现金与消费支出规划PPT资料.ppt
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2、如果客户有超额的现金需求,向客户提供适当的现金融资工具;
2,3,二、支出规划,
(一)制定住房消费规划
(二)制定汽车消费规划(三)制定消费信贷规划,3,4,
(一)住房消费规划,1、购房与租房的决策2、确定购房的目标3、购房财务规划的基本方法4、购房消费信贷,4,5,王先生,看中一处地段的房子,若是现在买100万,但是王先生想现在股市还不错,如果投资于基金,保守估计5年下来可以有8%的年收益率,相同地段的房子租的话房租每月2500元,付三压一,请问5年以后这样的房子涨到多少以上时,现在买房比租房划算?
1、买房还是租房?
5,6,1,2,18,19,20,0,2500,2500+7500,7500,7500,7500,7500,先租后买,先租后买的成本=,5年后房子的价格,6,7,现在买的成本=-100万,当现在买的成本=先租后买的时,两种方案没有区别,即:
7,8,例:
台湾的王先生,看中一处房产,若是租的话房租每月3万元,押金3个月。
购的话总价800万元,首付300万元,可获得贷款500万元,利率6%的期限为20年的房屋抵押贷款。
若王先生要在该处住满5年,房租每年调升1.2万元,以存款利率3%为机会成本计算的依据。
请问5年后以多少卖掉房子,买房比租房划算?
8,9,90000,90000+360000,384000,396000,408000,372000,租房,租房净现金流量现值=,9,10,售屋净所得,3000000,435923,435923,435923,435923,买房,435923,购房净现金流量现值=,10,11,通过计算,当5年后的售屋净所得为3681870时,购房的净现金流量现值与租房的净现金流量的净现值相等。
加上5年后的房贷余额净现值4233791,即只要5年后房屋的售价大于两者之和,即7915661时,则购房比租房合算。
11,12,2、确定购房的目标,如:
2年后购买150平方,价格10000元/平方米的房屋注意以下两点:
时间,面积,价格三要素任何理财目标都必须是量化的,明确的,12,13,3、购房财务规划的基本方法,
(1)如何计算能负担的房屋总价
(2)如何判断月供是否合理,13,14,
(1)如何计算能负担房屋总价,可负担的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来购房者短时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款比例的上限可负担的房屋总价=可负担首付款+可负担房贷可负担的房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数,14,15,例:
王先生年收入为10万元,预计收入每年增加3%,每年的储蓄比例为40%,目前有存款2万元,打算5年后买房,假设王先生的投资报酬率为10%。
王先生买房时准备贷款20年,假设房贷利率为6%,问王先生适合购买的房屋总价为多少?
15,16,2,4*1.03,4*1.032,4*1.033,4,4*1.034,可负担的首付部分,16,17,4*1.035,4*1.035,4*1.035,4*1.035,4*1.035,4*1.035,可负担的贷款部分,PV,17,18,
(2)如何判断月供是否合理,房屋月供款占借款人税前月总收入的比例不超过25-30%;
房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款之和占借款人税前月总收入的比例不超过33-38%;
18,19,例:
张先生欲购买100平方米的房子,其看中的一个小区的均价为8000元每平方米,打算贷款20年,贷款利率为6%,7成按揭,等额本息还款,计算一下张先生每个月的负担。
19,20,4、购房的消费信贷,等额本息法等额本金法,20,21,例:
李某看中了一套85万元的住房,已准备首付40万,准备贷款45万,打算公积金贷款20万,贷款15年,利率4.86%,商业贷款25万,贷款10年,利率6.12%,采用等额本息的还款方式,则每月的还款额,一共偿还了多少利息?
如果采取的是等额本金的还款方式呢?
21,22,5、提前还款的问题,等额本息法等额本金法,22,23,等额本息法,假设李先生在还了2年之后,有了一笔10万块钱的收入,打算提前偿还商业贷款,回答下列问题1、不改变偿还期限,每个月可以少还多少?
2、不改变每个月的偿还额度,可以提前多长时间还完贷款?
3、想将商业贷款在剩下的5年内还完,每个月的还款额度是多少?
23,24,等额本金法,假设李先生在还了2年之后,有了一笔10万块钱的收入,打算提前偿还商业贷款,回答下列问题1、不改变偿还期限,少还了多少的利息?
2、想将商业贷款在剩下的5年内还完,每个月的还款额度是多少?
24,
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- 现金 消费 支出 规划