哈尔滨南极国际商贸城可行性研究报告Word文档格式.docx

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3、气象条件-17-

4、地质状况-17-

5、拆迁-17-

第二部分南极国际食品商贸城-18-

第一章商贸城概况-18-

1、商业业态定位-18-

2、主要技术经济指标-19-

第二章市场分析与预测-19-

1、国内食品商贸流通市场发展分析-19-

2、黑龙江省及哈尔滨食品商贸流通市场发展分析-20-

3、食品行业发展战略分析-24-

4、食品商贸流通产业发展战略分析-24-

5、市场竞争优势分析-27-

6、市场定位-27-

7、商业经营市场策略-27-

8、本项目对俄罗斯和东欧出口前景预测分析-27-

9、市场分析小结-28-

第三章哈尔滨商业物业租售价格分析-29-

1、销售价格分析-29-

2、租赁价格分析-30-

3、哈尔滨商业物业发展趋势分析-31-

第四章工程建设方案-32-

1、总图布置与功能分区-32-

2、建筑风格-32-

3、建筑结构与装修-33-

4、主要建筑指标-33-

第五章配套设施-33-

1、给排水-33-

2、供电-34-

3、采暖与通风-34-

4、电子商务-34-

5、摄像监控-34-

6、停车场管理-36-

7、农药残留检验检测-36-

第六章消防-37-

1、编制依据-37-

2、消防系统配置-37-

第七章商业运营组织管理与人员编制-42-

1、组织机构-42-

2、管理模式-42-

3、运作方式-42-

4、招商经营模式-43-

5、人员编制-43-

第三部分住宅小区建设-43-

第一章小区概况-43-

1、住宅定位-43-

2、主要技术经济指标-44-

第二章住宅市场分析-45-

1、我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析-45-

2、哈尔滨市经济发展前景分析-46-

3、哈尔滨市居民住宅建设状况分析-48-

4、哈尔滨市居民居住现状-50-

5、哈尔滨市房地产供需情况分析-51-

6、目标市场分析-52-

7、项目SWOT分析-53-

8、本项目销售形式分析-55-

9、营销策略分析-55-

第三章工程建设方案-57-

1、住宅小区规划-57-

2、建筑风格-58-

3、建筑结构与装修-59-

4、主要建筑指标-60-

第四章配套工程-60-

1、给排水系统-60-

2、采暖通风-61-

3、燃气系统-62-

4、停车场-62-

5、小区智能化-63-

第六章物业管理-65-

1、采用招标方式选择物业管理单位-65-

2、物业管理基本服务项目-67-

3、良好的物业管理单位应具备的基本条件-68-

第四部分环保节能-68-

第一章环境保护-69-

1、编制依据-69-

2、建设地区环境现状-69-

3、主要污染源和污染物-70-

4、设计中采用的环境保护标准-70-

5、防治污染的方法和措施-70-

6、环境影响评价-70-

第二章节能-71-

1、节电、节水-71-

2、节煤-71-

3、建筑节能-71-

4、选用节能型的建筑材料-71-

第五部分项目实施-72-

第一章项目实施进度-72-

1、建设进度计划与建设工期-72-

2、南极国际商贸城销售进度计划-72-

3、项目实施进度计划-73-

第二章项目招投标方案-73-

1、本工程招标范围及项目-73-

2、招标组织形式及方式-73-

第六部分项目投资与效益-75-

第一章投资估算与资金筹措-75-

1、投资估算-75-

2、资金筹措-76-

第二章财务评价-77-

1、项目销售收入估算-77-

2、项目经营成本估算-77-

3、项目利润估算-78-

4、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率-78-

第三章项目经营风险及敏感性分析-79-

1、项目盈亏平衡分析-79-

2、项目敏感性分析-79-

第四章　社会影响分析-80-

1、对居民生活水平和生活质量影响分析-80-

2、对所在地区居民就业的影响分析-80-

3、对基础设施、服务容量、城市化进程的影响分析-81-

4、对区域经济发展推动分析-81-

第七部分结论-81-

1、项目市场预测-81-

2、经济分析结论-82-

3、风险及建议-82-

附表与附件-84-

附表1建安工程造价表-85-

附表2项目土地即拆迁成本构成一览表-86-

附表3项目总投资估算表-87-

附表4投资使用计划与资金筹措表-88-

附表5税费率表（%）-89-

附表6售房收入与经营税金及附加估算表-90-

附表7土地增值税计算表-91-

附表8损益表-92-

附表9现金流量表（全部投资）-93-

附表10现金流量表（全部投资增加10%）-94-

附表11现金流量表（全部投资下降10%）-95-

附表12现金流量表（资本金）-96-

