农副产品交易市场营销策划案Word格式文档下载.docx

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第1名是六安国际汽车城，7月份共售出111套，均价在4400元左右（含亿丰市场商铺和金城家园住宅）。

第2名是正东·

凯旋名门，7月份共售出108套，均价在3550元左右，目前在售的为复式170-200平米。

第3名是清华家园，7月份共售出83套，一房一价，目前一期已售完。

二期开盘时间未定。

第4名是华邦·

锦绣华府，7月份共售出80套，均价在4600元左右，目前在售2#、5#、7#、12#、14#、16#，面积80多到160多平方的房子。

第5名是明都·

阳光水岸，7月份共售出35套，均价在5000元左右，目前在售的为70-140㎡的精装套房及复式庭院。

第6名是恒生阳光城，7月份共售出34套，均价在4300元左右，目前在售的为推出一期11栋多层。

在售面积为109-139平方的三房两厅两卫的户型和复式（87+40平米）。

六安城市快速发展，城市居民生活水平迅速提高，许多市民在进行房产投资的时候，更多的投资者愿意投资商铺或门面房，导致六安商业地产竞争更加激烈。

如：

浙东商贸城、红街、六安大市场三期、皖西大市场、金太阳国际汽车城、光彩建材市场、亿丰建材市场、义乌市场三期等一个接一个，行业涉及到汽车、建材、数码、小商品等。

盘面承受着销售和招商的双重压力。

项目同质化与超饱和建设严重。

二、周边可比性项目——皖西大市场

项目介绍：

皖西大市场项目位于安徽省六安市裕安区六佛路和312国道交汇处，占地总面积179亩，建筑总面积16万平米，总投资2.6个亿。

属于六安市“568”重点工程项目，裕安区重点招商引资项目。

商铺价格：

4700元/㎡左右（内街），6300元/㎡左右（外围）

单铺面颊：

大约70平方米左右

销售概况：

销售状况一般，40%左右为自购自营户

住宅价格：

2900元/㎡

单体面积：

50～180平方米左右

交房时间：

2011年5月交房

绿化率：

25%

容积率：

1.39

开发商：

六安康达房地产开发有限公司宝文分公司

投资商：

六安市工商业联合会摩配同业商会

【第一章大别山农副产品交易市场简介】

一、项目概况

大别山农副产品交易市场位于六安市六佛路与312国道黄金交汇处，项目总占地180亩，总投资5亿元人民币。

市场包括“十区二街六中心”，约2000个摊位。

十区：

蔬菜交易区、果品交易区、粮油交易区、水产品交易区、肉类家禽交易区、豆制品交易区、仓储冷藏区、南北货副食品交易区、物流配载及加工配送区、花卉交易区。

二街：

生活配套服务街、绿色食品街；

六中心：

农产品检测检疫中心、商务中心（含电子结算）、信息管理中心、物业管理中心、综合服务中心、垃圾废弃物处理中心。

一期占地90亩，主要建筑为蔬菜大棚、水果大棚、水产、冻品、综合肉类、肉类大厅、综合冷库、粮油大厅与仓储楼、综合交易大厅与配送楼以及行政综合楼、管理楼等。

市场将于2010年底开工建设，一期蔬菜、水果大棚将于2011年底试运营。

属于省国家政策重点支持项目和政府重点帮扶项目。

二、地理位置

位于六安市裕安区的汽车4S店集群对面，六佛路以西，312国道以南，东面为北京现代、日产尼桑、广州本田等4S店，火车站、汽车南站近在咫尺，地理位置得天独厚，交通四通八达。

