房地产开发工作内容及流程文档格式.docx
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本钱测算:
针对多个方案进展初步本钱测算、利润率分析及比选
进展工程开发的方案设计和本钱测算。
开发周及付款方案
根据土地的开工条件、情况制定开发节奏。
工程方案确定
现金流测算
规
划
设
计
阶
段
区域
调研
房地产调查
工程所在地房地产的总体供求现状、价格程度等
对工程区域内及周边进展分析、客户需求分析、分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
竞争性楼盘调查
工程周边竞争性楼盘详细调查
工程所在商圈或临近商圈现状调研
〔商业部〕
工程周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预开展方向等
针对重点商家进展专向访谈同时组织相关专业人士进展专业证。
同操作商业地产工程调查
竞争工程开发规模、定位种类、操作方式、开发周等;
提取数据库相关数据进展重点分析、竞争工程实地调研理解相关信息
重点访谈理解重点商家对竞争工程的相关看法、同时理解客户对竞争工程的意向。
工程
定位
公建部拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业开展分析、消费需求分析确定可开发公建部业态种类。
结合相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量
完成公建部业态选择与数量确定
客户定位
价格定位
根据控规指标提出类型建议完成工程定位工作
完成公建类配套定位
经济测算
逐步细化本钱测算及利润率分析进展现金流测算
工程开展
开发方案:
■根据宗地状况、条件和回款要求初步制定土地开发方案和销售方案;
■结合现状完成工程公建部开发不同业态开发顺序建议;
■按营销方案和工程情况排定工。
工程考核指标初定:
■组织讨初步拟定的工程开发排和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资金流:
■根据工制定工程款支付方案;
■制订配套费及土地款支付方案。
设计
前
工作
明确设计思路
根据区域内客户需求状况和在销楼盘热销分析对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套等规划设计提出改善性。
成
设计院初步选择
明确设计选择理解相关设计院的价格行情。
制定设计组织方案
方案
组织
方案、规划设计院选择与合同签订
合同文本审核,设计费用审核
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工及规划指标、环境指标的初订
根据建筑规划、景观规划及交工初步确定建安、环境等本钱指标;
制定交工对主要部位做法、构造方案、设备方案等提出建立性。
规划方案结合本钱测算的研讨及确定
对于初步测算的本钱指标逐步细化、结合调整售价确保预利润率。
结合工程地块的根本素质、本钱测算情况和预销售情况对工程规划设计提出建议;
从施工角度对主要部位做法提出建立性;
提供各项配套费用。
彩色总平面图方案送规划预审
彩色总平面图〔含经济指标〕
修建性详规成果
详细性规划方案的报建及确定
建筑平、立面功能效果及本钱测算的研讨及确定
各部门共同商讨本钱指标逐步深化、细化。
各部门结合工程实际从不同角度提出合理化建议。
彩色立面效果图送规划预审及审批
建筑方案报建图
景观概念方案设计及确定
各部门结合工程实际从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
指标
确认
工程本钱指标确定
对销售费用指标进展讨确定;
结合不同业态经营客户需求提供有关配套设备设施种类、数量建议;
工程前、工程、配套、费用等指标落实。
工程考核指标确定
营销:
结合战略要求和工程自身状况协调其他各部门制定工程的考核指标体系;
工程:
制定工。
年度考核指标调整
根据集团开展战略的要求和库存、新增、新开资源的数量制定年度考核指标体系;
工程:
制定工考核。
施工图
施工图、建筑设计院选择与合同签定
进展设计招;
对构造方案、设备选型进展评估;
合同的审核。
制定建筑、综合网、景观施工图设计任务书〔交工确定、建筑、景观限额指标确定〕
按型式不同提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标:
结合工程定位和客户需求及经历判断参与建筑、景观规划和交工的讨制定;
提供工程技术专业建议。
构造方案及设备选型研讨及确定
针对不同构造方案进展经济测算选优;
构造方案及设备选型研讨。
地质勘察
组织现场勘察并提供地质勘察
施工图成果
总平面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
施工图审查全图及计算书
编制典型楼座建安
施工图会审
施工图会审审核对本钱影响较大的工程提出优化;
对施工图的完好性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进展审核。
施工图全图
编制典型楼座建安建安本钱综合测算、分析、反应并进展图纸优化:
根据工程预销售均价和利润率要求根据不同施工方案的本钱情况讨并加以优化;
图纸优化变更;
对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进展审核。
综合网方案设计
提供各专业设计条件
景观扩初及施工图设计
本钱核算及费用控制
景观施工图本钱测算、分析、反应并进展图纸优化
施
工
准
备
建立
规划
答应证
规划方案及政方案送审
设计方案(含总平面图)申报表
土地出让合同
修建性详细规划2份电子1份〔注:
审定前提交10本规划设计方案电子1份〕
申报〔人〕委托代理的需提交受权委托书
建筑方案送审
建筑设计方案申报表
1/500现势地形图1份
建筑设计方案2份〔含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等〕重要工程需提交模型
获得答应证
配套
消防
人防
现场
放线
准备相关
建立工程规划答应证
规划的工程总平图及电子
首层平面图
出放线
按照施工总平图进展楼座点放置出放线
现场保护与移交
施工配合做记录、现场保护
移交施工
施工
建立用地规划答应证
施工图纸及技术资料书
工程施工中标书及经过签证的施工合同
建立资金证明〔银行存款证明〕注:
资金情况需满足施工中标价的1/3以上
工程年度方案〔当年方案〕
施工图审查
质量监视手续
质量监视登记表
平安措施
平安施工措施登记表
企业工程备案
规划成果
大配套
开工
“三通一平〞
临水、临电
■工程:
确定临水、临电位置及数量;
协助临时电送电、接入水接入;
■财务:
提供资金;
■本钱控制:
审核相关费用和本钱。
场地平整
施工组织方案
招、签订合同
勘察
桩基施工
监理
土建施工
甲供材、分包商
沉降观测
合同备案
指土建施工的公开及合同备案
确定备选、提供资料及备案合同;
确定合同约定的各项条款。
组织监理、施工一起对图纸进展会审
会同设计院进展会审签定图纸会审记录
设计交底
会同设计院进展技术交底签定交底记录
质检委托
平安检查委托
环卫、环保等相关报建手续
工程临时、永久路口的报建手续
申办工程临时施工用水、临时用电、排污手续
施工人员暂住手续
程
建
施工放线
建立平面和高程控制系统。
建立控制主轴线〔基线〕标桩并在现场清楚标明墙、柱轴线位置
。
规划验线
监理组织工程部、设计、规划验线
试桩施工确定桩基施工
桩基全面施工
桩基检测
委托桩基检测
进展桩基施工质量检测并提供桩基检测
开槽
土方工程
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