潍坊市区市场调研报告及营销方案Word文件下载.docx
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主要目标群体是个体工商户和小微企业主。
调研计划和方法:
。
由于潍坊市区覆盖面积较大,行业类别广泛,短期内难以深入全市区和全行业。
因此在调查过程中,我们集中选取较大商圈,以实地走访,深入市场进行需求性和指向性调研。
首先,我们在开展调研之前,对潍坊市场进行了整体划分,归类了潍坊市区的主要集群市场和产业分布,了解潍坊市区经济特点与较为繁华的商业区。
选取具有代表性的商圈,比如火车站商圈,泰华中心商圈等,以及行业集中的集群市场,像建材市场,水产市场,糖果市场等,进行了实地调查走访并形成区域内的市场调研报告。
然后,我们与分行客户经理座谈,充分了解我行在潍坊市区的行业信贷状况与市场环境,根据分行客户经理的工作经验,结合微贷产品特点确定目标市场,以便有针对性开展工作。
一个市场
潍坊是中部重要的地级市,工农业发达,农业作为经济基础,工业成为了潍坊的经济支撑,在发展过程中,形成了五大支柱行业:
机械装备、纺织服装、海洋化工、造纸包装、食品加工。
因此与支柱产业紧密相关的小微企业也获得了极大的发展,五大支柱行业中,机械装备,海洋化工,造纸等多以大集团公司带动,与中小企业协同发展,这样的客户授信基本以中小企业贷款为主,与微贷相关度不大。
在市区市场来看,与微贷相关度较大的体现在服装行业,食品行业,以及相关商贸类,这些是我们重点关注的市场。
除此之外,以满足人们生产生活需求的行业也有较大市场空间,比如家居建材,快消品,日常用品等,这些行业是人们生活中的刚性需求,所以市场很稳定。
这几大类行业比较集中,多以个体工商户形式,以沿街开店,入驻商场为主。
整体上,资金需求比较稳定,有较大的市场发掘潜力。
基本上这样的客户群体,需求资金集中在10万-30万,其行业中的批发客户规模较大,下游覆盖广泛,需求金额可达30-50万。
服装业:
聚集性强,多分布购物商场、服装批发城、布匹城等成熟市场,资金需求符合与季节性有较大关系,且大多经营时间很久,稳定性强,风险较小。
食品行业:
包括加工和流通,除部分集中市场外,分布在各个生活区,市场需求稳定,决定其资金需求也是持续的,基本都是多年经营,生意较好,风险也较小。
家居建材行业:
与生活环境紧密相关,所以市场需求也较大,多分布在集群市场,集群市场成熟度较高,资金需求季节性不强,但在春秋季较为明显,行业风险不大,但要注意生意的下游回款。
日用品行业:
母庸置疑,指生活必需品,或者接近生活必需品的相关方面,比如酒水,水产冷鲜,超市,电动车等,生活的必需品的定位决定了市场的需求较好。
但其资金需求多是生意规模扩张,资金需求持续性不强,但胜在行业很稳定。
两个商圈
一、火车站商圈
潍坊火车站站址位于潍坊市潍城区,火车站是也是潍坊的城市坐标原点,作为潍坊人流量最大的区域之一,火车站核心商业圈,交通便捷,位置优越,集聚了众多购物消费类商业场所。
高档商场以万锦国际广场、金沙城市广场等为代表,中低端的以小商品城等为代表,以及众多专卖店,威尼斯数码广场等大型电子数码卖场等,满足了各类消费群体需求的同时,吸引了越来越多的高消费群体,使得此区域成为潍坊消费力最强的区域之一。
作为潍坊发展久远的商圈,商业繁荣及生活便利,使得大量高收入、高素质的人群于此处消费及工作,越发使得此区域成为潍坊经济发展的有效助推力。
潍坊火车站商圈绝佳的地理位置,成为房地产开发炙手可热的地段,五道庙商业街、金源大厦、浩博时代广场等商业地产集结于此。
南面的中华茶博城以及茶叶批发市场也成为一大商业集结地。
(一)小商品城市场分析
潍坊小商品城历史悠久,地理位置优越。
