菏泽市郓城房地产市场调研研究报告概况优质PPT.pptx
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2019年末,全县常住总人口127.96万人。
经济规模与特点:
2017年,郓城县生产总值完成364.27亿元,第一产业增加值完成38.24亿元,第二产业增加值完成192.94亿元,第三产业增加值完成133.09亿元;
分别占比为10.5%、52.97%、36.53%。
二三产业主要集中在能源、装备制造、包装与生物制药、文化旅游。
郓城市场城市认知,空间结构:
规划形成“三轴、三带、两环、五核、多节点”的空间结构。
三轴:
是指依托临城路、郓州大道、胜利街联系各服务中心,形成中心城区三条功能服务轴带,串接各个片区;
三带:
是指宋金河、沙河、广济河,三条河流穿过中心城区,形成中心城区重要的三条生态景观带;
两环:
由南部新城区内部环城慢行空间和宋金河组成的两条绿色环廊;
五核:
是指由唐塔片区、站前片区、商贸物流片区、南部新城区、武校片区五个片区承担中心城区五大城市服务职能(即唐塔商业职能、交通转运职能、商贸物流职能、商务办公职能、文化旅游职能);
多节点:
分布在居住社区的多个功能节点和空间节点(社区中心、社区公园)。
郓城市场城市规划,根据郓城县城市总体规划(2012-2030)显示,郓城中心城区规划总用地面积为36.35平方千米,其中城市建设用地面积为35.79平方千米;
规划人口容量为52.4万人。
规划将郓城县中心城区建设成为集文化底蕴、商贸捷运、宜居风韵于一体的郓城县核心服务城区。
郓城市场房地产现状,郓城目前住宅均价4800元/平,低于菏泽市约1000元/平。
城北版块与城西版块环境类似,相对比较脏乱,客户认可度较低;
这两个片区存在同一个现象,就是成交客户多位西部、北部乡镇,成交客户地缘性较明显。
城西版块、城北版块均价在4500元/平左右,相对于中心城区和城南版块,去化速度较慢。
城南板块销售均价处于郓城第一梯队,主要因为配套完善,政府的发展导向,环境较好;
政府政务大厅位于本板块,属城市发展核心方向;
板块内横穿宋金河,景观资源丰富,道路方面在逐渐完善,交通不拥挤;
目前主要楼盘均集中于本区域,吸引购房者像南部城区看齐;
楼盘较多,竞争相对激烈,客户对120-135户型接受度较大,价格相对符合价值,但存在小盘进行价格搅局。
城中版块销售均价仅为其次。
中心城区楼盘资源丰富,配套完善,居住价值较高;
新楼盘稀少,个别体量较小,较大楼盘位于新城交界处,借助中心城区资源配套,提升自身价值。
郓城市场房地产现状,郓城市场房地产现状,郓城在售项目众多,共有46家,各个区域均有分布,本案隶属于城西,位于城西和城北交界处。
本体分析黄金水岸,黄金水岸规划与卖点,项目位于郓城老城区中心,距离唐塔广场仅1公里,距离东门街1.3公里,享有成熟都市圈生活。
项目紧邻城市主干道,临城路贯穿郓城东西中轴,西门街南部交通枢纽,且自身四面环路,道路通达,出行便利。
项目依附沙河公园而建,一窗收纳千米河畔风景,社区内外皆有超高绿化景观资源,享有自然生态优越性。
项目紧邻郓城最优教育学府,郓城实验中学初高中部,入学出行较为便利。
项目西部为郓城高铁站,随着铁路干线逐步升级,高铁站经济将逐步崛起。
项目区域内有小学、幼儿园、社区服务站、绿地公园、沙河两岸公园、店铺、商业街,精心打造出居住、休闲、购物、娱乐为一体的百万平米特色小区。
近名校公园里沙河畔高铁旁,3室2厅1卫118,3室2厅1卫140,3室2厅2卫150,4室3厅2卫179,竞品分布,黄金水岸周边在售项目较多,且主要分布于项目东北方向。
竞品丰泽家园,主打卖点:
区位、配套、教育。
竞品郓州里,主打卖点:
护城河畔,自然生态景观优越。
竞品印象郓州,主打卖点:
位于中心城区和高铁西区的宜居板块核心位置,交通便捷,配套齐全,小区自建幼儿园。
竞品时代新都汇,主打卖点:
老城区核心位置,优质教育资源全覆盖,自带大体量商业配套。
竞品世元御和苑,主打卖点:
法式皇家风格,小区自有幼儿园1所及小区近5万的商业街。
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