第一章62固定资产及投资性房地产PPT文件格式下载.ppt
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通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权(不包括按规定认定的闲置土地)。
(3)已出租的建筑物:
指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物含已出租的(租赁协议约定)新购、建造或开发的、不再自用达到可出租状态的。
2.不属于投资性房地产的范围,
(1)自用房地产:
指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。
如企业拥有并自行经营的旅馆,不确认为投资性房地产。
(2)作为存货的房地产。
通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
【练习27】下列各项中,属于投资性房地产的有()A房地产开发企业开发准备出售的房屋B房地产开发企业拥有的已出租建筑物C企业持有的准备建造房屋的土地使用权D企业持有并准备增值后转让的建筑物,【答案】B【解析】房地产开发企业开发的准备出售的房屋属于企业的存货;
企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产;
企业持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产;
若将建筑物改为土地使用权,则属于投资性房地产。
【练习28】下列项目中,不属于投资性房地产的是()。
A已出租的建筑物B已出租的土地使用权C持有并准备增值后转让的土地使用权D以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位,【答案】D【解析】企业以经营方式租入建筑物再转租给其他单位或个人的,由于企业对经营租入的建筑物不拥有产权,不属于企业的资产,更不能确认为投资性房地产。
(二)投资性房地产的取得,投资性房地产的确认,符合投资性房地产的概念,同时满足两个确认条件:
与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;
该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
1.外购的投资性房地产只有在购入的同时开始出租或用于资本增值,才能作为投资性房地产加以确认。
外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借:
投资性房地产(价款、相关税费和其他支出)贷:
银行存款,2自行建造的投资性房地产。
只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或资本增值才确认。
成本由达到预定可使用状态前发生的必要支出构成(包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等)。
建造通过“在建工程”核算,完工后,借:
投资性房地产(建造总成本)贷:
在建工程,(三)投资性房地产的后续计量,1、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,通常采用成本模式计量,满足特定条件的可以采用公允价值计量,但同一企业不得同时采用两种计量模式。
在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,计提折旧或摊销;
存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定计提减值准备。
投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。
即:
当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧,当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧,当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期即开始摊销,当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。
1、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,投资性房地产多指已出租的土地使用权和已出租的建筑物,与已出租的固定资产和无形资产的处理方法一样,即均属于企业的副业,取得的收入计入其他业务收入,相关的折旧、摊销、费用计入其他业务成本,相关的税费计入营业税金及附加。
(2)对出租建筑物计提折旧时:
借:
其他业务成本贷:
投资性房地产累计折旧,(3)对出租土地使用权进行摊销借:
投资性房地产累计摊销,
(1)确认租金时:
借:
银行存款(或其他应收款)贷:
其他业务收入,(4)对投资性房地产计提减值准备借:
资产减值损失贷:
投资性房地产减值准备,1、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,例教材p64【例1-99】,(5)租金和处置收入应交营业税借:
营业税金及附加贷:
应交税费-应交营业税,【例21】甲企业于208年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权用于出租,作为投资性房地产,采用成本模式计量,使用年限50年,出租后,在每年末摊销土地使用权金额为40万元,同时每年租金70万元,在年末一次性收取,甲企业的账务处理为:
3.年末摊销:
其他业务成本400000贷:
投资性房地产累计摊销400000,1.208年1月1日借:
投资性房地产20000000贷:
银行存款20000000,2.年末收取租金:
银行存款700000贷:
其他业务收入700000租金应交营业税借:
营业税金及附加(7000005%)35000贷:
应交税费-应交营业税35000,【练习29】大海股份有限公司为一家上市公司,2008年至2010年与投资性房地产有关的业务资料如下:
(1)2008年1月,大海公司购入一幢建筑物用于出租,价款为8000000元,款项以银行存款转账支付。
不考虑其他相关税费。
(2)大海公司购入的上述用于出资的建筑物预计使用寿命为15年,预计净残值为36万元,采用年限平均法计提折旧。
(3)大海公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营租赁,大海公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。
