房 地 产 动 态Word文档下载推荐.docx

房 地 产 动 态Word文档下载推荐.docx

《房 地 产 动 态Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房 地 产 动 态Word文档下载推荐.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

这一时期，房地产市场调控的范围还比较小，人们购房的主渠道还是单位自己建房，低价卖给职工，因此中国房地产业基本上是双轨制。

我国大规模的住房商品化始自1998年。

这一年开始推行住房的市场

化改革。

到目前为止，尽管也仍有一些说法，但这种总体上市场取向的改革无疑是正确的，毕竟，这项改革使大多数城市家庭拥有了自己的房子，也极大地推动了我国经济的发展。

但这种成功是过去的成功。

社会在发展，房地产业面临的宏观和微观环境也在悄悄地发生着巨大变化。

据资料显示，城市的70%以上的人都有住房，这样的住房拥有率可以说是比较高的，在一定程度上甚至可以说我国原有城市人的住房问题已基本解决，但问题在于，这种改革只解决了二元社会（农业和非农业社会）下原有城市人的住房问题。

随着我国二元结构的变化，房地产业正进入新的发展阶段，并因此面临着新的、较为复杂的问题。

夷陵区房地产的发展也同整个国家进程一样，大致经历了四个阶段；

第一个阶段是1970年因建长江葛洲坝需要县城从宜昌市搬迁至小溪塔，当里小溪塔只有3000多人的一个小镇，一条街道，随着县城政治经济文化中心的建立，人口迅速增长起来，职工住房靠单位的集体宿舍和为数不少的单元楼，居民住房以建私房为主；

第二阶段是1993年全国房地产热的影响，我区房地产才开始有了启蒙；

第三阶段是1995年国家《城市房地产管理法》颁布，这时出现了私人建房、单位建房和集资、联合建房；

第四阶段是房产管理局成立后，住宅建设及房地产开发才迅猛增长。

从目前夷陵区房地产市场与周边县市区商品房价格来讲，1999年房价最高在750至850元/平方米，而到2005年9月上涨到1250元/平方米，现呈持续上涨趋势，但我区与本市东边区域相比同离宜昌中心城区都在10公里左右，2002年房价基本相同，2003年东边区域均价上升到1600元/平方米，今年均价已上升到1900元/平方米，有的楼盘突破2400元/平方米，而我区房价七年时间才上涨了500元/平方米，每年涨幅不足百元。

但从目前发展现状来看，我区房地产市场虽然起步很晚，但市场发展的很快，由于房地产是一个涉及面广关联度高，劳动密集型的产业，在相对产业链还不很充分的夷陵区来说，房地产业的波动对整个区域经济的影响可以说是影响极大，所以我们必须慎重的对房地产进行调控，这样才能不使刚刚培育起来的房地产市场大起大落，才能有效保证夷陵区房地产业健康、持续、稳定发展。

二、夷陵区房地产价格的构成及上涨原因分析。

房地产价格的构成主要包括两个部分：

直接价格与间接价格。

直接价格主要就是成本，包括土地价格、建筑材料价格、人工价格等，而间接价格则包括受房地产市场的供求关系、国家政策等因素影响形成的价格。

房地产业作为一种特殊产业，直接价格与间接价格的变化对房地产价格的变化影响都很大，因此要分析房地产价格的变化就要逐一分析直接价格与间接价格的变化。

房地产价格上涨的直接原因是土地价格、建筑材料价格、人工价格等直接价格的不断上涨，因为土地的稀缺性和国家严格控制土地的政策影响，土地出让价格成倍上涨。

1999年我区土地出让价格在12万元/亩以内，而到了2005年平均价格达到40万元/亩，丁家坝片区的土地已飚升到60多万元/亩，有的已达到90万元/亩（鑫宝地产），土地价格平均增长30%以上，建筑材料这些年也是增长迅速，如钢材2002年综合价格为2200元/吨，今年平均价格上涨到3700元/吨，而与之相关的材料都受其影响，纷纷跟进，水泥、石料等也都纷纷涨价，涨幅达62%。

