《房地产开发经营与管理》第四章1PPT文档格式.ppt

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,2、描述性调查是指对需要调查的客观现象的有关方面所进行的正式调查。

它主要描述调查现象的各种数量表现和有关情况，为市场研究提供基本资料。

其目的在于描述总体的特征和问题，其调查的结果是结论性的、正式的。

3、因果性调查是指为了探测有关现象或市场变量之间的因果关系而进行的市场调查。

其目的在于找出事物变化的原因和现象间的相互关系，找出影响事物变化的关键因素。

4、预测性调查是指为了预测市场供求变化趋势或企业生产经营前景而进行的具有推断性的调查。

其目的在于掌握未来市场的发展趋势，为经营管理决策和市场营销决策提供依据。

四种调研类型的选择原则,如果对调研问题的情况几乎一无所知,那么调查研究就要从探测性研究开始。

在探测性研究的基础上，多数情况下还应继续进行描述性研究或因果关系研究。

预测性研究是以描述性研究和因果性研究为基础的，是描述性研究或因果性研究的进一步深化和拓展。

二、按调查登记时间的连续性分类,1、一次性调查又称临时性调查，是指为了研究某一特殊问题而进行的一次性的市场调查。

2、定期性调查是指对市场情况或业务经营情况每隔一定时期所进行的调查。

3、经常性调查是指在选定调查的课题和内容之后，组织长时间不间断地调查，以搜集具有时间序列化的信息资料。

13,全面普查全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。

重点调查在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查。

随机抽样是从母体中任意抽取样本，根据调查样本空间的结果来推断母体的情况。

（简单随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样）非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确立某个标准，然后再选取样本，这样，每个样本被选择的概率并不是相等的。

（任意抽样、判断抽样、配额抽样）,三、按调查范围和对象分类,14,随机抽样简单随机抽样使用随机选择的方法，保证总体中的每一个成员被选中的机会都相同。

分层随机抽样即对整体按某种特征（如年龄、收入、职业等）分组（分层），然后从各组（层）中随机抽取一定数量的样本。

分群随机抽样即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。

15,分层随机抽样Vs分群随机抽样分群抽样是将样本总体划分为不同群体，这些群体间性质相同，然后再将每个群体进行随机抽样，这样，每个群体内部存在性质不同的样本，即“群间差别小，群内差别大”；

分层抽样则是将样本总体划分为几大类，这几大类之间是有差别的，每一类则是由性质相同的样本构成。

即“层间差别大，层内差别小”。

16,非随机抽样任意抽样又称偶遇抽样，即市场调查人员根据最方便的时间、地点，在调研对象范围内任意选择一定数量的样本进行调查。

判断抽样又称目的抽样，即市场调查人员根据自己的主观意愿、经验和知识，从总体中选择具有典型代表性样本作为调查对象的一种抽样方法。

4.1.5房地产市场调查的主要内容,环境调查,需求调查,供给调查,营销环境调查,1.宏观环境调查层面2.区域环境调查层面3.微观环境调查层面,1.市场需求容量调查2.消费者调查,1.房地产市场供给总体调查2.竞争楼盘调查3.竞争对手调查,1.房地产广告环境调查2.房地产营销中介机构调查3.房地产营销媒体调查,18,4.2房地产市场调查程序,4.2.1确定问题和调查目标,判断是探测性研究、描述性研究、因果关系研究或预测性研究,20,4.2.2制定调查计划,调研计划表（示例）,21,调研计划表（示例）（续）,22,一、基本概念及范围1.调研总体调研总体又称为母体，是指要调研的对象的总和。

明确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。

2.样本单位样本单位就是抽样的基本单元，有时是个人，有时是家庭，有时是公司。

3.抽样框抽样框是代表调研总体对象的样本列表。

4.2.3几个需要考虑的问题,23,4.抽样设计根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术，可分为随机抽样和非随机抽样。

5.样本规模样本规模是指所抽取的样本量的多少。

二、资料来源确定调查计划中资料的来源：

二手资料、一手资料，或是两者都要收集。

二手资料（Secondarydata）是指以前已经收集好的，但不一定与当前问题有关的信息资料。

原始资料（Primarydata）则正相反，它们是为了解决特定问题而专门收集的调查资料、观察资料或实验数据资料。

二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

然而，市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时。

这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。

三、房地产市场调查方法,

（1）访问法,人员访问,电话访问,邮寄访问,网上访问,

（2）观察法,直接观察法,亲身经历法,行为记录法,（3）实验法,实验法根据一定的调查研究目的创造某种条件，采取某种措施把调查对象置于非自然状态下观察其结果。

例如某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为30美元/，看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为20美元/，租户愿意租用的面积又是多少，在假定其他条件相同的情况下，就可以分析租户愿意租用的面积与租金之间的相关性。