(4)大海公司对该项房地产2008年取得的租金收入为900000元,已存入银行。
假定不考虑其他相关税费。
要求:
(1)编制大海公司2008年1月取得该项建筑物的会计分录。
(2)计算2008年度大海公司对该项建筑物计提的折旧额,并编制相应的会计分录。
(3)编制大海公司2008年取得该项建筑物租金收入的会计分录。
(4)计算大海公司该项房地产2009年末的账面价值。
(答案中的金额单位用万元表示,计算结果有小数的保留2位小数),
(1)借:
投资性房地产800贷:
银行存款800
(2)投资性房地产的折旧当月增加当月不提。
所以2008年折旧额=(800-36)151112=46.69(万元)借:
其他业务成本46.69贷:
投资性房地产累计折旧46.69(3)借:
银行存款90贷:
其他业务收入90(4)2009年的折旧额=(800-36)15=50.93(万元)2009年末的账面价值=800-46.69-50.93=702.38(万元),练习:
P4648、51、52、P6119、,2、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,采用公允价值模式的前提条件,企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不提减值准备,应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
(2)期末,对投资性房地产按公允价值计量公允价值高于账面余额的差额,借:
公允价值变动损益贷:
投资性房地产公允价值变动,借:
投资性房地产公允价值变动贷:
公允价值变动损益,公允价值低于账面余额的差额,
(1)取得时(与成本模式计量相同):
投资性房地产成本(价款、相关税费和其他支出)贷:
银行存款,教材p65【例1-100】,【例22】甲公司为从事房地产经营开发的企业。
208年5月,与乙公司签订租赁协议,约定将其开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为l0年。
当年8月1日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为80000000元。
甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
208年l2月31日,该写字楼的公允价值为82000000元。
209年12月31日,该写字楼的公允价值为81000000元。
(1)208年8月1日,甲公司开发完成写字楼并出租借:
投资性房地产写字楼(成本)80000000贷:
开发成本80000000,
(2)208年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值借:
投资性房地产写字楼(公允价值变动)2000000贷:
公允价值变动损益2000000,(3)209年12月31日,公允价值又发生变动借:
公允价值变动损益1000000贷:
投资性房地产写字楼(公允价值变动)1000000,3、投资性房地产后续计量模式的变更,对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。
存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,且能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。
注意:
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
账务处理,借:
投资性房地产成本(变更日公允价值)投资性房地产累计折旧(摊销)(已提数)贷:
投资性房地产写字楼(原成本)盈余公积(公允价与账面价的差额10%)利润分配未分配利润(公允价与账面价的差额90%),【例23】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用,并一直采用成本模式进行后续计量。
209年1月1日,甲企业认为,出租给乙公司使用的写字楼,其所在地的房地产交易市场比较成熟,具备了采用公允价值模式计量的条件,决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼的原造价为80000000元,已计提折旧3000000元,账面价值为77000000元。
209年1月1日,该写字楼的公允价值为95000000元。
假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。
甲企业的账务处理如下:
借:
投资性房地产写字楼(成本)95000000(变更日公允价值),投资性房地产累计折旧(摊销)3000000,贷:
投资性房地产写字楼80000000,盈余公积1800000,利润分配未分配利润16200000,【例24】关于投资性房地产的初始计量,下列说法正确的是()。
A采用公允价值计量模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,均应当按照成本进行初始计量B采用公允价值模式进行后续计量的外购投资性房地产,取得时按照公允价值进行初始计量C自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前的必要支出构成D外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出,17【答案】ACD【解析】采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,都应当按照成本进行初始计量。
【例25】某企业投资性房地产采用成本计量模式。
2009年1月1日购入一幢建筑物用于出租。
该建筑物的成本为270万元,预计使用年限为20年,预计净残值为30万元。
采用直线法计提折旧。
2009年应该计提的折旧额为()万元。
A12B20C11D10,【答案】C【解析】购入的作为投资性房地产的建筑物采用成本计量模式时,其会计处理同固定资产一样。
当月增加,当月不计提折旧。
所以2009年应该计提折旧的时间为11个月。
2009年计提折旧(27030)20111211(万元)。
1、采用成本模式计量的投资性房地产的处置,(四)投资性房地产的处置,
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- 第一章 62 固定资产 投资 房地产