南京市商业单身公寓市场研究报告样本Word文档下载推荐.docx
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人均收入水平对房地产周期影响
发展阶段
开启阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800-1300
1300-8000
8000-1
1以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
房地产发展特征
超速发展,单纯数量型
快速发展,以数量为主,数量和质量并重
平稳发展以质量为主数量和质量并重
缓慢发展综合发展型
南京人均GDP已经达成5880美元,根据国际发展经验,和此相对应房地产发展正处于快速发展阶段,房地产发展动力强劲。
1.3城市总体计划——多关键发展城市格局
在主城基础上关键发展河西次关键,关键培育三个新市区,即东山、仙西和江北三个新市区次区域中心,形成多核区域中心格局。
区域特征
发展引擎
河西新城
政府全力打造区域,但产业支撑还未成型,区域正处于发展成熟期
十运会(光环已过)、轨道交通(价值还未表现)、CBD(有待时日)
北部开发靠近尾期,中部奥体时代正在发展中调整
仙林新市区
自然环境优美,依靠大学城
教育产业为主
大学城开发已经进入快速发展期
江北新市区
重化工基地,城市发展滞后,发展机遇难以确定
重化工产业
处于开启发展早期
东山(江宁)新市区
布局分散,多板块并存发展
雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通
各板块分阶段快速发展
因为十运会引擎作用,政府倾力打造河西,对三大新市区市政配套投入有限;
十运会过后,奥体光环效应退减,区域进入调整发展期。
三大新市区中:
江北地域最宽广(现在发展最滞后);
仙林单一优势显著;
东山(江宁)经济实力最为雄厚、自然环境优美,发展优势日趋显著。
小结:
城市发展给江宁带来机遇和挑战
⏹南京作为长江中下游关键发展城市,未来在区域经济格局中也将饰演愈加关键角色,城市对外辐射能力十分显著。
⏹飞速发展经济,增加了居民收入水平,也为城市发明了多个生活方法并存可能。
⏹一城三区城市计划,加紧新城建设发展,也展现出了南京多元、多关键方向发展。
2江宁市场背景
2.1发展沿革——自然起步,政策加速
2.2增加带动,投资建设发展迅猛
底江宁撤县设区,计划为南京三大新市区,经济建设和社会发展全方面提速,城市化进程快速推进,江宁四处充满着勃勃生机和繁荣强盛景象。
地域生产总值(数据起源:
南京统计局)
投资建设情况(数据起源:
产业结构百分比(数据起源:
江宁经济发展展现以下特征:
——■□经济连续稳定高速增加。
——■□固定资产投资和房地产投资速度增加快速。
——■□经济结构调整步伐加紧,工业基础实力雄厚。
2.3城市化进程和经济同时快速推进
■□城市版图急剧扩大——城市化发展代表
从《东山新市区总体计划》能够看到,江宁城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移,地域半径由15公里扩大到现在25公里以上,向南发展趋势突显,且发展速度迅猛。
■□人口结构改变——吸纳和消化并举
(1)当地人口
■人口增加
截止到底江宁区总人口达成了84.55万人,参考江宁新东山远景计划来看,未来江宁会容纳到85万人口,未来发展空间十分宽广。
江宁东山城市人口远景计划(数据起源:
南京计划局)
片区
人口规模(万人)
计划建设用地面积(公顷)
远景
岔路口
5
6
8
730
850
890
东山镇
18.3
21.4
28
1330
1410
1580
百家湖
10.8
13.4
24
2070
2120
2140
机场
—
630
九龙湖
3.7
5.2
13
2240
2380
2790
民营科技园
2.2
4
580
650
700
累计
40
50
85
7000
7500
8700
■南京市区人口郊区化
自江宁撤县建区后,房产业行业在全区经济比重也和日俱增,区域依靠自然环境支撑高级物业和高性价比中低级物业并存,深受南京市区中高端和低端用户欢迎,承载着南京市区人口集散。
(2)外来人口
■周围郊县吸纳力有所增加
在城市化进程中,中心城区不停向外扩张,郊区土地逐步融入城市,郊区人口也随之向城区迁移。
依据江苏第五次人口普查资料(数据起源:
从以上数据中能够看出,1990~,城区人口增加97.42万人同时,土地面积增加了124.1平方公里;
同期,近郊土地面积降低了113.49平方公里,和城区土地面积增幅相当,郊区人口正逐步向城区迁移。
江宁自底撤县改区后,近几年来,周围郊区人口显著向城区迁移。
■产业人口增加
以高新科技为主高新产业发展迅猛。
江宁新批三资企业180家,其中千万美元以上项目100个,协议注册外资9.3亿美元,同比增加25.4%;
实际使用外资4.36亿美元,同比口径增加52.1%。
大批企业入住同时也带来了大量当地化居住需求,带动江宁房地产市场发展。
依据计划,江宁大学城将建成15所高校、20万学生。
大学城初步发展成型,对江宁房产市场发展起到关键作用。
2.4交通设施日渐完善,大南京格局指日形成
■□地铁1号南延线——拉近江宁和主城时空距离
依据现有计划方案,地铁一号线南延线将从安德门站出发,全长17.1公里。
