房地产企业涉及的税费共有11种文档格式.docx
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视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
比照销售不动产征收营业税
6.纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税;
如纳税人将自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
(一)一般规定
1.出售——征
包括三种情况:
(1)出售国有土地使用权;
(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;
(3)存量房地产买卖
其中对于
(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目:
①取得土地使用权所支付的金额;
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤财政部规定的其他扣除项目
对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目
①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×
成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款与按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押
(1)抵押期——不征;
(2)抵押期满偿还债务本息——不征;
(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债——征。
3.房地产交换
单位之间换房,有收入的,征;
4.将开发的产品用于职工福利等
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位与个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
(房地产清算)
5.合作建房
建成后自用——不征;
建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之与百分之二十的,免征土地增值税。
8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本与费用)
(二)房地产企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算单位
对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅与非普通住宅的。
应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
3.土地增值税的扣除项目
①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;
不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会与派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:
A.建成后产权属于全体业主所有的;
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;
C.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
④房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用,不得扣除。
⑤属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法,计算清算项目的扣除金额。
四、房产税
1.地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;
但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚与办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。
但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起,照章纳税。
五、城镇土地使用税
1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位与个人以实际占用的土地面积为计税依据。
2.房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征城镇土地使用税。
但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税(承受方)
1.企业公司制改造
非公司制企业,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
2.企业股权重组——不征
3.企业合并——免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
4.企业分立——不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
5.企业出售
买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;
全部安置原企业职工的,免征契税。
6.企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;
对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;
7.房屋的附属设施
对于涉及土地使用权与房屋所有权转移变动的,征收契税,不涉及的,不征。
七、企业所得税
(一)预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
(二)预计利润率
1.非经济适用房开发项目:
(1)位于省、市、县城区与郊区的不得低于20%;
(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%;
(3)位于省、其他地区的,不得低于10%。
2.经济适用房开发项目,不得低于3%。
八、个人所得税
1.职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)
2.企业与单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得),依法征收个人所得税,并由提供费用的企业与单位代扣代缴。
九、印花税
1.财产(房屋)租赁合同——1‰。
2.产权转移书据。
包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额
其他账簿——每件5元。
4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
十、城市维护建设税
以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数
十一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建设,按占用面积征税。
十二、教育费附加
同城市维护建设税
新准则下房地产企业会计科目
序号科目编号一级会计科目名称明细帐的设置
一、资产类
11001库存现金
21002银行存款按照开户银行与其他金融机构、存款种类等,分别设置“银行存款日记账”
31012其他货币资金设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等明细科目
41101交易性金融资产按照交易性金融资产的类别与品种,分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。
51121应收票据按照开出、承兑商业汇票的单位进行明细核算,并设置“应收票据备查簿”,逐笔登记每一商业汇票的种类、号数与出票日、票面金额、交易合同号与付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率与贴现净额以及收款日与收回金额、退票情况等资料,商业汇票到期结清票款或退票后,应当在备查簿内逐笔注销。
61122应收账款
按照开发项目及债务人进行明细核算
71123
预付账款按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算
8
1131应收股利按照被投资单位进行明细核算
91132应收利息
按照借款人或被投资单位进行明细核算
101221
其他应收款按照开发项目及其他应收款的项目与对方单位(或个人)进行明细核算
111231坏账准备
按照应收帐款的类别进行明细核算
121321
代理业务资产
按照有无风险与委托单位、资产管理类别(如定向、集合与专项资产管理业务)、贷款对象,分别“成本”、“已实现未结算损益”等进行明细核算
131402在途物资
按照开发项目及供应单位进行明细核算
141403
原材料按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种与规格等进行明细核算
151405开发产品
按照开发项目,分别开发产品的种类(商铺、住宅等)进行明细核算
161406
发出商品按照购货单位及商品类别与品种进行明细核算
17
1408委托加工物资
按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算
181411
周转材料按照周转材料的种类(如低值易耗品、包装物等),同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算
191471存货跌价准备
按照存货项目与类别进行明细核算
201501
持有至到期投资按照持有至到期投资的类别与品种,分别“投资成本”、“溢折价”、“应计利息”进行明细核算。
211502
持有至到期投资减值准备按照持有至到期投资类别与品种进行明细核算
221503可供出售金融资产
按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算
231511
长期股权投资
按照被投资单位进行明细核算。
长期股权投资核算采用权益法的,应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算。
241512
长期股权投资减值准备按照被投资单位进行明细核算
25
1521投资性房地产
按照投资性房地产类别与项
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