长春南部新城钜城商业综合体项目的初步建议2011Word格式.doc
- 文档编号:14221160
- 上传时间:2022-10-20
- 格式:DOC
- 页数:9
- 大小:5.89MB
长春南部新城钜城商业综合体项目的初步建议2011Word格式.doc
《长春南部新城钜城商业综合体项目的初步建议2011Word格式.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《长春南部新城钜城商业综合体项目的初步建议2011Word格式.doc(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
D
5
D11.74D21.9434D31.9434
E
3.5
E11.5804E23.0671E32.92
118万平方米综合体地上88万平方米地下接近30万平方米
地上26万平方米住宅62万平方米综合体
41万平方米综合体,红星美凯龙21万平方米
41万平方米综合体物业组合建议
方案1
五星酒店
5万平方米
定位五星商务酒店
酒店公寓
8万平方米
写字楼
SOHO
购物中心
12万平方米
商业街区
6万平方米
方案2
14万平方米
方案2增加可销售的公寓面积,减少购物中心面积,短期现金流会更好。
26万平方米住宅
公寓类小户型
小户型面积40-50平方米
30%
小户型住宅
80平方米
20%
中等户型
160平方米
大户型豪宅
200-260平方木
写字楼和高档餐饮家居MALL
公寓和SOHO
购物中心和SOHO
五星酒店、公寓和国际名品
将蓝色框内作为购物中心和五星酒店综合体整体设计,从二楼相连,形成整体的综合体。
五星酒店和购物中心以及商业街区的参考标杆
设计思想:
1.消费目的地2.可参与性3.满足顾客好奇心
国内的类似模型
二、确定项目商业综合体62平方米初步业态方案
考虑综合体业态设计和商业设施规划的总体意见,确定基本的出租和销售比例,计算年经营租金收入,确定初步的总体经营策略。
21万平方米为红星家居MALL.
12万购物中心和商业街区业态设计思路
在18万购物中心基础上减少百货3万平方米,减少购物中心内品牌街区2万平方米和娱乐场1万平方米。
18万购物中心和商业街区业态设计思路
电视购物和电子主题卖场
1万平方米
与湖南快乐购物合作
精品超市
1.5万平方米
对面有家乐福,引进品牌精品超市
书城
0.5万平方米
儿童职业体验中心
参考朝阳大悦城
电影院和滑冰场
引进2000平方米电影院,3000平方米滑冰场
娱乐场
引进太空体验旅游等高科技娱乐和电子游戏
餐饮
武汉金钱豹自助餐,与空中花园结合
青年时尚百货
3万平方米
北京大悦城ZARA,HM等品牌系统引进,必要时候做人信自主品牌的百货
品牌街区
2万平方米
品牌专卖店为主
小计
半开放室内街区加盖
日本与韩国青年时尚服饰为主
室外街区
运动1万平方米
女装品牌2万平方米
合计
18万平方米
建议在城市设计基础上,根据招商实际要求,帮助确定项目客流动线与货流动线,优化建筑设计方案工作,
指导招商手册要点,启动招商摸底工作。
配合甲方邀请的设计院同步进行概念设计深化工作。
讲授商业街区与超市、百货的视觉营销体系及其与商业建筑装修衔接方法,讲解主力店和步行街项目招商知识和实际操作,专题研讨项目与对手的竞争策略。
讲授现代综合体、购物中心的招商与经营体系,确定项目主要招商目标,帮助判断最佳开业时间,指导开业综合方案。
a)与发展商共同确定长春南部新城商业综合体经营策略包含购物中心运营管理体系
三、长春南部新城钜城商业综合体项目投入产出分析
41万平方米综合体核心部分
物业类别
单位亿元
5万平方米×
1万元/平方米
5
8万平方米×
4000元
3.2
5万平方米5A×
5000/平方米
2.5
2
12万平方米×
6000元
7.2
6万平方米×
5000元
3
地下面积
15万平方米×
3000
今后可能有1-2万平方米用于商业用途
4.5
4.18+22.9+4.5亿元
31.58亿元
总的土地价格8.94亿元
41万平方米部分土地分摊价格8.94×
(41÷
87.6)=4.18亿元
采用第一物业组合方案,可以销售的物业计算
10000元
8
12000元/平方米
6
11000元
5.5
30000元
15
34.5亿元
如果减少购物中心面积6万,增加公寓6万平方米,将会增加销售额6亿元左右,实际可以达到40.5亿元销售额。
通过销售物业,基本收回41万平方米综合体投资,保留1万平方米街区,6万平方米购物中心和五星酒店五万平方米.
保留综合体物业价值计算1×
3+6×
1.5+5×
1.6=20亿元
关于地下建筑面积:
假定红星美凯龙地下面积为6万平方米,41万平方米综合体的地下面积为15万平方米.
关于26万平方米住宅计算
地价分摊26万平方米部分土地价格8.94×
(26÷
87.6)=2.65亿元
地下9万平方米
成本估算
住宅
26*3500
9.1
地下
9×
2.7
地价
2.65
14.45亿元
销售住宅物业计算
26×
1万元=26亿元
住宅小户型比例在第一期50%左右的依据
第一CBD内的消费人群主要为白领人群,对地铁小户型消化能力较强。
第二周边吉林大学等青年教师群体大部分需要小户型
第三大户型豪宅拥有替代品净月别墅当我们的大户型总价超越别墅时候,投资者选择净月别墅会更多。
我们的真正优势是商住SOHO产品。
第四周边2公里半径的住宅,例如,绿地.中央墅、保利.林语都有小户型,大户型消化速度慢。
第五万达红旗街区项目公寓大部分都是40-60平方米户型,单价最高冲到1.3万元/平方米。
四、招商与营销策略
招商策略
招商顺序
业态
招商目标
替代目标
1
洲际酒店,万豪酒店
希尔顿酒店
高档餐饮
俏江南
3
国际名品购物中心
青岛海信广场
北京燕莎
日本伊势丹
4
华润OLE
营销策略
吉林大学等青年教师定向销售
投资意识较强的银行证券系统员工
地铁小户型
面向白领群体
类似公寓产品
大户型住宅
面向金领和商务人士含红星美凯龙经商人士
类似SOHO
企业家群体
五、长春南部新城钜城商业综合体项目最佳盈利模式设计
第一以正确的开发顺序实现最佳盈利模式
住宅户型组合合理,能够快速回笼资金,减少资金占用,取得11.55亿元毛利润,用于41万平方米综合体和红星美凯龙家居MALL的开发,这是关系项目成败的关键点,如果户型比例不合理,形成6亿元以上严重产品积压,将损害每个股东的利益。
通过优先建设五星酒店提升物业价值,聚集人气,尔后开发公寓以及写字楼和商业街区,最后建设购物中心,取得最佳盈利.红星美凯龙家居MALL可以提前开发聚集人气,形成目的地消费。
第二以最佳盈利模式指导规划设计和产品开发
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 长春 南部 新城 商业 综合体 项目 初步 建议 2011