广东中山丽意居项目前期策划案Word文档格式.docx
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继而受到影响的是一批刚性需求客户,楼市“拐点论”萌生,客户观望意识加大,一向审慎消费的中山人变得更为审慎;
另外,受到影响的是开发商。
银行放贷紧缩,产品积压难售,企业资金链日趋绷紧,不少项目降价优惠、产品提升计划等促销现象层出不穷,甚至出现“一房多卖”的违规现象。
另外,在去年楼市畅旺因素的刺激下,不少地产商加速了自身项目开发速度,从统计局数据显示,一季度全市累计商品房施工面积1376.51万平方,同比增幅55.27%。
目前,施工面积的快速膨胀与销售的持续冷淡现象相比较,产品供需矛盾有加剧趋势。
1.1.3后市预期:
试探性促销仍将继续,楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期
此前提及,不少地产商对后市发展还是相当有信心的。
一方面潜在客户并未得到完全激发,不少地产商困于资金回笼压力依然会保持一定的促销力度。
另一方面,为了保证一定的收益,地产商对于促销的方式、深度将更趋抓紧,故此,整体市场试探性的促销方式将仍然得到延续。
在房价方面,整体市场将迎来窄幅波动时期。
这是建立于整体市场波动因素依然显著的基础之上,政策调控因素、银根松紧因素将成楼市后期发展趋向的关键所在;
从区域方面考虑,东区、石岐区高端项目由于占据核心地段,房价的涨跌幅度并不会太大。
跌幅最为显著的在于个别的城乡结合部区域、沙溪、开发区是目前中山楼市调幅最为显著的区域。
在城市边缘地带方面,提倡双城居住概念的坦洲由于受外围客户的支撑,房价并没有发生太的变动。
西北的古镇、小榄,受到强大的消费力支持,房价调幅同样轻微;
产品方面,个别别墅产品的价格出现短线调整现象,以雅居乐凯茵新城、世纪新城为代表的别墅价格则主导产品优化与折扣同步方式促销。
2、重点竞争市场研究
2.1xx镇概况
中山市xx镇,行政区域总面积79.2平方公里,户籍总人口13万人,下设8个社区居委会、6个村民委会,是珠江三角洲重点工业卫星镇。
xx镇位于珠江三角洲南部,东临珠江支流,南距珠海市50公里;
西距江门市20公里;
北与“中国五金”重镇中山市小榄镇相连;
公路网络纵横交错,形成了以国道和干线公路及京珠高速公路、中江高速公路为骨架的四通八达的公路网;
90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场;
铁路运输经由广州通达全国各地。
在20公里车程内有中山港、小榄港和神湾港货运码头以及中山港客运码头,镇内建有货物装卸码头,地理位置优越。
近年来,xx的城镇面貌日新月异,各项市政设施更加完善,为市民提供了舒适的工作、学习和生活环境。
xx镇先后被评为“广东省教育强镇”、“广东省卫生先进镇”、“广东省专业镇技术创新试点”等。
2007年全年共实现地区生产总值54.45亿元,比增28.1%;
实现工业总产值177.93亿元,比增35%;
农业总产值6.8亿元,比增9%;
第三产业总产值33.71亿元,比增37.9%;
全社会固定资产投资完成14.9亿元,比增30.7%;
税收入库8.22亿元,比增31.5%;
财政收入3.61亿元,比增55.9%。
3、产品基地研究
3.1地理位置及交通状况
3.1.1地理位置
本案地处xx镇的北部,紧邻旭景花园一期用地,距xx镇壹加壹商业区不到5分钟车程,距小榄镇CBD中心不到20分钟车程。
总基地面积44482.27M2,折合66.7902亩。
项目基地东临xx路、南依镙丝厂与11亩项目及旭景花园相望、西靠xx居四期,北向xx居五期用地。
本地块距离镇中心商业区和小榄镇商业中心有一定距离,但随着周边商住区(如:
旭景花园)及自身项目配套的逐步成熟,加以周边广福路的改造、厂房的拆迁,本地块具备很大的升值潜力。
3.1.2交通状况
交通方面,本案的先天优势在于该项区域的两条主干道广福路和xx路都十分接近,且该项目位于广珠轻轨xx站与小榄站的中间点,对本案的交通构成一个有利的支撑。
3.2基地资源及周边配套
3.2.1基地资源
基地内无坡,呈平地地貌。
最大的资源是该地块位于xx居的东门,自身项目规划配套齐全,紧邻旭日公园,地块的商业价值较高。
3.2.2周边配套
3.2.2.1xx镇旭日公园
基地东北角可以望xx镇内最大的全民健身项目——旭日公园,是本基地周边最大的配套,也是基地外部最大的资源。
旭日公园占地4万平方米,投资达950多万元,园内建有绿化带、花池、假石山、凉亭,300平方米的中央舞台,还有1万平方米的健身广场,并配置了篮球场、羽毛球场及容纳15张球台的乒乓球场,集休闲、娱乐、健身于一体。
公园内的所有健身娱乐设施均免费向公众开放,可同时容纳万人以上同时打篮球、乒乓球、跳舞、散步等。
3.2.2.2xxxx居配套
本案位于xxxx居内,所以xxxx居配套,将解决本项目大部份的生活配套,成为休闲、娱乐、餐饮的重要去处。
4、竞争分析
4.1竞争的基准分析原则
