华县永安城项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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住宅包括:
两栋小高层为27294m2住,多层为62176m2,办公、车库为10830m2;
商业包括:
商业步行街建筑面积19294.1㎡,综合商业体建筑面积29904.5㎡,沿街商业23641.2㎡,写字楼等经营性商业34360.2㎡。
1.1.6总投资及资金来源
项目总投资估算总计为20989万元,资金来源:
永安房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元,银行借款6000万元,销售收入再投入6197.1万元。
1.1.7项目实施进度
永安城项目建设期为29个月,即从2010年8月份开始建设,到2012年底建设完成。
1.1.8主要技术经济指标
表1-1主要技术指标
财务评价指标
计算结果
评价标准
是否可行
全部投资财务评价指标
税前财务净现值
20796.2万元
>
是
税前内部收益率
35.62%
12%
税后财务净现值
15123.6万元
税后内部收益率
30.02%
投资回收期
2.38年
<10年
年投资利润率
44%
20969.3万元
40.42%
15296.7万元
34.29%
借款偿还期
1.52年
<3.5年
1.2项目编织依据
1、《投资项目可行性研究报告研究指南》国家计委办公厅(2004.10);
2、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
3、《陕西省建筑工程综合概预算定额(1999)》;
4、《陕西省工程建设其它费用定额》(2000年);
5、《中华人民共和国城乡规划法》;
6、华县县城总体规划;
7、永安城项目初步规划设计方案;
8、建设单位提供其他各项基础资料;
9、报告编制人员调查的有关数据资料;
10、项目单位关于编制“陕西华县永安城开发建设项目可行性研究报告”的委托书。
1.3可行性研究结论
结合项目情况,本次可行性研究对项目的宏微观环境进行分析,对建设投资规模进行估算,工程进展情况制定方案,并且通过对项目的技术经济分析论证,我们得出如下结论:
(1)项目具有良好的宏微观政治、经济环境;
(2)项目对于华县经济发展及城市建设具有积极的推动作用;
(3)项目规划合理,职能完善,设计方案指标合理;
(4)项目主要经济指标均满足评价标准;
(5)项目风险在合理的限度内。
第二章项目建设背景及市场分析
2.1项目建设背景
2.1.1宏观经济分析
(1)国家宏观经济发展分析
初步核算,2009年全年国内生产总值335353亿元,比上年增长8.7%。
分产业看,第一产业增加值35477亿元,增长4.2%;
第二产业增加值156958亿元,增长9.5%;
第三产业增加值142918亿元,增长8.9%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%,比上年下降0.1个百分点;
第二产业增加值比重为46.8%,下降0.7个百分点;
第三产业增加值比重为42.6%,上升0.8个百分点。
全年全部工业增加值134625亿元,比上年增长8.3%。
规模以上工业增加值增长11.0%。
分轻重工业看,轻工业增长9.7%,重工业增长11.5%。
全年全社会固定资产投资224846亿元,比上年增长30.1%。
分城乡看,城镇投资194139亿元,增长30.5%;
农村投资30707亿元,增长27.5%。
在城镇投资中,第一产业投资3373亿元,比上年增长49.9%;
第二产业投资82277亿元,增长26.8%;
第三产业投资108489亿元,增长33.0%。
全年农村居民人均纯收入5153元,剔除价格因素,比上年实际增长8.5%;
城镇居民人均可支配收入17175元,实际增长9.8%。
农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%,城镇为36.5%。
2.1.2微观经济发展分析
初步核算,华县2009年全县生产总值完成64.757亿元,较上年增长14.2%。
其中第一产业增加值4.51亿元,增长7%;
第二产业增加值48.559亿元,增长14.6%,其中工业增加值46.923亿元,增长14.1%;
第三产业增加值11.688亿元,增长14.8%。
第一产业增加值占生产总值的比重为7%,较上年下降1.4个百分点;
第二产业增加值占的比重为75%,下降1.5个百分点;
第三产业增加值占的比重为18%,上升2.9个百分点,三次产业比为7:
75:
18。
全年辖区规模以上工业企业总产值892903.4万元(现价),比上年增长16%。
其中:
县属企业完成50367.3万元,增长102.47%。
大中型企业产值增长较快,完成829764.5万元,增长12.6%。
分轻重工业看:
轻工业快速增长,完成14961万元,增长127.33%;
重工业完成877942.4万元,增长15.04%。
全年规模以上工业企业实现产品销售收入901455.7万元,增长19.68%。
其中大型企业产品销售收入828337.9万元,增长18.25%;
中型企业产品销售收入26895.7万元,增长99.57%;
小型企业产品销售收入46222.1万元,增长17.66%。
在规模以上工业企业中县属企业产品销售收入40329.6万元,增长25.19%。
全年规模以上工业企业实现利润49563.8万元,下降82.26%;
税金总额32674.4万元,下降76.36%。
旅游业初见成效。