附表13贷款还本付息估算表-97-

附表14资金来源与运用表-98-

附件-98-

第一部分总论

第一章总论

1、项目概况

项目名称：

项目单位：

哈尔滨南极新城置业有限公司

项目地址：

哈尔滨市道外区南极街54号

项目产业性质：

商贸流通产业项目

功能组合：

项目主要包括南极国际商贸城茶文化中心、冷冻食品中心及国际名优食品城三大部分，同时配套建设中高档住宅小区。

项目建设内容及规模：

南极国际商贸城主体总占地面积17.49万平方米，其中城市规划路面3.03万平方米，城市公共绿地3.83万平方米；

总建筑面积46.43万平方米，其中商业公建建筑面积16.16万平方米，住宅建筑面积30.27万平方米；

地下停车场建筑面积8.65万平方米。

南极国际商贸城配套商贸物流园区占地面积20万平方米，建筑面积10万平方米。

投资总额：

177,872.82万元，另项目配套商贸物流园区投资约26000万元（本可研研究范围不包括配套物流园区，此部分将另行研究）。

效益分析:

依照市场调研分析，测算项目收益。

项目总销售收入278615万元，缴税48266.95万元，利润52475.23万元。

2、报告编制依据

1.1《投资项目可行性研究报告编制指南》

1.2《建设项目经济评价方法与参数》

1.3《中华人民共和国房地产管理法》

1.4《中华人民共和国土地管理法》

1.5《中华人民共和国城市规划法》

1.6《哈尔滨市城市总体规划》及《南极国际商贸城土地利用控制性详细规划》

1.7《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》

1.8哈尔滨市有关房地产开发、销售的法规政策

1.9《黑龙江省消防条例》

1.10国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；

1.11《南极国际商贸城项目市场调研报告》

1.12委托方提供的其他相关资料

3、报告研究范围

该可研报告研究范围包括：

项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。

4、项目承办单位概况

项目建设单位哈尔滨南极新城置业有限公司是于2007年由哈尔滨大众肉联集团和南京地华实业有限公司共同出资组建的，注册资金3000万元。

哈尔滨大众肉联集团有限公司前身是哈尔滨大众食品集团有限责任公司（原哈尔滨肉类联合加工厂，始建于1913年），现有资产7.8亿元，占地面积30万平方米，拥有员工2000余名,注册资金5000万元。

2003年，企业整体改制，与江苏雨润集团实行重组。

重组后，雨润集团将新企业定位为东北地区龙头企业。

目前，公司以生鲜肉类加工产业、肉制品加工产业、商贸物流产业等为主要经营项目，拥有哈尔滨大众肉联生鲜有限公司、哈尔滨大众肉联制品有限公司、黑龙江绥化大众肉联有限公司等5家子公司，是黑龙江省大型肉类食品产业集团。

公司于2000年9月通过了ISO9002国际质量体系的认证，走以质量为中心的品牌发展之路，高标准，严要求，从制度上将质量管理纳入了规范化、科学化的管理轨道。

2007年，建成东北地区最大的猪源基地、屠宰基地、分割基地、猪肉深加工基地、销售基地，形成产、供、销、科、工、贸一体化经营，集团化发展、基地化运作的现代化大型企业产业链条。

为振兴地方肉类食品产业，发展经济做出新贡献。

2006年集团响应市政府“工业企业退市进郊”的精神，将集团工业部分整体搬迁至双城工业园区。

新工业园区年屠宰、分割生猪150万头，清真肉牛10万头，鸡1000万只，熟肉制品5万吨的生产能力，并拥有副产品及骨、血的综合加工利用能力。

年可实现销售收入28.6亿元，税金2.24亿元，利润1.54亿元。

江苏地华实业集团有限公司是雨润集团的姊妹企业，成立于2002年5月，具有国家二级房地产开发资质，集房地产设计、开发、销售等业务于一体,注册资金38200万元。

自创立之初，地华就以“创祥瑞和谐之境界，造地产领域之精华”为企业目标。

集团成立四年来，先后在南京、安庆、黄山等地开发和建设了多个房地产项目。

集团开发的“月安花园”是南京市第一家“国家康居示范工程小区”，并荣获了“江苏省优秀住宅金奖”和“江苏明星楼盘”等殊荣。

安庆的“秀水华庭”是“2005全国典型住宅样本项目（安徽）暨2005中国百强典型住宅样本项目”，并获得了“2005年最具投资潜力楼盘（安徽）”、“中国建设精品楼盘”和“全国最佳景观别墅”等荣誉称号。

正在建设中的“朗玛国际广场”是南京河西新城区的十大标志性建筑之一；

精心打造的“星雨花都”高档住宅是南京滨江水岸稀缺楼盘；

黄山“御墅天筑”尊贵别墅倚靠得天独厚的旅游资源，引领度假旅游住宅新风尚。

地华人以“专业化事业团队”全力打造优质项目。

国内外房地产精英人士的专业设计，国内外优质的建筑材料，实力雄厚、资质优良的施工单位，专业化的物业管理，塑造完美品质，铸就精品楼盘，实现和谐人居。

5、本阶段工作结论与建议

本项目属商贸流通产业项目，符合国家相关产业政策，属于国家鼓励、支持产业项目。

建设用地变