。
在这两种性质估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任,但鉴定性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
9.某住宅楼因临近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积10000m2。
共有100套住房,有100户居民。
经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500元/m2;
如果对该住宅楼进行修复,恢复工程费为150万元,并需要居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;
该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是______。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
[解答]
(1)修复的各项必要费用,包括修复工程费、搬迁费和临时安置费,即:
150+0.13×
2×
100+0.15×
6×
100=266万元。
(2)修复所能带来的价值增加额,为修复后与修复前的市场价格之差,即:
[5000×
(1-5%)-4500]×
10000=250万元
该损害在经济上是否可修复,是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。
如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额,则在经济上是可修复的;
反之,在经济上是不可修复的。
因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元,所以该损害在经济上是不可修复的。
(3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额,为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差,即:
(5000-4500)×
10000=500万元。
(4)在不修复情况下,价值减损额为500万元,平均每户可得5万元。
10.与非专业房地产估价相比,专业房地产估价的特点不包括______。
A.它是专业估价机构和专业估价人员完成的
B.它提供的是专业意见
C.它具有公信力
D.它实行无偿服务
[解答]专业房地产估价实行有偿服务。
专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务,要向委托人收取一定的费用。
11.在下列选项中,不是房地产估价当事人的是______。
A.房地产估价机构
B.委托人
C.受托人
D.注册房地产估价师
12.______由委托人和估价目的双重决定。
A.估价要素
B.估价时点
C.估价对象
D.价值类型
13.把一宗土地的价值或价格在其上建筑物的各单位(套)之间进行分配属于房地产价值评估相关业务的是______。
A.房地产价值分配业务
B.房地产价值提升评估业务
C.房地产价值减损评估业务
D.相关经济损失评估业务
14.______是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的。
A.价格
B.价值
C.估价
D.评估
15.在英国和其他英联邦国家估价委托人起诉估价师的诉讼中,法官对于难度很大的估价业务误差范围定在______。
A.±
5%
B.±
10%
C.±
15%
D.±
20%
[解答]在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的诉讼中,法官使用的误差范围通常是±
10%,有时放宽到±
15%,对于难度很大的估价业务甚至放宽到±
20%。
如果评估价值超出了误差范围,即可认为估价师有“专业疏忽”。
16.一种财产只有同时具有______特性,才真正需要专业估价。
A.独一无二和价值较大
B.价值较大和保值增值
C.独一无二和保值增值
D.价值较大和寿命长久
17.房地产估价在估价行业中占主体的原因不包括______。
A.房地产“量大面广”,其他财产相对较少
B.房地产需要估价的情形较多,其他财产需要估价的情形相对较少
C.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务,其他财产估价主要限于价值评估本身
D.房地产估价的价值量很大,其他财产估价的价值量相对较少
18.房地产抵押贷款到期后,继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的评估属于______。
A.初次抵押估价
B.再次抵押估价
C.续贷抵押估价
D.抵押期间估价
[解答]房地产抵押对房地产估价的需要,归纳起来主要有下列5种:
①初次抵押估价,即将没有抵押的房地产抵押的,对该房地产的抵押价值进行评估。
②再次抵押估价,即将已抵押的房地产再次抵押的,对该房地产的抵押价值进行评估。
《担保法》第三十五条规定:
“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。
”③续贷抵押估价,即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的,对该房地产的抵押价值进行评估。
④抵押期间估价,即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要,定期或在房地产市场价格变化较快时,对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。
⑤抵押房地产处置估价,即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的,为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据,对该房地产的市场价值等进行评估。
19.征收与征用的不同之处在于______。
A.征收是强制性的,而征用不是
B.征收不需要给予补偿,而征用需要给予补偿
C.征收是所有权的改变,而征用只是使用权的改变
D.征收需要经过法定程序,征用不需要经过法定程序
[解答]征收和征用既有共同之处,又有不同之处。
共同之处在于,都是强制性的,都要经过法定程序,都要给予公平补偿。
不同之处在于,征收主要是所有权的改变,是国家将集体或私人所有的财产强制地征归国有,不存在返还的问题,通俗地说是“强买”;
而征用只是使用权的改变,是国家强制地使用集体或私人所有的财产,被征用的财产使用后,应当返还被征用人,通俗地说是“强租”。
二、多项选择题
1.下列关于房地产估价本质的说法,正确的有______。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差,但误差
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