我国房地产市场回顾及未来走势_精品文档Word文档下载推荐.doc
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2006年11月北京等16城市住房空置率平均为6.94%,实际可能更高。
调查发现,对于投资者型购房而言,不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短,若未装修新房出租的话,需要投入装修费,但今后转售的价格并不划算,因此选择闲置。
这也说明了,5年营业税政策对买家短期出让房产几乎不构成影响,近期经济适用房要求“5年内不得转让”,导致经济适用房价格下跌,表明相当一部分投资型购房人的存在,而且他们预期持有时间低于5年。
二是从土地交易来看,一些大城市屡屡拍出天价土地,按照成本计算的房价大大高于周边当前同类住房的价格,说明开发企业中存在一定的非理性心理。
三是部分地区哄抬价格,惜售严重。
由于房产难以在短期内增加供给,一旦信息不对称,极容易制造“供不应求”的幻觉。
一些地方形成区域价格领跑制,由某个较大的开发项目率先涨价,其它项目以及二手房也随之跟进,哄抬价格。
二、当前房地产市场运行指标分析
由于房地产地区差异大,除了看全国指标,还要看地区指标。
由于我国区域广大,泡沫破灭很可能发生在个别城市。
(一)部分地区房价绝对值和增速“双高”值得关注
2002、2003年以来房屋销售价格快速上升,增速在2004年下半年至2005年上半年达到顶峰,之后有所回落,但仍保持在5%以上。
特别值得警惕的是,2007年以北京、深圳等为代表的一些城市呈现房价绝对水平和增速“双高”趋势。
表12007年全国35个省会城市房屋销售价格和增速
销售价格(2007年12月)
2007年销售价格平均增速
排序
城市
销售价格
销售价格增速(%)
1
深
圳
9451.2
深圳
16.3
2
北
京
8639.3
北京
11.4
3
上
海
8617.9
乌鲁木齐
9.0
4
厦
门
8155.8
宁波
8.6
5
宁
波
7957.7
长沙
8.4
6
杭
州
7751.2
石家庄
7.6
7
广
7188.9
南宁
8
南
6108.8
成都
9
大
连
5808.1
大连
7.2
10
成
都
5399.1
杭州
11
天
津
5244.1
厦门
7.0
12
青
岛
5157.4
天津
6.9
13
福
5148.5
重庆
14
昌
4550.4
贵阳
15
济
南
4498.7
南昌
6.8
16
西
安
4316.0
福州
17
长
沙
4189.0
哈尔滨
18
太
原
4061.1
广州
6.6
19
合
肥
3881.0
南京
20
沈
阳
3797.8
海口
21
昆
明
3758.2
青岛
6.5
22
贵
3705.3
长春
6.4
23
重
庆
3664.0
西安
24
3554.3
郑州
6.3
25
3359.8
沈阳
6.1
26
兰
3359.1
兰州
6.0
27
郑
3344.5
武汉
5.2
28
宁
3286.3
济南
29
武
汉
3269.2
太原
4.4
30
3198.3
呼和浩特
31
银
川
3130.7
银川
3.9
32
2528.2
西宁
3.8
33
2492.0
昆明
3.5
34
长
春
2490.8
上海
3.4
35
海
口
2409.1
合肥
1.8
注:
2007年12月份房屋销售价格为作者根据国家统计局公布的2005年2季度35个省会城市房屋销售价格及2007年12月份房屋价格指数计算,包含了新房价格和存量房价格。
2007年35城市房屋销售价格平均增速,作者根据国家统计局公布的2007年12个月同比增速计算的平均值。
(二)地价增速反弹
从2002年开始到2005年全国土地价格连续4年出现大幅度增长,且地价对房价的拉动作用十分明显。
2005年末地价有所回调,但2007年呈现反弹迹象。
从历史经验看,地价上升既可能推动未来房价走高,也可能因市场需求不足而导致房地产商的财务危机,引发市场衰退。
(三)房价租金严重背离,投机比重加大
