某高层居住小区住宅投资项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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1项目名称
XX明珠居住小区项目
2承办单位概况
单位名称XX房地产开发有限公司
单位性质有限责任公司外国自然人独资
注册资金港币2000万元
单位住所XX市XX区沿江路29号
业务范围房地产开发销售
法定代表人XX
建设单位简介XX房地产开发有限公司是由XX市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业并经XX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发销售为一体的综合性开发经营企业公司下设管理部技术部财务部工程部销售部等现有职员26人其中高级职称1人中级职称7人公司人员大都是经验丰富的专业人员年开发能力为50万多平方米
公司负责人XX先生于1990年开始涉及房地产并于次年注册成立了广州市XX房地产开发有限公司十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中高档住宅总开发套数5000多套销售业绩一直良好曾创广州市花都区楼盘销售之最是广州市花都区纳税先进民营企业花都区经济发展先进企业公司董事长XX先生也多次荣获花都区先进民营企业家荣誉称号花都区的主要领导都称该公司实力较雄厚开发建设能力较强
2006年3月由XX市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市XX房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园阳光花园等四个楼盘通过考察一致认为广州市XX房地产开发有限公司具有实力具备项目建设开发资质并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区
XXXX房地产开发有限公司拥有资产24亿其中已拥有土地使用权面积为238亩按每亩70万元估价已完成征地拆迁近17亿另外风光带建设投资7521万元
3编制依据
1《农村普通中小学建设标准》建标109-2008
《东乡县教育事业十二五发展规划》东教发2010140号文
《关于加强512汶川地震后我省城乡规划编制及房屋建筑和市政基础设施抗震设防工作的意见》甘肃省建设厅甘肃省抗震办公室
《建筑抗震设计规范》B50011-2010
《投资项目可行性研究指南》试行2002年国家计委办公厅
《建设项目经济评价方法与参数第三版》
国家发展和改革委员会计办投资「2002」15号文《投资项目可行性指南试用版》
相关的现行国家法规与规范如建筑设计规范JGJ49-88无障碍设计规范《民用建筑设计通则》以及公共建筑节能设计标准》等
《城市普通中小学建设标准》建标[2002]102号
1建设单位提供的相关基础资料和文件
依据国家有关政策法律法规规程规范对湘水明珠居住小区一期123号楼项目建设的目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究
5项目提出的理由
项目建设符合国民经济发展
当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期为了促进国民经济的稳步健康发展必然要求扩大内需优化消费结构把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一根据国家统计局的分析和研究房地产对国民经济的拉动作用约152个百分点XX房地产占GDP的比重还将快速上升对GDP的贡献率还将逐步增大
根据国家有关部门的分析和预测我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变到2008年我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米平均每户拥有一套功能基本齐全的住房住房消费占整个消费的比重将达到15城市化水平将提高到36左右我国居民住宅的近期发展目标是户均一套人均一室力争2010年达到人均建筑面积35平方米主导户型为三室两厅和两室两厅
正因为房地产投资的带动作用较大国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展将建筑业列为国家的支柱产业之一因此本项目的建设是国民经济发展的需要
②项目对城市建设将起到促进作用
2007年12月24日在湖南省各民主党派省委无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委省政府提交的《35新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中提出要把35新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区发展布局合理的新型城市连绵区中部领先的现代大商业区环境优美的综合生态区35新型城市群
项目单位数值
1总用地面积㎡209367
2规划总建筑面积㎡659134721其中住宅建筑面积㎡47652322其中1-2层商铺建筑面积㎡7419123其中地下停车场建筑面积㎡10842
3建筑密度 244
4容积率263
5绿地率 383
6项目总投资万元1165044
7财务净现值万元300106
8财务内部收益率7386
9静态投资回收期年083
10动态投资回收期年088问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权各项建设手续正在申办中分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及XX的房地产项目开发程序及规定
根据测算在预计的销售价格销售率条件下本项目具备良好的可行性
XX市房地产市场正处于开发高潮时期竞争日趋白炽化因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中需要严格控制工程成本和管理成本
充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案扩大媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款
项目投资环境与市场研究
投资环境分析
国家政治经济形势及有关政策