三、建设周期

预计一期工程将于2011年10月完工，并投入试运营，二期工程将于2011年底开工建设，2012年底投入运营。

四、开发公司

（略）

五、经济效益分析

市场全面投入运营后，预计年交易量达60万吨，交易额超过20亿元。

利税近亿元，其直接带动近5000人就业。

辐射鄂、豫、皖三省200公里，涵盖近7000万的消费群体。

【第二章项目地块研究】

一、地理位置及交通状况

1、地理位置

区域地理位置：

沿淮经济圈核心城市、长三角经济区、省会经济圈、承接皖江城市示范区、鄂豫皖三省核心交汇处。

本案地理位置：

312国道、六佛路交汇处，东临六安火车站、汽车南站，位于城南核心区域，交通便捷。

2、交通状况

六安是中国十大陆路交通枢纽城市之一，国道、铁路、高速，纵横交错，扼守交通动脉，财道通天

四条高速：

宁西高速、商景高速、合武高速、合阜高速

三条国道：

312国道、105国道、206国道

三条铁路：

宁西铁路、沪汉蓉铁路、阜阳--六安--安庆

一条航道：

淠淮航道纵横全境

机场：

六安至合肥骆岗机场仅需1小时，距新建新桥机场仅需30分钟车程

公路：

四通八达，公路通车总里程8426公里

二、地块资源及周边配套

1、基地资源

项目距离六安市中心仅1公里，这里空气清新，环境清幽；

随着市政府重心南拓策略的实施发展，这里即将形成商业氛围浓郁，市政配套齐全，生活便利的六安新城区，发展前景广阔。

现已开发的2平方公里已基本实现“七通一平”，供电、供水满足市场发展需要。

2、外部资源

商业资源：

银行、酒店、宾馆、零售等配套服务一应俱全

医疗资源：

医疗卫生院

教育资源：

城南小学、城南中学、裕安中学 

【第三章项目SWOT分析】

一、项目优势（S）分析

1、行业政策利好：

农副产品交易市场是有效解决三农问题的一个良好的平台，是国家政策重点扶持的开发项目。

在《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号文件）中明确提出“继续扶持一批大型农产品批发市场”

2、交通网络优势：

专业市场成功的关键取决于交通网络和商业氛围，本项目虽处城市部边缘地带，但紧邻312国道和六佛路，路网便利，出入城区快捷。

3、“差异化”优势：

六安诸多专业市场和综合市场，同质化严重，如汽车、摩托车市场有“金太阳国际汽车城”、“皖西大市场”与“六安国际汽车城”，如经营小商品的有“六安大市场”、“义乌小商品批发市场”等。

大别山农副产品交易市场，不是传统意义上的农贸市场，它是一座集农副产品交易、加工仓储、物流配送、期货品种实物交割和电子商务活动等“六位一体”的新型农副产品商贸综合体。

主打“鄂、豫、皖三省交汇处最大的农副产品新型交易平台”的品牌，走“差异化”品牌战略，是该项目的优势之一！

二、项目劣势（W）分析

1、市场培育：

前期经营大多会出现商业氛围不足，人气不旺，各项配套服务不到位等问题，这将不利于我们招商组市工作的开展。

2、市场面临一定的压力：

要想辐射鄂豫皖及周边省市，需要专业的招商运营团队，需要做大量的宣传推广。

3、招商组市难度转嫁给销售压力：

本案离市区相对偏远，招商组市难度较大，这给销售带来一定的压力。

三、项目机会（O）分析

1、城市规划扩容的机遇：

六安中心城向南扩容，城区面积2030扩展到120平方公里，人口规模120万人。

也为本项目的可持续发展奠定了坚实的基础。

2、宏观经济发展趋好的机遇：

六安社会经济的发展已经步入快车道，人民生活水平迅速提高，民以食为天，老百姓对农副产品需求的质和量也发生了本质性的改变，对环保、绿色、无公害的专业农贸市场更是求之若渴。