4.2.4收集信息收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

在采用问卷调查时，可能会出现某些被调查者不在家必须重访或更换、某些被调查者拒绝合作、某些人的回答或在有些问题上有偏见或不诚实等情况。

4.2.5分析信息该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息。

4.2.6报告结果市场调查人员必须对信息进行分析和提炼，总结归纳出主要的调查结果并报告给决策人员，减少决策者在决策时的不确定因素。

（6）正常的怀疑态度。

调查人员对管理者做出的关于市场运转方式的假设应该持正常的怀疑态度。

（7）市场调查过程遵守职业道德。

如果滥用市场调查也可能会引起消费者的不满甚至危害消费者。

例题：

（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

a面访b问卷c观察d座谈答案：

b调查计划一般要包括（）a资料来源b调查方法c调查手段d抽样方案和联系方法答案：

abcd,4.3房地产市场调查问卷设计,问卷功能能将所要调查的问题明确地传达给被调查者；

设法取得对方合作，最终取得真实、准确的答案。

问卷设计原则目的性原则：

要求在问卷设计时重点突出可接受性原则：

要能地比较容易地让被调查者接受顺序性原则：

要讲究问卷的排列顺序，使问卷条理清楚简明性原则:

内容要简明、调查时间要简短、形式要简明易懂、易谈匹配性原则：

要使被调查者的回答便于进行检查、数据处理和分析,问卷的一般结构问卷标题问卷说明被访者基本情况调查主题内容致谢,调查问卷的提问形式封闭式提问封闭式提问是指事先已设计出了问题的各种可能的答案，被调查对象只要或只能从中选择一个或几个现成答案的提问方式。

这种提问方式便于统计，但回答的伸缩性较小。

二项选择法：

提出一个问题，仅有两个答案可供选择。

例：

“请问您是否打算在近年内购房？

”是（）否（）多项选择法：

提出一个问题，给出两个以上的答案，被调查对象可从中任选一项或几项作为回答。

“请问您打算购买的住宅类型是什么？

”（单选）多层住宅（6层或以下），没有电梯（）多层住宅（6层或以下），有电梯（）小高层住宅（约810层）（）高层住宅（超过10层）（）,程度评定法：

对提出的问题，给出程度不同的答案，被调查对象从中选择同意的一个做出回答。

“在购买商品房时，您认为品牌的重要性如何？

”很重要（）较重要（）一般（）不太重要（）很不重要（）,语意差别法：

列出两个语意相反的词，让被调查对象做出一个选择。

“请问您对XX花园小区的看法如何？

”（每对只选1个）建筑新颖（）建筑风格陈旧（）品味高（）品味低（）户型设计合理（）户型设计不合理（）价格合理（）价格偏高（）,调查问卷的提问形式开放式提问开放式提问是指对所提出的问题，回答没有限制，被调查对象可以根据自己的情况自由回答。

此种提问方式，答案不惟一，不易统计，不易分析。

开放式提问自由式：

被调查对象可以不受任何限制回答问题。

请给出给您印象最深刻的一个房地产广告（）。

语句完成式：

提出一个不完整的句子，由被调查对象完成该句子。

如果您欲购房，您购房的主要理由是。

字眼联想式：

调查人员列出一些词汇，每次一个，由调查对象说出或写出他所联想到的第一个词。

当您听到以下词句时，首先会想到什么？

丽江花园（）祈福新村（）碧桂园（）,顺问式：

要求被调查对象根据自己的态度来评定问题的顺序。

购房时您所看中的因素依次为（请根据您认为的重要程度分别标上序号）地段（）价格（）配套（）环境（）设计（）服务（）品牌（）其他：

_（）,开放式提问过滤法：

又称“漏斗法”，是指最初提出的问题较为广泛，离主题较远，再根据调查者回答的情况逐渐缩小提问范围，最后有目的地引向要调查的某个专题性问题。

请问您近年内打算购房吗？

是（）否（）如果是，您打算购买住宅的建筑面积为：

_,问卷设计中应注意的几个原则原则1：

避免使用术语和缩略语例：

你喜欢XX集团的G.O.D生活模式吗？

G即英文Green的缩写，意思为绿色；

O即英文Oxygen的缩写，意思为氧气；

D即英文Dwelling的缩写，意思为住所、寓所。

G.O.D.可以引申为：

在充满清新空气和绿意的花园中安置美好的家园。

原则2：

避免用不确切的词或指代不清的词例：

你最近是否打算购买新房子？

原则3：

避免带有偏见的提问例：

你是否认为开发商应该降低高昂的房价？

41,原则4：

避免双向问题例：

你是否打算明年卖掉现在居住的房子，再购买一个房子呢？

原则5：

避免带有导向性的问题例：

很多专家都认为上海的房价超出了正常水平，你同意吗？

原则6：

避免提出超越被调查者回答能力的问题例：

你家去年在买菜上一共花了多少钱？

问卷的顺序开始部分：

浅显易懂，便于回答，尽量避免让人生厌中间部分：

敏感问题结束部分：

道谢，强调保密注意布局流畅，层次分明，部分转换时应予以提示,4.4市场分析的手段与方法,4.4.1市场规模的估计4.4.1.1市场需求分析的基本概念1、市场规模就是特定商品的购买者数量。

潜在购买者一般具有三个特点：

兴趣、收入与途径。

因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。

如“你想