北京亦庄东区商业规划PPT文件格式下载.pptx
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北京亦庄东区商业规划PPT文件格式下载.pptx
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商务型商业业态较为缺失,亦庄的商业以底商为主,商业街兴起,集中商业发展缓慢,档次普遍较低,缺乏中高端商业消费与商务型商业的业态,亦庄商业发展分析,资料来源:
市场调研,数据统计,亦庄重要的一条商业街上海沙龙:
整体商业业态普遍档次不高,各商业业态布局混乱,周边环境嘈杂,商业业态丰富而平民化;
以餐饮为主,但缺少中高端餐饮,其它业态以便民超市、银行、美容美发、服饰店、音像店、网吧、保健等生活配套类为主;
基本为便民的社区商业服务的放大版;
难以担当亦庄的商业形象代表当地娱乐主要集中在KTV和洗浴中心,且档次不高,又以酒店类配套为主。
亦庄的缺乏可担当亦庄商业形象代表的中高端的综合型、集中型商业业态,商业急需升级,亦庄商业发展分析,资料来源:
市场调研,数据统计,地址:
大兴区亦庄经济开发区宏达北路18号大地商务楼面积:
50006000平米左右菜系:
川菜营业时间:
10:
0022:
00停车位:
免费,尽管其周边缺乏商业氛围,眉州东坡酒楼生意火爆好,商务宴请等形式很频繁而在北京城区,在商务宴请餐饮市场又只能寻到眉州东坡的身影,眉州的经营火爆意味着亦庄区域商务型商业配套的稀缺现状,亦庄商业发展分析,资料来源:
市场调研,数据统计,从区域市场看亦庄商业仍处于社区配套型商业阶段;
从市场竞争上看未来集中商业项目相对不多,竞争压力一般;
未来发展有旺盛的商业需求,但目前所处阶段来看,仍需要一定的培育期;
从市场现状上看,对大型集中商业有一定的需求,但受市场总容量制约;
沿荣华路商务轴线更多为商务型商业需求;
路东区是商业的空白点,商业应以外向型商务型商业为主;
亦庄商业市场较为分散,以满足基础生活配套为主,租金一般,处于初级阶段。
集中型及商务型商业较为缺失,现有的档次较低品质不高,资料来源:
市场调研,数据统计,亦庄商业发展分析,商业区最有效消费辐射半径为5公里,从内到外分为5个圈层,人口及消费力分析,资料来源:
达观分析,动力地带及科创十二街动力地带是本案所在的中心位置,凭借交通枢纽的地位形成辐射的核心,并沿亦庄线向科创十二街东西向延伸路东区南沿经海路能够辐射到路东区南大部分地区马驹桥及次渠马驹桥居住组团位于新城各片区的中心位置,对外交通发达;
通过亦庄线也较容易辐射到台湖镇次渠地区亦庄西区京津塘高速西侧是经开区的核心区,消费力较强,也在本案的辐射范围之内核心区外核心区以外是本案辐射圈的外围,亦庄新城人口迁移模式以就业为主,随着经开区产业的升级和人口的增加,本地人口的素质及消费力都将得到提升,人口及消费力分析,本案区域消费力得到提升,资料来源:
亦庄新城规划(2005-2020)、达观分析,城铁站及公交枢纽将为本案带来大量的流动人口消费群,他们消费能力较强,但这类人群的流动性和不固定性是我们面临的问题,人口及消费力分析,本地流动人口类型年轻人、创业族,产业工人(蓝领技术型,知识型),商务投资者,交通换乘搭乘城铁和在交通枢纽换乘的人群是本地人流的重要组成部分,但停留时间较短,商务流动本地区的商务活动也会带来一定数量的人流,具有较强的消费能力,资料来源:
达观分析,本地居民主要由事业上刚起步的年轻人、原先被拆迁的居民以及一部分中产阶级构成,整体上消费能力处于中等水平,是较为固定的消费群体,人口及消费力分析,本地消费群体,年轻置业者一部分年轻人在本地置业买房,家庭结构以两人为主,具有一定消费力,租客一部分人口工作地点靠近北京城市中心,在亦庄租房居住,经开区企业员工一定数量的人口是经开区的企业员工,居住在企业提供的宿舍,原拆迁居民原先房屋被拆迁的居民是本地的老住户,以家庭为单位,西区中产阶级亦庄西区有一部分中产阶级,年龄在30-45区间,消费能力相对较强,但距离本案也相对较远,资料来源:
达观分析,亦庄商业发展分析项目商业定位建议项目商业功能布局定位建议项目商业业态组合建议项目商业业态布局建议酒店发展策略项目商业销售及招商策略建议,商业整体概念定位,时尚生活体验80/90后文化汇聚科创智慧延续的复合商业集群及亦庄东区的动力商圈,诠释:
通过最新科技元素和新型商业地产开发模式,把本案打造成集时尚、文化、创新、创意、商务、消费于一体的知识经济工作、生活、娱乐、休闲购物复合性商业集群。
我们将把(建议案名)打造成亦庄东区的乐活街区,中高档的时尚的特色的休闲购物商业街区,诠释:
本案将通过以特色的时尚的、前沿的商业购物建筑设计元素,使项目既是一个满足文化创意产业经营者商务办公需求,又能满足社区生活休闲购物的商业街区。
价格,高,中,低,业态类型,商业档次定位,社区商业,办公商业,时尚商业,酒店及配套商业,药店、便利店等,数码快照、办公用品等,健身房、电玩城等,KTV、夜总会等,亦庄商业发展分析项目商业定位建议项目商业功能布局定位建议项目商业业态组合建议项目商业业态布局建议酒店发展策略项目商业销售及招商策略建议,商业功能定位,特色餐饮步行街+数字主题体验式商业+商务娱乐+地下超市,作为科技走廊的商务商业枢纽以及交通门户,针对未来用户的需求特征及消费习惯,本项目商业功能包括:
特色餐饮、数字主题体验式商业,商务娱乐及生活配套等多种功能。
总体功能布局,1,+,3,以乐活时尚街区为主驱动力的1+3总体布局,乐活时尚区布局,注释:
