房地产中介新员工培训手册Word格式.doc
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专业知
识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。
第一节
专业名词术语
1、房地产可分为:
(1)一级市场指被国家垄断的土地市场,发展商从国家手中取得的土地,称之为一级市场。
(2)二级市场:
发展商在所取得土地上盖起的房子,第一次出售、出租,称之为二级市场。
(3)
三级市场:
卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。
2、生地,只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。
3、熟地,达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。
4、何为“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。
5、何为“七通一平”达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电
讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。
6、什么是内销房、外销房、平价房
内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。
(1)外销房的土地是批租或出让的,是按照容积率来计算楼面价的,针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人,土地是有年限的。
(2)内销房的土地是没有所限的,针对的客源是本地人或外地人。
从98年开始内销房也实行土地批租,一般来讲批租的住宅土地年限为70年,内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销(侨汇房)。
(3)平价房,土地便宜,价格便宜,政府用来解决特困户,五年不准上市交易。
上述三类住宅房
2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。
7、计算公式:
容积率:
总建筑面积/土地面积
建筑密度:
建筑占地面积/土地面积×
100%
绿化率:
总绿化面积/土地面积×
集中绿化率:
集中绿化面积/土地面积×
得房率:
套内建筑面积/建筑面积×
建筑面积=套内建筑面积+
公共分摊面积=套内建筑面积×
分摊系数
公共分摊面积包括:
小公共面积(所处的楼层的公共面积)和大公共面积(底层的大堂、设备层)。
套内建筑面积
=
关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2
=建筑面积/分摊系数
封闭式阳台:
面积计算100%
敞开式阳台:
面积计算50%
阁楼、露台,一楼花园,一般赠送
住宅交付时的要求
(1)
交付使用许可证,入住许可证
(2)
质量保证书
产品使用说明书
前提,全部验收合格(包括水、电、煤、通讯等)
8、何为代理,何为中介?
二者区别
代理:
服务于二级市场,
是发展商与购买者的桥梁,代理公司受
理的业务量大,系统性强,
除参与开发前期的市场调查,地块选择和
建设规划处,还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施,注重配合,
是集体行为,是主动营销。
中介:
服务于三级市场,
是小业主与购买者,
租赁者之间的桥梁。
受理对象分散无系统,仅强化销售实施,提供大量的信息,是单抢匹
马独立作战,是被动营销。
第二节
有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策
前言,
有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展
房地产阶段变化不定期更换,
下面所述是关于按揭、
公积金及蓝印户
口现行政策基本内容综述。
一、按揭(个人住房商业性贷款)
1、办按揭的条件
(1)现行房产按揭,分为本市户口按揭,全国按揭两种,一般能提供本市身份证及户口的购房者,可以获得较大额度的按揭贷款,大多为总房款的80%。
(2)另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭,购房
者必须提供本人身份证,
户口及在本市工作两年左右的证明,
有些还
要提供在本市投资的证明或暂住证,
这样的购房者,
一般银行可以提
供总房款的50-70%额度的按揭贷款。
(3)以上两种都必须提供收入证明,证明其还贷能力,月收入必须超过或等于其办按揭贷款月还款金额的2倍以上,境外收入证明需经公证和当地中国使领馆认证。
(4)办按揭人年龄一般不可超过65~70岁,以65~70岁为限年额度,岁数差为最大贷款年限,多不可超过30年。
2、办按揭有关费用
公证处收取公证费
保险公司按贷款数和贷款年数收保险费
(3)交易市场收抵押合同登记费:
200元
3、办按揭必须是个人购买住宅商品房,公司购买不可办按揭。
二、个人住房公积金贷款
1、办理公积金贷款的条件:
必须本市户口
公积金缴交累积二年以上和申请前连续六个月正常缴交
没有公积金贷款欠款
2、公积金贷款额度
最高10万,30年
计算公式:
公积金帐户余额×
20
3、公积金贷款的优点
利息低
购房者单位承担一部分
三、申报上海蓝印户口政策
(2002年4月1日起停止执行
)
四、其他政策
1、购房退个人调节税
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