全线12个车站分别为宁丹路站、共青团路站、花神庙站、南京南站站、宏运大道站、秦淮路站、胜太路站、百家湖站、小龙湾站、竹山路站、天印路站、城东路站等,车辆基地设在城东路东北方向。
立即开工,完工地铁南延线将使南京主城和江宁形成有效对接,极大拉近江宁和主城时间和空间距离,江宁也将真正和南京融为一体,形成真正大南京版图。
南延线暂不进江宁大学城。
依据计划,地铁南延线应延伸至江宁大学城内。
现在已经有南京医科大学、河海大学等大学入驻,人口4-5万人左右。
人口总量虽多,但考虑到大学城人口相对分散,以学生为主,客流周期性显著,平时客流少,周末客流多,即便远期也难形成大量、稳定客流,从经济角度分析,不宜延伸到大学城内部。
■□铁路南站——提升区域枢纽地位,推进区域经济发展
计划中火车南站要建成亚洲第一大站。
整个南站站场将由三部分组成,分别是高速车场、普速车场及城际车场。
依据计划,建在岔路口地域南京南站,将替换现有北站成为南京交通门户。
它规模将是现有南京站6倍左右,到时接送旅客量也将是计划中南京新站9倍,80%以上客流将在南站被分流。
铁路南站建设,将带来大量人流、物流、资金流、信息流,这将对江宁经济发展和城市繁荣起到主动作用。
■□快速公交干道系统——改善区域交通环境
依据计划,主城区和东山新市区间将开启快速公交系统,和地铁、轻轨等交通方法相比,快速公交系统优势是投资省、见效快,通常造价是相同长度地铁建设成本1/10,运行速度可达40公里/小时,单向运输能力每小时可达2万-4万人。
现在,建设计划部门正在进行最终论证阶段,争取在前建成东山直达主城快速公交系统,改善江宁和主城交通情况。
■□多条快速线路计划——为区域可连续发展预留空间
南京主城和东山新市区通道最终确定了“4轨2高4快4主2次”方案。
■4条轨道交通线即
轨道1号线南延线,从安德门站出发,接铁路南站南下,沿利源路至天元路向东至大学城,远期转化为轨道7号线;
轨道3号线由夫子庙向南,交宁溧路后至铁路南站;
5号线自城东干道,穿过大校场机场,沿竹山路南下,至殷巷组团;
机场轻轨线自铁路南站出发,沿将军路向南通往禄口机场。
短期内地铁1号南延线暂不停靠大学城,而本案距离底站城东路站约有.2.5-3公里左右。
从远景计划来看,地铁1号南延线将沿龙眠大道一直通向江宁体育中心,而且延线经过本案,这也将全方面打破项目交通瓶颈。
■2条高速路为宁杭高速和机场高速。
■4条快速路为宁丹路、宁溧路、天印路北延线、104国道北延线。
■4条主干道为土山路北延线、利源路、新城路和将军路。
次干道为双龙街东计划路、铁路南站西侧计划路。
快速干道计划增强了江宁抵达各区域便利性,形成四通八达交通网道,带来区域发展全方面处理方案。
2.5区划再次调整,江宁发展,后劲十足
江宁经济发展迅猛,但江宁镇街经济发展水平不高,在全区经济总量中所占份额较低,和整体发展势头不相当,一定程度上制约了江宁经济发展。
■□打破行政区划体制性束缚,让经济全方面提速
3月江宁调整了镇街行政区划方案,江宁由原先9个街道、11个镇调整为7个街道、2个镇,撤并幅度超出50%,
南京市计划局
乡镇数量(个)
平均面积(平方公里)
人口(万人)
调整前
20
78.56
3.92
调整后
9
174.8
8.7
在调整前,乡镇数量多,面积小,人口少,管理起来相对复杂,合并后,乡镇人口和地域面积增加,资源得到有效优化,打破行政区划束缚,提升经济发展速度。
■□加速城市化进程,促进城镇一体化发展
总体来看江宁城市化率只有54%左右,城市化滞后,不仅增大发展成本、影响工业化进程,而且不利于人居环境深入优化,影响人民群众生产生活质量。
经过区划调整,实施镇街撤并,深入壮大镇街规模,提升城市建设和管理水平,充足激活中心城区和关键城镇潜能,深入拉开城市框架、提升城市形象,促进城镇一体化发展。
此次区划调整是江宁自撤县改区后又一次行政调整,此次区划调整,不是简单镇街数量加减,而是把资源有效优化,促进资源集聚和流动,加强区域整体经济实力。
双城记——江宁,一座挑战主城南京新城,其发展前景宽广
⏹《南京主城和东山新市区通道计划》给江宁楼市注入了新发展活力,江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展和扩张关键作用,成为南京城市经济龙头,未来发展关键腹地。
⏹区域经济、人口、交通、配套等各项设施全部为区域发展前景提供宽广发展空间。
⏹区划调整,是将江宁资源深入强化和优化,促进原先资源集聚和流动,提升区域经济动力。
⏹从江宁未来发展前景来看,科学园地域作为江宁全新发展板块,将负担起新城扩张关键职能。
3江宁房地产市场概况
3.1江宁房地产总体市场分析
■□商品房地产市场形势——供给旺盛,需求平稳
网上房地产
前,江宁市场数据统计不够规范,房产数据不够全方面,市场供需一直展现两旺局面。
市场格局改变,供给连续加大,到下六个月,江宁需求供需比才逐步缓解,伴随需求稳步提升,未来一段时间江宁整体供求将有所缓解。
■□区域各个板块特征
(1)片区分布
片区
市场形象
产品特征
价格特征
资源分析
发展趋势
岔路口片区
市区一般中低收入居民疏散居住区,入住率较高,第一居所特征显著
经济实用型大众化物业,中小户型为市场主流,一般公寓产品为主,有少许别墅
前期价格较低后期价格上扬
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