主力店及时尚精品区包括综合超市及服装、饰品、动漫等精品小店。
数码娱乐区包括数码体验店、健身房、电玩城等动感功能店。
特色餐饮区包括海底捞、法式料理、中西式快餐等各类特色餐饮。
亦庄商业发展分析项目商业定位建议项目商业功能布局定位建议项目商业业态组合建议项目商业业态布局建议酒店发展策略项目商业销售及招商策略建议,业态组合,主力店综合超市,零售时尚精品、数码产品以及商务配套。
餐饮中西式便捷快餐、中式酒楼、亚洲菜、西餐、咖啡店、酒吧、小吃店等。
业态组合,休闲娱乐数码体验、健身房、桌游吧等。
社区服务配套药店、冲洗店、干洗店、鲜花店、面包店、卫生站、银行、邮局、证券交易所、宠物店、五金店等。
亦庄商业发展分析项目商业定位建议项目商业功能布局定位建议项目商业业态组合建议项目商业业态布局建议酒店发展策略项目商业销售及招商策略建议,主力店及时尚精品区业态布局,数码娱乐区业态布局,特色餐饮区业态布局,酒店及办公商业业态布局,社区商业业态布局,业态布局总结,注:
本表所计总商业面积包括不计容积率的地下超市6000平米。
业态布局总结,注:
业态占比,亦庄商业发展分析项目商业定位建议项目商业功能布局定位建议项目商业业态组合建议项目商业业态布局建议酒店发展策略项目商业销售及招商策略建议,资料来源:
中国酒店业协会2011年一季度酒店经营数据统计报告、达观分析,酒店定位分析,2011年一季度不同酒店经营数据对比,中高档、商务会议型酒店能够吸引大量客人入住,而特色的餐饮及相关商务社交服务又可为酒店提供稳定的收入支撑,酒店定位建议,因此,我们建议本项目酒店打造成以中高档餐饮和商务接待为主要功能的特色商务酒店,酒店产品建议,格林豪泰(GreenTreeInn)酒店管理有限公司,是中国国内建立的第一家全外资、拥有全新经营和服务理念的高品位、高性价比的商务型连锁酒店集团。
由美国APH(AmericanPacificHome,Inc)公司、美国Georgerealty、美国统一投资集团股东和其他若干跨国集团联手创办。
意向引入酒店示例,最佳地区选择方式首都、国家经济中心城市、直辖市。
省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。
经济发达的城市。
沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市,交通枢纽城市。
交通便利,有核心支柱产业,商业流动发达的城市、全国经济100强县级市。
最佳地理位置位于A-1类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档(大型)居民住宅区、成熟开发区。
邻近火车站、长途汽车站、公路高速客运中心区域。
邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。
邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。
具有良好的可见性,最好是“金角银边”(十字路口),最好有一定的广告位。
最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。
周边直径3公里之内不宜有建第二家同类型物业。
临近高星级酒店聚集区或靠近知名星级饭店。
最佳交通条件交通条件是选址需要考虑的首要条件,一般以地铁站附近为上佳条件,因为地铁的覆盖面广、客流量大。
在没有地铁的地区或城市中,在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站的公交站线为好。
邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线,车流大,具有可停留性。
交通流动性好,进出口便利宽敞,快速路无隔离带路窄,最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。
选址标准,市政规划情况在合同经营期内,无动迁可能。
是否有对宾馆经营有利的市政规划。
利用旧厂房、旧旅馆进行改造3000平米8000平米,建筑物宽度在14-18米之间,层高希望达到3米,框架结构,有电梯梯位最好,独幢建筑为佳。
基础设施情况:
水用水额度不低于0.3吨/月,电用电不低于0.1KVA/,有煤气或天然气管道可以接入,排污纳入市政排污管网,有化粪池,通讯最好留有总机或一定的直线电话,有线电视,供暖(北方地区)等设施到位。
物业产权清晰。
租赁期限20年。
周边有一定的空地,出路通畅并可停车,车道一般为5-6m宽,要考虑通向停车场的流程,有回车路线,停车位每3个房间一个最佳(1/3)。
小块空地建造或购买土地熟地,至少三通一平,市政配套到位,位于红线内。
占地面积2000-3000左右,具体面积视地理位置与价位而定。
该地块容积率符合改造后的需要建筑面积能够达到400010000。
物业要求,酒店总投资约700-1500元/(含内外装修以及各种设施、家具等),根据物业的不同状况浮动。
酒店的变动成本(即营运成本)约占营业额的45%左右(含能耗、人工、客房消耗、洗涤、维修、销售与特许、营业税、其他支出等)酒店的固定成本主要由房屋成本和装修摊销构成。
投资测算,格林豪泰酒店投资回收期一般测算为三到五年左右。
亦庄商业发展分析项目商业定位建议项目商业功能布局定位建议项目商业业态组合
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