2007年全年国内生产总值246619亿元比上年增长114分产业看第一产业增加值28910亿元增长37第二产业增加值121381亿元增长134第三产业增加值96328亿元增长114第一产业增加值占国内生产总值的比重为117与上年持平第二产业增加值比重为492上升03个百分点第三产业增加值比重为391下降03个百分点
固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137239亿元比上年增长248在城镇投资中第一产业投资1466亿元比上年增长311第二产业投资51020亿元增长290第三产业投资64928亿元增长232
全年房地产开发投资25280亿元比上年增长302其中商品住宅投资18010亿元增长321商品房竣工面积58236万平方米增长43商品房销售面积76193万平方米增长232其中商品住宅69104万平方米增长247
中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀2007年12月8日央行将存款利准备金率提高一个百分点同年11月CPI同比上涨69随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位12月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房继2004年经来因家出台的宏观调控政策频率之高调控力度之大前所未有以管严土地看紧信贷为主的宏观调控措施紧紧扼住了房地产开发的两大命脉房贷利率持续涨高同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度以上政策对打击房地产投机消除房地产泡沫保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用
2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素
2007年XX市实现生产总值初步核算82351亿元增长153其中第一产业增加值2014亿元增长41第二产业增加值33543亿元增长202第三产业增加值28668亿元增长173按常住人口计算全市人均生产总值12287元比2000年增长2138翻了一番近五年是XX经济发展较快的五年经济总量从2003年的43234亿元增加到2007年的82351亿元年均增长速度达到1199经济结构发生明显变化第二产业比重上升2007年二产业占GDP的比重达到4073比2003年上升523个百分点一产业占GDP比重较2003年下降055个百分点主要经济结构比重见图2就业再就业成效显著年末就业劳动力3975万人新增就业人员575万人其中城镇新增就业人员561万人其中下岗失业人员再就业419万人组织农村劳务输出53万人年末城镇登记失业率为43就业形势保持稳定物价总水平温和上涨全年居民消费价格总水平比年初上升527个百分点其中服务价格上涨123个百分点商品零售价格上涨647个百分点食品类价格上涨1231个百分点房屋销售价格上涨549其中商品房销售价格上涨723安全生产形势好转全年共发生各类安全事故864起同比下降1488%死亡242人同比下降2689%亿元GDP生产安全事故死亡率为055道路交通万车死亡率101煤炭百万吨事故死亡率83工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率375四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降
2007年XX市人口和计划生育工作稳定发展年末全市户籍人口72883万人其中城镇人口30043万人增长118乡村人口42845万人下降64人口出生率1132‰人口死亡率632‰人口自然增长率500‰城乡居民生活继续得到改善2007年XX市全部职工年平均工资17673元月平均工资1473元城市居民人均可支配收入10681元比上年增长1654扣除物价因素实际增长107农民人均纯收入4885元增长1453实际增长88城市居民人均生活消费7608元比上年增长153扣除物价因素实际增长95农村居民消费3554元增长1402实际增长852003-2007年城乡居民人均收入情况见图6和图7社会保障事业稳步推进 年末全市五项社会保险扩面1931万人次参保总人数19666万人次征缴基金1726亿元含企业养老保险清欠支付各项保险待遇2098亿元其中企业养老保险新增参保人数374万人参加社会养老保险人数6545万人其中职工数4622人离退休人员1935万人参加企业改制保险的单位155家参加失业保险的职工人数1304万人基本医疗保险的参保人数达5087人新增461万人其中职工3479万人离退休人员1609万人参加工伤保险人数2212万人参加生育保险人数3509万人居民享受最低生活保险的对象共有2018万人城市居民领取失业保险人数089万人基本做到应保尽保
2007年XX市固定资产投资较快增长投资结构进一步优化全社会固定资产投资完成2279亿元比上年增长283从产业投向看第一产业投资34亿元与去年持平第二产业投资1149亿元增长524第三产业投资1096亿元增长108工业投入明显加大全年工业完成投资1149亿元比上年增长533其中制造业完成投资821亿元占工业投资的比重为715电力燃气及水的生产供应业完成投资85亿元占工业投资的比重为74社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长房地产开发投资稳步增长全年完成投资额235亿元增长417最近五年是XX投资额增加最快的五年
从上面的图表数据中可以看出XX房地产投资一共出现两次较大幅度的增长一次是2003年一次是2007年2003年开始出现房地产投资的热潮兴起也可以说是华新开发区的正式启动而2007年将这种热潮推向了顶峰投资的热潮源于市场需求的策动两者呈现着良好的增长势头
从近几年的数据我们分析其房地产投资增长如下
年份2004200520062007
房地产开发投资金额亿元1248132316592351
增长幅度8436012544171
上表中很明显20062007年是XX房地产投资的快速增长年快速的投资增长来自于XX房地产市场需求的提升从走访的楼盘看很多都是2006年就开始兴建的项目只经过1-2年的销售项目就基本售完表明销售速度大大提升
3
商品房施工面积万平方米24814271493115846013
其中新开工面积万平方米81489442839919784
新开工面积增幅3341588-110513555
2007年不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平
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- 高层 居住小区 住宅 投资 项目 可行性研究 报告