2009年,华县不断发展壮大文化旅游产业,总投资2亿元的少华山森林公园正式对外运营,成为关中东部唯一的国家级森林公园,开园以来累计接待游客5.2万余人,实现旅游综合收入760万元。
渭华起义纪念馆被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地,被省旅游局认定为陕西东部最大的红色旅游景区。
华州国际皮影文化产业园对外开放,成为全国最大的皮影文化“博物馆”。
城镇居民生活水平显著提高。
全县城镇居民人均可支配收入达14218元,比上年增加2798元,增长24.5%。
全县城镇单位在岗职工23249人,职工工资总额68509.5万元,增长12.8%,在岗职工年平均工资29501元,增长16.9%。
2.1.3华县固定资产及建筑业
建筑业快速发展。
2009年全县有资质等级的建筑施工企业4个,实现竣工产值2.23亿元,增长1.78%;
房屋施工面积15万平方米,增长25.1%,房屋竣工面积15万平方米,增长25.1%。
2009年,全县全社会固定资产投资完成440127万元,比上年同期增长55.18%。
全社会固定资产投资中城镇固定资产投资完成398742万元,增长61.63%。
城镇固定资产投资分三次产业来看:
第一产业完成投资7182万元,增长263.46%;
第二产业完成324031万元,增长62.46%;
第三产业完成67529万元,增长49.2%。
2009年全县城镇固定资产投资项目86个,比上年同期增加26个,增长43.33%。
其中总投资过500万元以上项目67个,比上年同期增加项目20个,增长42.55%。
2.2项目建设的必要性
2.2.1华县城市建设的需要
(1)本项目实施后,不仅能改善城市基础配套设施环境,还可以改善华县新区的环境,对华县经济的发展起到很大的促进作用。
(2)随着华县的开发建设,本区域急切需要相应的居住小区以及商业配套设施,以满足本区域居民居住、生活需求、消费需求、以及政府、企事业单位的对商务环境需求,从而提升城市功能。
(3)高品质住宅和商业项目,从建筑形态和其自身功能上容易形成良好的建筑形态和服务口碑,从而树立一个健康、高尚的品牌形象,为华县打造一张醒目的城市名片。
2.2.2华县房地产业发展的需要
华县响应西部大开发的号召,加快城市发展进程,同时华县城市人口的快速增长,给华县的房地产业带来了契机。
在华县城市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施,改善华县整体的人均居住环境以及提高人均居住面积,为华县的房地产业提供了有利的政策指导。
房地产业不仅可以为市民们提供一个适宜生活居住的社区,更有利于带动建筑业、建材以及其他相关产业的发展,促进金融业的发展,加快城市现代化进程,促进产业结构调整。
2.2.3对华县新区经济发展的促进作用
近年来,华县经济快速发展,已经成为渭南市经济发展最快的地区,项目的建设有利于增加城市固定资产投资、增加区域就业,促进城市经济发展。
2.3项目SWOT分析
Ø
优势:
1.区位优势:
位于城市中心区域,对外交通方便:
规划地段位于华县县城中部渭华路地段,四周都是规划建设的城市干道,对外联系极为方便,且位于城市中心。
2.周边社会服务设施、教育设施比较齐全:
规划用地位于城市中心,周边商贸设施发达,教育设施比较齐全。
3.周边商贸设施发达,具有开发商业地产的广阔前景:
规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房,还有已经建好的商业步行街,这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。
4.用地内现状建筑少,易于开发建设:
现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外,其余区域基本上无建筑。
劣势:
1.地形坡度变化比较大:
对于项目的实施具有一定的影响,但是地形坡度能够结合建筑、室外广场、公共绿化建设出丰富多变的空间景观效果。
2.建设开发过程对于周边居民有一定的环境影响,项目区位于老城区的中部,周边居住有城市居民,需要在实施过程中做好相应的管理措施。
机会:
1.本项目抓住县城区域发展的机遇,通过上规模的投资建设引导该区域的房地产开发热潮,与城市发展同步共赢,达到社会、经济、环境三效益的综合平衡。
2.本项目住宅和商业资源形成互动互补,为彼此开发提供资源、人力、物力的整合条件。
威胁:
1.现阶段,华县老区区域大环境有待治理,综合配套条件有待改善。
2.华县城市范围较小,与其他楼盘容易形成竞争形态。
SWOT小结:
1、凭借着项目开发的巨大潜力,市场前景看好。
2、本项目位于县城老区,必然为项目带来巨大的客户群。
3、城市房地产的刚性需求,是项目住宅和商业建设的最大动力。
第三章市场分析及项目定位
3.1华县房地产市场分析
通过对华县房地产市场状况的调查,近年来华县房地产市场发展势头强劲,总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋势,以下对重点项目的开发情况做一汇总:
序号
项目名称
建设性质
建设规模和主要内容
建设起止年限
总投资
截止2009年底完成工作
2010年目标任务
项目建设责任
累计完成投资
主要完成工作
2010年度计划投资
自筹
工程形象进度
建设单位负责人
房地产开发投资
共25个项目
366701
93836
1
阳光小区
新建
新建住宅楼16栋;
建筑面积40055平方
2010-2011
6500
2500
一期竣工
东胜房地产开发有限公司王海娟
2
杏园阳光
续建
新建四幢砖混住宅
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