人工价格的上涨是由于近几年技术工人及民工的短缺造成的，1999年工人的平均日工资在25元至30元左右，而现在已经超过50元，上涨了60%。

人防工程也由过去每年10元/平方米上涨到现在的108元/平方米。

房地产价格上涨的间接原因是房地产市场的供求关系及国家宏观政策的变化。

近几年来，国家的宏观政策一直是在鼓励与支持房地产市场的发展，如2003年国务院出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），2004年省政府出台的鄂政发29号，实施积极的税收政策和住房金融政策，支持房地产商的开发行为，连续六年降息，鼓励居民住房消费。

在这种客观政策的作用下，房地产业不断扩大，房地产商在巨大的经济利益的驱使下，不断开发大量的房屋，向市场提供充足的房源，消费者在改善住房条件及投资增值的心理作用下，形成了房地产市场巨大的需求空间，在供求市场两旺条件下，催生了房地产价格的高增长及居高不下。

三、房地产市场需求主体、期望价格及需求类型分析。

1、从市场需求主体上看。

房地产需求分为主动需求与被动需求。

主动需求是指那些改善住房条件、就业、投资等原因而主动购房的行为，而被动需求则是指由于城市征地拆迁、旧城改造、招商引资等行为而失去原来住房，被迫购买住房的行为。

从我区目前情况看，主动需求占市场的绝大多数，约为90%以上，被动需求则占市场需求的不足10%。

市场需求及潜在需求的人员主要有五类：

第一类是城乡工薪人员；

第二类是农村向城市转移的人员；

第三类是学校毕业学生；

第四类是来本地投资经商置业的人员；

第五类是高收入人员。

城市工薪人员随着经济的发展，工资的增加，环境的改善，他们对改善住房条件有着迫切的需求，这就构成了市场需求的主体，约占到了总需求的40%；

随着农村生活水平的提高，一部分农村富裕人员和大部分年轻人都希望居住到生活条件环境较好的城区，这一部分也构成了巨大的房地产市场需求，约占到了总需求的25%；

高考扩招后，每年毕业人员大幅度增加，他们在城区工作购房，也构成了部分市场需求，占到了总需求的5%，随着三峡影响力的提高，区域经济的快速发展，招商引资力度的加大，前往本区投资置业占到了总需求的20%；

随着城市功能的不断完善，人居环境的改善，高收入者逐渐增多，他们都有宽敞的住房，甚至有两套三套住房，他们购买房屋以增值为目的，作为投资的一种手段，这部分需求约占到了10%左右，从市场需求主体构成上我们不难看出，夷陵区房地产市场的有效需求仍是集中在以解决居住问题的工薪人员及被城市化的人员上。

2、从市场期望价格上看。

随着房地产业的发展，经济水平的提高，房地产价格连年持续上涨，尤其是近几年，涨幅更大。

夷陵区目前房价均在1250元/平方米上下，略高于本土居民期望价格。

从市场需求价格分析上看，70%左右的购房者的期望价格在15万元左右，房屋面积在100平方米—140平方米范围内；

20%的购房者的需求价格在12万元以内，房屋面积在100平方米以内；

10%的购房者的需求价格在20万元以上，房屋面积在150—180平方米左右；

从市场期望价格层次上显示出，15万元左右的商品房100平方米至140平方米范围内的住宅是能被广大购买者认可并接受的，也就是说能从潜在需求转化成有效需求。

3、从市场需求类型看。

我国城市居民有家有业有钱的人基本上都有自己的房子。

但是这些人还会换房，购买新的房子。

对于这部分，改善性住房和投资性购房将是主流和主体。

前不久，我在宜昌主城区作了一些调查，投资性购房已经达二到三成，宜昌是一个旅游开放城市，土地稀缺这种未来投资性购房将会成为一股重要力量，他们是市场的强者，将对房地产市场产生强烈的影响。