它始建于1993年7月,是山东省最大的小商品批发市场之一,自1994年1月建成开业以来,市场规模逐步增大。
坐落于潍坊市区中心,西靠繁华的商业街和平路,东距潍坊汽车总站一里之遥,向南是繁忙的火车站广场。
目前,潍坊小商品城资产总值已超过10亿元,总建筑面积达15万平方米,营业面积10万平方米,拥有营业房1785间,摊位1837个,库房555间,共有七个交易区和一个通信器材市场。
拥有各类经营设施4200多个,经营种类有小商品、服装、针织、鞋帽、箱包、洗化用品、工艺品、体育用品、通讯器材等十五大类一万多个品种,从业人员近2万人,日流动人口达10万人次,年成交额30多亿元。
同时市场功能日趋完善,全方位的配套设施和“一条龙”管理服务体系,形成了集商贸、饮食、仓储、客货运、通信、治安消防、卫生保洁等功能于一体的综合性商城。
目前共有两万经营业户在此经商,为地方经济注入了活力,带动了交通运输、房地产开发、食宿服务、信息通信等相关行业的发展,促进了城市的经济繁荣,安置社会富余人员,为国家创造了大量的税源。
潍坊小商品城作为潍坊最具特色的商品百货批发市场,其较高的知名度,优越的地理位置和较大的客流量,使得商场一铺难求,可谓寸土寸金。
数量庞大的经营群体,多年的稳定经营,促成了大量的微小企业主,同时,催生了商品城良好的小微信贷环境。
近年来,各大银行纷纷入驻潍坊,对小商品城的宣传营销更是大多数银行的首选,甚至有银行推出专门针对小商品城的特色信贷产品,潍坊银行,民生银行,招商银行,平安银行等均不同程度的发展小商品城的小微信贷业务。
结论:
潍坊小商品城信贷较好,可以作为重要业务区域。
即使有银行重点发展,小微信贷产品丰富,但由于经营群体庞大,小微业主需求广泛,我行微贷业务在小商品城依然有广泛的发展空间。
(二)茶城市场分析
潍坊茶叶市场是胶东半岛最大的茶叶集散地,在整个山东省茶叶市场的地位紧追济南之后,位居第二。
中金茶都、北方茶都、潍坊茶城、潍坊茶叶批发市场、中华茶博城,北王茶城,六家茶叶市场形成了一个紧密的商圈。
有茶商2000多户。
绝大多数以批发为主,均是多年经营。
市场的行情不是很乐观,大部分只是勉强维持,单纯批发茶叶毛利较低,现大多加入茶枕茶具等衍生品,仅有几百家经营多年的茶行效益不错。
茶叶销售季节性强。
由于茶户数量太多,竞争激烈,季节性相对明显,销路并不稳定,规模较小的商户对贷款的需求性不大,部分有冷库和能有效储存的商户对贷款有比较强的意向,因为客户可以在价格较低的时候囤茶,待合适时机更高价格出售,即使贷款也有利可图。
资金充裕的茶户一般都有十几家店,在每一个市场都有店面,这种一般年销售额都在500万以上。
其实一般春秋进茶的茶户对等额本息还款不排斥,但是在随着包装茶叶,礼品茶叶的普及,大茶行更愿意接受每月还息,到期还本的还款方式。
茶商外地人居多。
茶叶市场多为南方人,经营品种绝大多数为南方茶。
茶叶采购集中在春季和秋季,春茶占大多数。
茶城市场的客户虽是外地人居多,但大都长期居住在本地,有房有车,孩子在本地上学,家庭已稳定。
调研发现,茶商的资金需求季节性强,资金需求量大,回款不稳定,多以季节性集中回款。
潍坊银行和邮储银行介入较多,特别是潍坊银行,已经推出客户统一授信业务,单笔授信最高额可达100万元,一次授信,随用随取。
而邮储银行对茶城客户多以30-50万授信,每月还息,到期还本的还款方式。
茶城有许多的潜在客户,可以批量营销,择优选择授信,避免恶意竞争影响市场。
由于其市场饱和度极高,对其销货及下游的稳定性要注意核实。
直接与店面老板联系,充分了解需求,建议推广每月还利息,按季度还本金的还款方式营销客户。
这是一个比较好的集群市场,需要制定一个符合生意模式的贷款产品,争取更多市场客户,提高市场占有率。
二、泰华中心商圈
