房屋登记官考试培训课件房屋权属中的民事关系PPT推荐.ppt
- 文档编号:14197818
- 上传时间:2022-10-20
- 格式:PPT
- 页数:67
- 大小:171KB
房屋登记官考试培训课件房屋权属中的民事关系PPT推荐.ppt
《房屋登记官考试培训课件房屋权属中的民事关系PPT推荐.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房屋登记官考试培训课件房屋权属中的民事关系PPT推荐.ppt(67页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
商品房预订意向书本身就是一种合同。
从法律性质上讲,商品房预订意向书是一种预约合同。
根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。
预约金与定金的联系,商品房销售中预订意向书中约定由购房人向房地产商交纳一定数额的预约金,如果约定该款项具有上述定金担保的性质,或根据协议整体内容能明确判断出具有此担保功能,则预约金具有立约定金的性质,适用定金罚则。
如未明确约定定金性质,应视为预付款,未订立买卖合同的,由开发商返还购房人,有约定的按约定处理。
3、合同补充条款的签订原则,平等原则:
合同当事人的法律地位一律平等;
合同中的权利义务对等;
合同当事人必须就合同条款充分协商,取得一致,合同才能成立。
自愿原则:
自愿也不是绝对的,不是想怎样就怎样,当事人订立合同、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
公平原则:
合同双方当事人之间的权利义务要公平合理,要大体上平衡,强调一方给付与对方给付之间的等值性,合同上的负担和风险的合理分配。
诚实信用原则:
诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则,是现代法治社会的一项基本法律规则,诚实信用原则是一种具有道德内涵的法律规范。
4、商品房面积误差的处理原则,根据我国法律规定,面积误差在3%以内的据实结算,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。
房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比超出3%部分开发商应双倍返还(3%是以合同签订的面积为基数)。
5、逾期交房的违约责任,逾期交房:
是指开发商在商品房买卖合同约定的交付使用期限内,未能向买受人交付房屋的行为。
逾期交房处理:
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条的规定处理。
即:
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的,一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符,另一就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想,从而影响其购买决策的商品宣传。
6、虚假广告(了解),
(1)根本违约:
商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
房屋主体结构质量不合格;
房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
7、解除合同的法定事由,
(2)延迟履行:
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
(3)其他解除情形:
面积误差比绝对值超出3%;
商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
二、物权变动登记,1、物权变动的公示公信原则、信赖利益保护原则、公证的效力与登记,
(1)物权变动公示公信原则:
公示,是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,否则不能发生物权变动的效力。
公信原则是指一旦当事人变更物权时,依据法律的规定进行了公示,即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵,但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果,以保护交易安全。
(2)信赖利益保护原则:
信赖利益保护原则,是指当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益,并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时,行政机关不得撤销这种信赖利益,而如果撤销必须补偿其信赖利益损失。
在这里,信赖利益保护原则高于法律优先原则,法律优先原则受到一定程度弱化。
信赖利益保护原则最基本的基本含义就是政府实施行政行为也必须诚实信用。
(行政许可法)第八条。
(3)公证的效力与登记的区别:
公证:
在法律上具有能够直接证明公证确认的法律行为,有法律意义的文书和事实是真实的,合法的效力。
公证有三种基本的法律效力:
证据效力;
使法律行为生效的效力;
强制执行的效力。
登记:
是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
区别:
公证无处分房产的效力,不动产物权的设立、变更、转让和消灭自记载不动产登记簿时发生效力。
动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,其中船舶、航空器和机动车等物权的的设立、变更、转让和消灭未经登记,不得对抗善意第三人。
2、物权与债权的区别,物权:
是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
债权:
是按照合同的约定或者法律的规定,在当事人间产生的特定的权利义务关系。
区别:
物权是支配权,任何人侵害或妨害物权人的权利,物权人都可对其主张权利。
债权是一种请求权,在特定的当事人之间产生效力,具有相对性。