在开发前期,可以根据产品的已确立因素判定基准竞争对象,并加以研究,为产品的定位和营销模式提供客观可行的依据。
4.1.1基准参考商住项目分析
项目
朝阳花地
森美.时代花园2期
逸湖半岛3期
旭景花园1期
地址
中山市xx镇同乐大街朝阳花地花园
中山市xx镇同乐大街北段
中山市东凤镇东海四路3号
中山市xx镇
发展商
中山市联发利房地产开发有限公司
中山市恒泰房地产有限公司
中山市万力房地产发展有限公司
中山市辰洋房地产开发有限公司
电话
22223311、22223312
22211188
22180303
22222126
单价(元/㎡)
3600
3300(一口价单位)
3200
3700(对教师价格)
推新货时间
2007年12月24日
2008年5月
2008年3月
暂定2008年7月13正式开盘
推货量
宝阳居、金阳居、正阳居、丽阳居、艳阳居,合共11座小高层电梯洋房,推出342套住宅
新推264套以大面积的三房和四房为主
新推单位户型、面积选择较多,从45m2一房到250m2复式单位以三房为主。
本月再推出一栋对外发售(现共推出4栋对外发售)
预计会先推出2幢楼对外销售
销售情况
一房57M2:
2套二房80M2:
3套三房104-108M2:
17套三房116M2:
4套
三房126M2:
3套三房140M2:
11套
三房159M2:
10套四房134-139M2:
18套复式:
14套剩余合计共:
82套
7月份销售10套
一房43M2(一房一厅一卫):
52套
二房77M2(二房二厅一卫):
27套二房81-84M2(二房二厅二卫):
69套
三房94-98M2(三房二厅二卫):
73套三房105-109M2(二房二厅一卫):
24套
三房122M2:
19套
三房131M2:
31套
四房134M2:
四房151M2:
0套
剩余合计共:
314套
7月份销售29套
一房45.34-63.91M2:
60套
二房76M2:
2套
二房90-95M2:
42套
三房90-93M2:
44套
三房123M2:
153套
四房140M2:
110套
复式:
36套
447套
7月份销售36套
二房90M2:
57套
三房116-144M2:
273套
四房157M2:
71套
复式:
6套
407套
7月份销售69套(含上月销售的55套)
楼盘现状
现正销售的第三期正在出外立面中
一期已出楼宇外立面,园林。
现推单位建设中
350亩大型社区分5期开发,现已开发到第三期
3栋电梯小高层已完成拆棚架,还有四栋差不多封顶,商铺正拆棚架。
交楼时间
2008年7月30日
2008年12月
2008年底
预计2008年11月30日
管理费用(㎡)
1.3元
1.38元
1.8元(第一太平戴维斯)
广州珠江物业管理公司
其它
小车位卖十万一个、租200元/月,摩托车位租30元/月。
该楼盘6月份的销售十分缓慢,至今仍未做任何电视广告宣传或更换户外广告。
推出一口价特惠单位,主要是100平方以下的2房和3房。
特惠价单位约3300元/平方。
除外该楼盘本月投入了大量宣传,在中山日报刊登软文并准备参加中山日报举行的看楼团活动。
该楼盘小户型卖得比较好,新推的大户型销售很不乐观。
该楼盘使用多种推广手段:
在小榄大信商场里面的展位设计已更换,新的展位设计以绿色为主,颜色、位置都较抢眼。
该楼盘开始建立品牌,举办‘同是东凤建设者’、‘逸湖半岛杯’等活动;
该楼盘在中山房地产之窗也有投放软文稿件。
该楼盘7月13日开盘至今销售情况从网上备案系统看来销售十分不理想。
开盘至今仅签约4套单位。
卖点
位置优越,离广珠轻轨较近,交通方便。
商业、小区环境优美。
售楼部在楼盘的会所中,外观精致、视野开阔,小区环境优美,教育配套完善。
已建好的一期楼宇外立面以米黄色为主,配以坡屋顶与塔楼,整体外观比较悦目。
位置便利,临近广珠轻轨站,距小榄大信新都汇8分钟车程。
东南亚风情园林、建筑时尚精致而有品味。
6月的销售重点放在地理位置优势上,主打离小榄、轻轨距离近。
推出的一口价单位价钱与我司同一户型单位价钱相差不远,吸引了一些客户。
准备建立超市、会所、幼儿园;
户型选择多元化;
楼盘的外里面效果与我们楼盘相似;
楼盘中有个音乐喷泉;
本月宣传重点在于首期款(45平方的1房仅需付2.5万首期);
楼盘的阳台较大;
所有单元最少1个套房,符合当地的需求;
部份单位可以做到南北对流;
号称楼距超过100米。
该楼盘136平方的3房示范单位以中式装修风格得到一批客户的赞许,示范单位的阳台也布置得比较精致。
主人房窗户外面正对着小区景观,导致客户认为旭景花园的绿化比我楼盘好。
缺点
小区由于前期以卖地自建别墅为主,造成小区的开发进度较慢,且出现部份别墅地空置或烂尾停工现象。
小区生活配套欠缺,靠近同乐大街噪音较大,2期部分楼宇贴近厂房,环境较差,2期楼宇价格定位较周边配套完善的项目高。
1期项目贴近皇冠粘胶厂,污染较大
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- 广东 中山 丽意居 项目前期 策划