目前,潍坊商业中心主要位于潍州路以西,健康街以北,向阳路以东,福寿街以南围成的区域,其中,核心商圈地带在胜利西街,和平路,东风西街,潍州路围成的区域,该区域以胜利西街(中百段)为潍坊最繁华的商业街中心。
通过实地调研,分析不同商业圈的行业状况以及消费群体,走访沿街店铺,询问各种行业的资金需求状况,以及其他银行的介入情况,在一定程度上能反映潍坊不同商业街的资金需求与贷款意愿。
世纪泰华是潍坊市传统意义上的商圈,是潍坊发展较早,品种繁多,行业齐全,最为繁华的高档商圈。
世纪泰华吸引的年轻人较多,随着和平广场的建立,V1购物广场的档次提升,世纪泰华商圈逐渐成为潍坊最具有代表性的商铺,开展微贷业务就要从这种商圈开始。
世纪泰华商圈主要是以商业街,购物商场,大型超市为主
1、商业街
对世纪泰华商圈的调研以走访不同商业街的方式进行,泰华商圈主要分为胜利西街商业街、地下名店街、新天地广场,以及周边比较繁华的商业街。
胜利西街商业街向阳路-和平路路段是比价有代表性的商业街,其长度大约有500米,主要行业是百货,服饰和餐饮。
路北主要是以休闲运动服饰、餐饮业为主,路南主要是美容美发、休闲服饰为主。
地下名店街位于胜利西街商业街地下,始建于2007年,是附近主要的集群市场,主要是服饰、包、鞋帽、小饰品等店铺,其中有一些知名品牌店面较大。
新天地广场位于新天地路段,从2009年开始,服饰是主要的临街店铺。
该广场空置率比较高,人流量较少,生意比较冷淡。
2、购物商场
世纪泰华商业圈主要的购物商场有中百、世纪泰华、泰华新天地、振华商厦、V1购物广场、温州购物城。
中百大厦是以超市百货为主,泰华新天地、振华商厦是比较大型的购物商厦,里面商户大部分连锁店铺,有餐饮,服饰、鞋子、饰品;
V1购物广场、温州购物城主要是以散铺为主,集中为服饰,鞋服和饰品,均是以零售为主,资金需求量不大,而且商户反映普遍较冷淡,生意也比较冷淡。
3、超市
泰华商圈附近的主要大型超市为中百佳乐家、振华超市、大润发等均为全国连锁。
对于宣传微贷业务不是很适合,但是商铺里面的供货商是一个很好的营销对象,以后可以留意一下。
除了大型超市,还有一些街边超市,通过走访商户了解到,这种商户一般节假日酒水、烟酒一般需求辆大,但是大部分客户选择借亲戚朋友。
进一步市场调研得知,泰华商圈服装行业占比最大,以零售为主,资金需求量不大,多以开新店,季节性备货或交房租。
商业街服装店铺规模参差不齐,营业额在20-100万之间,服装行业的毛利在40%-50%之间。
融资渠道主要是银行贷款和亲朋拆解,经了解问题出在对信贷的传统认识。
许多人拆解亲朋的原因:
潜意识中认为银行贷款手续麻烦,普通信贷产品不适合他们的经营需要,且准入条件过高,要么房产抵押,要么公务员担保,办理效率慢,一般在20-30天左右。
在调查中了解到,泰华商圈沿街店铺零售较多,邮政储蓄银行的介入程度较高,很多客户都曾接触过邮政储蓄信贷,邮政储蓄的贷款额度一般在10万元-20万元之间,一般是等额本息还款方式,利息比我行微贷产品要低,也是需要找一个担保人;
还有农村信用社也有介入,农村信用社的贷款准入条件是找1-2个公务员担保或者做抵押,找担保人最多可以贷出30万元,多为一次性还本付息,年利率为8-10%左右,手续较为简单,但是其他隐形费用较高,而且现在的贷款难度有所增加。
客户比较认可农村信用社的产品。
通过走访发现,对于潍坊商圈沿街商户的银行营销,宣传较少,这虽是优点,但有的客流量较少,连锁品牌较多,贷款需求小,因此在营销的时候应有针对性的选择,有贷款需求的一般能接受一分左右的利息,如果不是淡旺季特别明显,也能接受等额本息的还款方式。
我们以我行产品想客户推荐,普遍认为如果利率合适,手续方便,表示愿意尝试,但是利率和还款
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