两者都是财产权利。
3、物权变动的依据,
(1)物权的变动包括:
买卖、互易、赠与、继承、遗赠、赔偿、补偿、判决裁决、划拔。
所有权互易与使用权互易的区别:
房屋互易,是指不同产权人之间房屋的互相交换。
可以是互换房屋使用权(如承租权,互换承租权时须经出租人同意)。
现在多数互易主要指互换房屋产权,也就是我们登记工作中办理的房屋交换,契税的征收基数为差额部分。
具有以下几个重要法律特征:
(1)房屋互易合同的法律效力是合同双方房屋所有权的转移。
(2)房屋互易合同是等价、有偿的双务合同。
(3)房屋互易合同是实践性合同。
(4)房屋互易合同是要式合同。
(2)生效的法律文书:
民事判决书、民事裁定书、民事调解书,法律效力:
生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书确认的事实,无需经过再次证明,就可直接作为定案证据使用。
因为生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书具有既判力,使得经过这些生效法律文书确认的事实具有了不可更改性,对它们不必再证明即可运用。
生效的法律文书涉及到物权变动的,法律文书生效的时间即为物权取得的时间。
2006年离婚调解书确定将夫妻共有房屋归儿子所有,未办理过户手续,现儿子成年需转卖他人,那么物权的取得时间应为2006年。
案例一:
4、优先购买权:
承租人、共有人,承租人的优先购买权:
(1)仅限于房屋租赁场合;
(2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人;
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效,但是不能请求主张买卖合同无效;
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。
共有人的优先购权:
共有的优先购买权先于承租人。
(法律依据),最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释:
第二十一条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
第二十四条规定具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
(参考物权法108条)。
(承租人可以要求赔偿损失),5、地役权与相邻关系,地役权:
不动产权利人为自己某特定不动产的便利而使用他人不动产使其负担的用益物权。
地役权的期限:
地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。
相邻关系:
相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时,应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。
两者的区别:
地役权是指为了自己的使用、经营等方便、利益而使用别人的土地的权利。
是存在于他人土地之上的物权,它具有从属性和不可分性。
相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系,它不是一种单独的物权,而是相邻方所有权的延伸和扩展,是所有权权能的体现。
(相邻关系通常发生在相互毗邻的不动产之上,地役权不要求相互毗邻)。
6、继承:
遗嘱继承、法定继承、代位继承、转继承,遗嘱继承:
是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求,确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。
特点:
遗嘱是单方法律行为,根据本人的意愿,还可变更或撤销所立的遗嘱;
设立遗嘱必须由本人独立进行;
遗嘱继承人可以是法定继承人以外的其他人。
形式:
公证遗嘱、(自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱应有两个以上见证人在场),法定继承:
法定继承是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下,由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。
代位继承:
是指被继承人的子女先于被继承人死亡或者失踪时,由被继承人的死亡子女的晚辈直系血亲继承其应继承的遗产份额的制度。
代位继承中,死亡的继承人是被代位人,代替他行使继承权以取得遗产的人是代位继承人,代位继承只适用于法定继承。
转继承:
是指继承人在继承开始后实际接受遗产前死亡,该继承人的法定继承人代其实际接受其有权继承的遗产。
转继承人就是实际接受遗产的死亡继承人的继承人。
案例二,甲有二个儿子,一个女儿。
长子娶王某为妻,生有一个儿子,2001年死于矿难。
次子娶张某为妻,生有一个儿子和一个女儿。
女儿嫁给李某,生了两个孩子。
甲2004年8月20日过与战友聚会,多喝了几杯酒,于当晚死亡。
在办丧事的期间,甲的女儿因伤心过度而死。
那么在本案当中,长子先于甲死亡,发生代位继承,由其儿子代其位继承。
甲的女儿在遗产分割之前甲死亡后死亡,发生转继承,其应继承的份额由其丈夫、子女继承。
7、遗赠、遗赠抚养协议,遗赠:
是指被继承人通过遗嘱的方式,将其遗产的一部分或全部赠与国家、社会或者法定继承人以外的被继承人的一种民事法律行为。
受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内,作出接受或者放弃受遗赠意思的表示,到期没有表示的,视为放弃遗赠。
遗赠抚养协议:
是遗赠人与扶养人签订的、由扶养人承担遗赠人生养死葬的义务,遗赠人将自己的合法财产的一部分或全部于其死后转移给扶养人所有的协议。
两者区别:
遗赠扶养协议是双方的法律行为,只有在遗赠方和扶养方双方自愿协商一致的基础上才能成立。
遗赠是遗嘱人单方的法律行为,不
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房屋 登记 考试 培训 课件 权属 中的 民事 关系