特莱斯项目立项规划方案_137ppt_2009年PPT文件格式下载.ppt
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从米兰到最近站点,车程15分钟;
自驾车:
A7及A26高速,BarberinoDesignerOutlet(欧洲)距离佛罗伦萨30公里,距离博洛尼亚60公里,坐落在风景壮丽的山谷,拥有超过100家商店,销售服装、鞋类、配饰和运动产品等。
每日均有佛罗伦萨至购物村的穿梭巴士,成人票价12欧元,儿童半价8欧元;
自驾车:
A1高速公路。
飞机:
佛罗伦萨机场,20分钟车程;
博洛尼亚机场,将近一个小时车程;
比萨机场,一个小时车程。
美国OsageBeachPremiumOutlets交通动线及停车安排,停车场,停车场,停车场,停车场,机械式停车场,车入口,车入口,车入口,车入口,停车场,机械式停车场,停车场,停车场,车入口,停车场,车入口,美国ChesshireOaksDesignerOutle交通动线及停车安排,1.3日本的奥特莱斯:
Kobe-SandaPremiumOutlets(日本,切尔西旗下)距离时装中心地神户和大阪约1小时车程,中心内林立着约90多家Bally、Etro、Gucci、HugoBoss、SalvatoreFerragamo、Valentino等世界知名名牌专卖店。
在Outlets商场附近还设有大型购物中心,顾客可选购电器及其它商品。
附近还有温泉,顾客可享受温泉,消除旅途的疲劳。
机场:
JR关西机场线(快速约60分钟),JR福知山线(快速约25分钟)-宝塚,JR福地山线(快速约15分钟)票价:
2080-4000日元;
直达巴士:
大阪梅(约70分钟)票价:
往返2200日元,日本奥特莱斯,日本奥特莱斯,日本奥特莱斯,日本奥特莱斯,1.4欧洲的奥特莱斯:
SerravalleDesignerOutlet(欧洲)位于米兰西南方的一个小镇,距离米兰约100公里,号称是全欧洲最大规模的OutletVillage,拥有超过180家折扣店。
1.5韩国的奥特莱斯:
YeojuPremiumOutlets(韩国切尔西奥特斯购物中心,切尔西旗下)骊州时尚购物村YeojuPremiumOutlets是韩国第一家名牌折扣店,坐落于交通繁忙的东西部干道Expressway50上,项目位于京畿道首尔东南方向约36英里处。
YeojuPremiumOutlets国际的品牌以及韩国的特色品牌一应俱全,游客可以一边欣赏美丽的景色一边选购心仪的产品。
高速巴士:
约1.5小时;
酒店包车:
首尔州际酒店(GrandIntercontinental)有售Outlet一天团套票,24000韩元,包来回巴士车票、购物优惠券及Outlet餐厅午餐券。
专用巴士每日早上11:
00由酒店开出。
1.6奥特莱斯业态凭什么吸引人?
奥特莱斯这一业态为何能吸引这么多的人呢?
它吸引人的奥秘在什么地方?
是什么促促他深得人心,风靡全球?
这是因为奥特莱斯=名牌+实惠。
一、商品本身就实惠,二、物业运营低成本,三、供应专门的奥莱商品,商品实惠的最主要原因就是商品过季(年份)、下架的。
奥特莱斯专门为品牌供应商销售他们过季(年份)产品。
所以,奥特莱斯的商品与市中心的百货市场比较,同样商品的价格普遍相差60,甚至更多。
奥特莱斯最使人心动之处是价格。
名牌+实惠=奥特莱斯,经营场所远离城市,地价成本低。
商业设施简洁,装修投入少;
销售方式简单,费用低。
运营的低成本使经营者能够降商品价格。
国内的品牌持有者与欧美奥特莱斯行销方式接轨;
直接制造供应奥特莱斯商品,这些新生产的商品使用过时的面料、过时的款式,省去了研发费用、广告费用,售价自然实惠。
1.7奥特莱斯业态低价的原因:
1.7.1奥特莱斯业态低价的原因分析
(一):
1.7.2奥特莱斯实惠的原因分析
(二):
1.8中国的奥特莱斯:
国内其它奥特莱斯:
重庆西部奥特莱斯、苏州奥特莱斯、常熟奥特莱斯、杭州奥特莱斯、南京先锋奥特莱斯等,品牌折扣店:
奥特莱斯以品牌+折扣为卖点;
品牌折扣店是以折扣+“靠牌”为卖点的假奥特莱斯。
1.9在中国开发奥特莱斯的二个必要条件:
1.10奥特莱斯业态在中国市场的前景预测分析:
奥特莱斯给北仑带来了什么?