房屋租赁价格增长乏力,售价与租金显著背离。
相对于高房价,租金增速自2002年开始基本保持在1-2%左右,房屋销售价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。
按照国际房价租金比200,我国绝大多数城市的房价租金比已超过300。
虽然房价租金比过大可以用偏好购房的消费习惯解释,但是由于消费习惯在短期内相对稳定,从动态来看,我国房价租金比增加过快,显然含有投机增大的成分。
(四)房价收入比高于国际警戒值
房价收入比逐年降低,但仍高于6的国际警戒值。
表2全国和部分城市房价收入比
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
全国
14.8
13.9
12.7
12.1
11.7
10.4
北京
15.6
14.1
13.3
12.0
11.0
8.9
上海
9.9
10.2
10.8
9.3
价格采用35城市价格系统,包括新房和二手房;
收入采用城镇家庭人均可支配收入;
房屋总价按照人均居住建筑面积26平米计算
(五)房地产交易量萎缩
少数高房价城市新建住宅交易面积和交易额出现负增长,呈现价高量低态势。
例如,北京2007年前11个月累计房屋销售面积比去年同期减少8.99%。
三、房价未来走势判断
(一)预期对房价的影响
影响预期的因素比较复杂,政府政策以及媒体宣传都会影响到市场预期。
在两次调控后,房价增速依然较快,新政策的出台效果主要在于政策本身是否具有缓解房价上涨的功能,同时还要看政策执行是否到位。
我们认为,一是开征物业税,二是土地供应及相关政策,譬如能否避免短期内土地供应的紧缩,能否抑制土地二级市场的垄断,以及农村土地产权改革等问题。
媒体宣传对预期的影响不容忽视,不排除媒体与开发商结成利益联盟为房价上涨造势。
为此,政府应及早认识到房地产信息披露的重要性,重拾话语权,树立公信力,有效地引导市场预期。
(二)政府规范房地产交易、治理价格垄断对房价的影响
可以预见,规范房地产交易、治理价格垄断对抑制房价上涨能起到立竿见影的效果。
事实上,政府要求打击囤积房源和操纵哄抬价格由来已久,2005、2006年中央和地方都出台了相关措施,但效果并不理想。
究其原因,一是开发商已形成利益联盟,在垄断市场信息等方面具有优势,针对政府的管理措施采取规避对策,譬如推迟申请预售证,削弱了政策效果。
二是管理部门对开发商的惩罚力度不够。
三是现有的房地产信息披露环节仍存在很多缺陷,尽管宏观调控后许多地方都建立或完善了房地产交易登记体系,目前一个非常重要的问题就是在现有信息披露制度下,开发商仍然存在囤房的机会,因为开发企业可以通过虚拟购房人进行网上签约,使得网上显示楼盘旺销的局面,但由于改签交易合同的权利由开发商掌握,事后可以几乎没有任何难度将该房源另行出售,而且还可以规避二手房营业税。
如果不刺破开发商囤房这一毒瘤,不堵上开发商囤房的制度漏洞,房价上涨的幻觉恐难以破灭。
政府必须下大力气对这一市场失灵现象进行纠正,充分发挥智慧与开发商进行博弈,抑制开发商操纵价格的行为。
(三)房地产供求对房价的影响
1、供给情况
房屋供给主要包括新房和存量房,前者可以参考新开工面积,后者主要看拆迁规模。
由于我国房屋可以预售,房屋新开工大概在半年左右就能够销售,也就意味着这部分新开工面积可以在半年后投入市场,形成供给。
从全国来看,近几年住宅新开工面积逐年递增,但基于房地产区域性较强的特点,这一指标并不能有效说明部分城市的问题。
从指标看,几个大城市的住宅新开工面积呈递减状态,说明了这些地区近期的新建住宅供应量是下降的。
拆迁规模主要影响到存量房的数量减少。
在西方国家,城市发展和房地产建设已步入稳定期,大规模的拆建很少,存量房的数量相对稳定。
而我国正处于城市建设快速发展期,拆迁较频繁。
过多的拆迁,可能造成存量房减少,即使新房供应保持相当的规模,总的供给量也将受到影响。
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