另一部分是刚刚被城市化的人们，他们为能在城市安家乐业购买房子而奋斗。

中国要在未来的20年内达到60%左右的城市化水平，必然会有大量的农村劳动力转移到城市。

从1996年以来，我国城市人口净增2100多万，我国的大城市的人口自然增长率基本为零，同时农村人口以每年1000多万的速度减少，我国的城市化增长率基本保持在1-1.5%，城市化主力军将是进城务工的农民（现在大部分大学生也加入进来），就我区来讲，县城70年从主城区搬迁过来时，这里还只有3000多人，短短30多年就发展到10万人（常驻户口），加上5万多暂住人口，已是一个15—16人万的城市了。

宜昌市主城区每年是以4万人的速度在增长，所以说，中国的城市化是农民工的城市化。

过去你走在小溪塔的街道上见不到几个人，现在已开始人挤人，车塞车了。

4、从现代人购房心理上看。

因为老百性买不起房子，房价便成为众矢之的。

连带中国的住宅体制改革的市场化方向也受到了质疑。

但是单纯指房价太高并不见得完全有理。

从中国历史上看，中国在两千多年前出现了繁华的都市，但在中国古老的农业社会里，城市和农村的差别并不大，因此始终没有形成今天意义上的二元结构（农业和非农业），而现代社会的二元社会结构反映的都是整个社会结构的体系特征，明显地同时并存着比较现代化的城市社会和相对非现代化的农村社会。

现实的情况是，二元社会下的房地产市场将向两端化发展。

高端的是城市投资性的房地产市场，城市里已经有了住房的人，收入高、购买力强，买房的目的不是住，而是增值，根据“踏板原理”，他们是愿意房价天天涨。

低端的则是刚被城市化的人，他们的收入低，购买力弱，买房的目的就是住，这些人希望房价能够稳定，或在可能的情况下降。

四、对房地产宏观调控的几点认识

首先，房地产调控是一项长期政策

最近，听到几位老总说，不知道中央对房地产宏观调控政策何时结束。

今天，我可以肯定的说：

政府将会不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场，政府对房地产的调控是一项长期政策。

从种种迹象表明，房地产市场波动对国民经济的影响不能忽视，但是我认为，我国短期国民经济中蕴含的最大风险并不来自房地产业，而是来自于利润下滑较多的制造业。

只要想盖房就需要借款，住房消费和负债是一种符合规律的现象。

改善房地产业和金融业的关系，需要从市场、机构、品种、银行、政府等多方面下功夫，而不仅仅是限制房地产业在其整个国民经济中所占的比重。

实施宏观调控也并不是因为缺乏足够的资金支持现有房地产业的发展。

调控政策当然要涉及到房价。

对房价的调控目标，政策说得非常清楚，其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨，但稳定和抑制过快上涨的直接结果并非就一定是降低。

例如政策规定对非普通住宅房征收营业税，这显然会提高而不是降低买房价格，这会极大抑制投机性需求和炒作，有助于稳定房价。

其次，调控的目的，首先和最终的目的都是让人民群众住上房子，无疑价格的异常暴涨和暴跌都是政策调控的对象。

鼓励而不是限制老百姓合理的住房消费，促进住房制度向市场化方向转变。

这是政策的一贯取向，就是在目前的调控政策中，居民购买普通住房的按揭贷款利率仍可按正常利率“打九折”，契税也享受减半征收的优惠，按经济学常识，促进需求的政策就是抑制价格下滑的政策。

这些保护合理需求的政策都是有效防止“暴跌”的政策组成部分，而且可以说，进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

其三，开发规模问题。

2001年到2003年来，全区共开18万平方米，2004年共开发15.2万平方米，今年一年开发了30.2万平方米。

去年年终，各开发商报了70多万平方米,让我吓了一跳，所以在今年初那次会上我给大家泼了一瓢冷水，所以今年开发只开了30万平方米,1-5月，销售形势还比较好，但从5月1