城市综合体的城市价值和商业模式PPT推荐.ppt
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新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接,并设置了两条自动人行步道,行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中央公园,东京城市副中心新宿(5/5),德国柏林市波茨坦广场索尼中心(1/4),索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场,是整个波茨坦广场改造工程的一部分1989年,柏林墙倒了之后,该地区的重建计划开始启动,经历了5年的建设,自2000年6月全部对外营业索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一,是混合功能项目。
它拥有8栋大楼,提供办公、零售、娱乐和居住功能空间,总占地面积26444平方米,总建筑面积约13.25万平方米,完工总开发成本约15亿马克在各类物业中,由于其优越的地理位置,以办公和商业为主;
办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占50、18和13,同时,该项目提供了20的高档住宅,德国柏林市波茨坦广场索尼中心(2/4),索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能的综合性项目整个基地呈标准的直角三角形从其布局来看,办公楼沿通往老虎公园的相对安静的城市主干道布置,而商业则分布于热闹的城市主干道和中心广场内;
住宅设置于较为安静,面向公园的一侧,形成了在市中心地区闹中取静的效果;
停车库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口处附近,将不同性质的车流有效分离整个项目的商业主要集中于底层,为日间和晚间提供了高水平的活动空间从业态配比与布局看,索尼中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组成部分,也是索尼中心概念的关键部分娱乐占整个项目商业部分的68,其中未包括电影之家内所包含的娱乐部分,而零售只占32,德国柏林市波茨坦广场索尼中心(3/4),索尼中心的零售店主要集中在“广场”,广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮,例如索尼时尚店拥有高科技的四层营业环境,销售广泛的创新产品,属于购物、生活方式盒娱乐商铺电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼麦迪泰克从重视无线电和电视的研究,而电影之家则提供空间给各式用户,其中拥有德国电影电视学院、马林迪特利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。
除电影之家外,整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维IMAX电影院和餐饮“音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题,它通过尖端技术,未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动。
例如,顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”;
顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴;
还可参观一个摄录室,可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中大量的成功的娱乐项目,使得索尼中心成功吸引了众多外地来客,德国柏林市波茨坦广场索尼中心(4/4),地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素,是索尼中心成功的重要前提索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况,由于周边区域零售功能日趋饱和,明智地限制了索尼中心的零售使用面积,而将娱乐作为商业部分的主导,极大地扩大了索尼中心的辐射能力索尼中心选择合适的物业形态混合开发,并将各个部分有机地组合在一起,成功地加强了各物业形态的经营多功能综合开发模式选择可相容的物业形态,实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时,实现各物业形态在混合开发中的增值索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域,并通过广场的标志性屋顶,形成了该项目的象征,使其在竞争中脱颖而出,成为吸引商户和个人消费者的著名目的地,加拿大蒙特利尔玛丽城广场(1/2),玛丽城广场占地3公顷,是蒙特利尔市中心区布局中的主体,也是蒙特利尔的事务活动中心国际上许多大城市都有地下商城,然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼,是加拿大最高、最大的超高层建筑在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场-“玛丽城”广场,西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼,北面布置地下商业中心步行广场地坪铺有彩色的装饰石板,开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院,通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系玛丽城广场综合体地下广场有4层,最下层为地铁车站,第2-3层为室内停车场和技术设备层,最上层是商业中心通过下部纵横的步行通道,玛丽城广场将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络,还与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体,加拿大蒙特利尔玛丽城广场(2/2),城市综合体商业模式开发体量,近几年,城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式,从某种意义上讲,未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争,并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体一二线城市综合体的开发体量存在差异北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大,均在100万平方米左右,体量大、规模大,基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业,其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅案例:
北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC杭州、沈阳、无锡等二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右,主要根据各城市目前市场容量和需求所开发,其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等,一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套案例:
香港IFC,香港IFC(1/4),IFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段,是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。
香港首间四季酒店,全港最高级的商务办公大楼,香港全新豪华购物广场,全港最高建筑物,1990年代,港英政府宣布香港机场核心计划,计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环,并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程,以兴建地铁香港站香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场,即现在的国际金融中心,香港IFC(2/4),香港国际金融中心总体项目中,办公物业占了57%,商业物业占比17%,酒店物业占比23%,其中还有3%的公众休息区域。
把多功能融合到一个综合体内,实现1+12的放大效应,也更容易成为一个区域的经济和商业的中心,而且具有庞大的辐射作用,香港IFC(3/4),IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目,主要由国际金融中心一、二期,国际金融中心商场以及四季酒店组成,总建筑面积约54万平方米,车位1800个,香港IFC(4/4),城市综合体商业模式开发周期,城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。
其中,商务功能是其标志性功能,作为高投入、多功能、大体量建筑群,一般要求开发商要有能力控制开发节奏城市综合体的开发周期长,一般需要35年的开发周期,新城区开发相对快些,例如杭州万象城;
而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素,开发周期往往要5年甚至更长,往往采取片区逐步分期开发模式,例如上海新天地(整体开发约15年)前期可预留发展空间,分期开发较为保险,应把握开发节奏,注重建设的持续性,在区域条件、市场条件等方面成熟后,商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出案例:
香港太古广场,香港太古城地理位置,太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌,毗邻维多利亚港;
项目占地面积约3.5公顷该地区与太古地铁站直接相连,通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接,可及性良好由于香港岛面积很小,太古城与主要商业及商务区距离较近:
其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里;
到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里,香港太古城开发历程,1907年,太古城的前身为太古集团1907年兴建的太古船坞,该地区与毗邻的鲗鱼涌组成了当时香港最庞大的工业1972年,1970年
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