沈阳的别墅项目虹洋地产项目营销策划推广方案Word文件下载.docx
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2001年,全市职工平均工资为8172元。
2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。
城市居民人均消费性支出为5515元。
全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。
按照沈阳市委市政府的“开发浑南,建设新沈阳,把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署,2001年浑南新区的开发和建设全面启动。
新区基础设施建设步伐明显加快。
二、沈阳市住宅市场发展状况
2000年住宅建设完成投资60.3亿元,比1999年增长18.9;
竣工住宅面积422.9万平方米,增长6.3%。
城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米;
农民人均居住面积达21.8平方米,比上年增加1平方米。
2001年住宅建设投资72.1亿元,比上年增长19.6%;
竣工住宅面积444.2万平方米,增长5.0%。
城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米;
农民人均居住面积达22.8平方米,比上年增加1平方米。
三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析
(一)沈阳别墅市场的发展历程
沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园,当年的供应量仅有20栋左右。
但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的,在许多沈阳人眼中,10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。
在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰,年供应量在250套以上,相比1992年增长了10倍。
主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
1997年、1998年,沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。
在1999年,别墅又迎来一个新的高潮,市场供应量又达到200套左右。
近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右(指的是在售部分)
图例表示
500
400
300
200
100
20
19921996199819992001
(沈阳别墅市场发展历程定量分析)
(二)沈阳别墅市场的版块特征分析
沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间,逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个版块,其中主要以南部和北部为主要代表。
1、中部版块
中部版块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅——翠堤豪园为主要代表。
河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目,虽然只有20多套,但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。
新近上市的新世界花园别墅——翠堤豪园成为中部版块的典型代表。
翠堤豪园
产品线(平方米)
总套数
单价(元/平方米)
518.12
3
11500
368.62
14
10500
329.69
8
237.36(联排)
8500
236.40(联排)
26
8000
从长远发展角度来看,由于市中心版块土地比较昂贵,在翠堤豪园别墅项目以后,如果再出现其它别墅项目的可能性不大。
2、东部版块
东部版块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。
东部版块由于紧邻植物园和棋盘山风景区,从区位环境方面来讲,是沈阳最适合建造别墅的区域。
但是由于90年代,政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面,政府工作中心转移到其它区域,以及东部版块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部版块别墅项目发展缓慢。
目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外,主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。
其目标客户群主要以私营业主为主,除了沈阳本地的客户之外,沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此版块置业。
由于东部版块的自然环境的优势,目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它版块项目转移到东部版块开发别墅项目。
包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目,东部版块的发展潜力比较大。
3、西部版块
西部版块主要指张士开发区版块,主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。
但是由于西部版块自然环境、人文与经济都比较落后决定了版块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民,属于区域性项目。
今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地,项目正在处于前期规划论证阶段。
估计部分为别墅项目。
但是从长远发展角度来看,别墅市场的发展潜力不是很大。
金色高尔夫
价格(元/平方米)
281、264、288、310、353、421、646
192栋
2680——3280
4、北部版块
北部版块主要是指北大二环附近的别墅项目,主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。
由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展,并在市政配套方面给予支持,尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。
北部的别墅项目发展的比较早,从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村,目前已经极具规模和人气。
其中社区规模最大的是荷兰村,整个园区占地220万平方米,这样大的项目在全国也属罕见(但是由于内部经营问题,该项目目前基本处于停滞状态)。
相对于其它版块项目(中部版块除外)来说,北部版块突出特点是:
基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。
从长远发展角度分析,由于北部版块土地比较成熟,已经渐渐融入市区概念,土地成本比较高,许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外,基本上不会再有新的别墅项目出现。
巴黎世家
180、270(联排)
3500
210、298.8、344、360、440、450、600、630
179
4100——4300
5、南部版块
我们在这里所谈到的南部版块主要是指浑南地区。
虹洋地产项目隶属于浑南版块,浑南版块是我们分析的重点。
2001年10月14日,沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。
2001年10月16日,全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动,浑南新区成为沈阳市的焦点。
浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜,得到广大市民的关注。
其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前,就已经开始开发了。
促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因:
成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求;
浑南相对优越的自然景观;
绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈;
机场高速公路所提供的便利的交通条件。
这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。
浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅,当时共推出十几套,单价超过10000元/平方米,是沈阳价格最高的别墅,外界知名度不是很高。
1997年,信盟集团推出信盟花园,一、二期总房源不过20余套,虽然推广力度很大,但是早期销售状况不是很好。
1998年东太实业有限公司推出凤凰花园。
1999年是浑南别墅市场发生质变的一年,由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向,许多开发商开始投资浑南别墅项目,以桃仙机场为中心向四周扩散。
如:
佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。
(这里还未包括目前已经取得土地,正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商)
(1)浑南部分别墅项目个案资料
A亚泰国际花园
开发商:
沈阳东宇置业有限公司
总占地面积:
30万平方米
总建筑面积:
30万平方米(含别墅87栋,其他为公寓)
建筑形式:
独立式别墅
容积率:
1。
销售价格:
6280元/平方米
上市时间:
2001年6月。
一期开发27栋,二期计划开发30栋
别墅户数:
87户
户型面积种类:
400平方米、480平方米、550平方米
B美地庄园
沈阳政兴实业有限公司
66。
7万平方米(1000亩)
15。
3万平方米
单体、联排别墅
0。
23
3380元/平方米
2001年11月9日。
一期开发71栋,目前已竣工入住。
总户数:
500余户
二期目前已经开始预定。
双联3450元/平方米,三联3100元/平方米,四联2800元/平方米。
单体3700——5500元/平方米
238平方米、295平方米、296平方米、297平方米(主推户型)320平方米、329平方米、366平方米、374平方米、428平方米、495平方米。
C凤凰花园
东太实业有限公司
20万平方米
一期2688元/平方米,二期3500元/平方米
1998年
306余户
供应量:
一期:
67户;
二期:
153户;
三期:
独立式:
54户;
联排式:
32户
280平方米:
17户,25。
37%
295平方米:
20户,29。
85%
301平方米:
14户,20。
9%
372平方米:
16户,23。
88%
独立式:
300平方米左右为主要面积
297、310、317、330、339、362、400、500平方米
联排式:
220、240
配套设施:
设置“泛欧式商业街“,目前仅有一家超市;
GOLF推杆果岭
D比华利庄园
东北建安房地产发展有限公司
26。
5万平方米
9。
5万平方米,其中,住宅8.3万平方米
2-4层独立和联排别墅
36
3000多元(没有最后确定)
未开盘。
首期仅开发联排别墅,目前有16栋将完工。
355余户
户型面积及比例:
190平方米――36户,220平方米――206户,240平方米――48户,
265平方米――16户
400平方米――8户,380平方米――28户,350平方米――13户
270-300平方米:
30%
320-350平方米:
40%
370-380平
- 配套讲稿:
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