3、行业竞争对手少：

目前六安市规模化的农副市场产权形商铺还没有，本项目小面积分割的产权式商铺可有效吸纳区域内中小投资者。

四、项目威胁（T）分析

1、宏观政策风险：

在经济刺激政策等多种因素的影响下，国家目前房地产市场的调整日趋严厉，不利于地产经济的健康稳定发展。

2、资金风险：

随着房价的飙升和经济成本的增长，对地产项目的投入也将不断增大，这会加大本项目的资金风险。

3、已建项目形成的影响：

合肥周谷堆市场的建设拓展对本项目的经营发展形成了很大的制约。

五、SWOT综合分析

1、本项目要解决的主要问题

A、本项目规模相对较大，而区域市场容量相对有限；

B、产品设计在满足客户需求的同时，还要与竞争对手形成差异化；

C、本项目产品定位能否与市场需求契合的问题；

D、此区域价格定位不宜过高，而为了寻求差异化，前期要做好深入调研；

E、极力寻求政府对该项目各项优惠政策，并落到实处。

2、本项目在开发中的注意事项

A、客户群应面向整个六安市700余万人口，甚至要面向鄂豫皖周边省市的人口，而不只限于城区的40万人口；

B、注意开发商品牌形象的树立；

C、与政府部门协调好关系至关重要，这可为项目取得良好的口碑奠定基础；

D、根据区域情况，该项目市场定位不宜过高；

E、市场推广包装要注意和当地的实际情况相适应，要通俗易懂，卖点诉求简单明了。

【第四章项目开发理念定位】

一、项目开发定位策略

二、项目开发理念定位

把项目建成鄂、豫、皖三省、大别山地区最大的农副产品交易平台。

建设成一座集农副产品交易、加工仓储、物流配送、期货品种实物交割和电子商务活动等“六位一体”的新型农副产品商贸综合体。

采用智能化管理，备有监控系统、火灾报警及联动系统、综合布线系统、闭路电视监控及防盗报警系统、停车场管理系统、卫星接收及有线电视系统、公共广播系统、大屏幕及多媒体信息查询系统、会议系统、门禁系统、电子巡更系统及智能化系统集成功能。

项目建成后，将成为皖西与国内、国际接轨的农副产品最先进的现代化交易平台。

三、项目功能定位

农副产品交易

加工仓储

物流配送

期货品种实物交割

电子商务活动

四、项目建设发展思路

市场设置蔬菜、果品、肉类、粮油、水产、冻品、南北货、花卉等专业功能区，交易规模庞大，品种齐全。

市场辐射力强大，依托大皖西及周边省市庞大的消费力，连接长三角、皖江示范区和华中各省。

农副产品安全环保无公害，权威检测，安全源头控制、全程追溯。

政府大力支持，市场服务全面、管理规范、物流便捷，提供诸多优惠政策。

近期目标年交易额20亿元，远期发展目标为100亿元。

把“大别山农副产品交易市场”建设成为中部区域最大的农副产品交易平台之一。

五、本项目核心价值构成要素

〖招商、安商、兴商〗

1、以皖西为立足点，辐射鄂豫皖三省，在市场的定位上适度超前，提高本项目的知名度。

2、通过良好的服务更有效地发现、创造和引导消费者的潜在需求，有效提升消费者的忠诚度。

在营销模式创新和服务创新的比拼上谁能抢先一步，谁能做得更到位，谁就可能赢得市场竞争的主动权。

3、新一代农副产品交易市场在营销方式、营销理念和服务战略等方面都与原有的农贸市场有着显著的不同。

信息化手段、电子商务平台等融入到服务中。

4、在农贸行业已基本完成了从卖方市场向买方市场转变及消费者消费观念趋于理性的今天，必须在营销理念、方式和服务的创新上寻求新的突破，服务创新能力越强，就越不容易被复制，也就越能从同质化竞争中脱颖而出。

5、供应商选择的要点：

国家级、省市级农业产业化龙头企业；

国内外著名农产品加工企业；

品牌农业合作组织；

大别山地区蔬果类生产经营企业或农业合作组织；

国内外、各省市名特优产品生产经营企业。

6、采购商的要点：

从事二级批发市场经营的批发商、经销商；

具有一定规模的配送商；

各大卖场，超市，标准化菜场，农