北仑的商业缺什么?
1、什么也不缺,宁波中心城区什么商品都有;
北仑的商业缺什么?
2、什么都缺,如果不考虑宁波中心城区;
北仑的商业能做什么?
1、什么都不能做,宁波中心城区什么业态都有(人口总量少,社会消费品零售总额低);
2、能做,选择辐射力超越宁波中心城区传统业态的项目;
有什么样的项目的辐射力可以选择超越宁波中心城区传统业态?
旅游业、奥特莱斯,政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,1、城市层面利好分析:
整合资源,提升认识,适应环境,商业新生,凤凰山游乐园,北仑体育品牌,宁波旅游资源,舟山旅游资源,立体交通资源,项目地标性强,配合业态空间,浙东经济发展,海洋文化元素,佛教文化元素,商业文化元素,奥特莱斯优势,配套业态规律,从北仑品牌上,从文化上,从商业上,从旅游上,旅游产业链,全景式商业,全景式商业成为旅游产业链重要组成部分,凤凰山游乐场,体育中心,行政中心,奥特莱斯,联合八一男篮、女排基地,开展运动类服饰产品大营销活动,将营销活动的商圈扩大到全国体育层面。
选取代表业态形象的形象代言人。
突出显示项目的地标性,擦亮城市商业的名片。
联合营销,打造旅游商圈。
结合凤凰山旅游体验,以舟山、阿育王寺旅游文化,为本项目作为旅游购物场所提供助力。
本项目通过“海洋文化”、“佛教文化”等触媒,通过与凤凰山项目交通相连。
从而成为全面整合北仑商业的“催化剂”。
政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,2、政府层面利好分析:
3、现代商业的补充,提供品牌服饰消化库存的一个有效平台,4、促进顾客认知、消费世界名牌,提升城市的品牌水平及商业价值。
5、与旅游业互相促进,形成“游购”生活方式,吸引外地客户。
6、起到城市商业名片作用,1、商业业态架构更丰富。
2、当地顾客服饰价格选择空间更大;
通过小火车与奥特莱斯项目对流顾客,合二为一,形成巨大的旅游项目。
八一篮球彩车(区间接送顾客),实质计划,为项目注入强烈的“海洋文化“元素,如中庭设置巨大的水族馆,各种指示系统都采用当地知名的海洋生物元素,各种设施也采用当地知名的海洋生物元素。
汽泡LED幕墙,海藻道旗,大章鱼入口,风帆雕塑中景,海浪谷示意效果图,水梦幻影广场舞台效果示意,音乐海水景效果示意,灯光SHOW虚空间展示,海浪灯光表演海浪SHOW街道帆船灯光SHOW建筑立面海上搜巡灯SHOW,为项目注入强烈的“游乐文化“元素,对接凤凰山游乐项目如入口设置巨大的咕咕钟,让儿童对项目的乐趣充满期待。
巨大的LED天幕,激情电玩中庭,海底隧道广场天桥灯光示意,实质计划,3、商圈层面利好分析,3、商业地产边际效应巨大:
可以带动或互促其它目的性消费行业(如餐饮、家居、汽车等行业),短期内也可带动便利业态(如超市),中长期是商圈形成原动力;
4、地产边际效应巨大:
商业带动的地价提升;
商业破局带来的入住率、入住率带来的社区成熟度、成熟度带来的商业价值,商业价值又影响地价提升,形成良性循环。
1、商圈城市化的先锋,商业破茧决定性因素,影响城市商业格局。
2、代表全新的现代商业模式,目的性消费业态,集客力强,辐射力强,一方面承载轨道交通带来的人流,二方面吸引人们通过轨道交通等其它方式到达新商圈;
政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,4、城市综合体层面利好分析,3、丰富项目商业业态;
4、淘宝式购物方式,使得顾客在购物中心滞留时间,从而增加购物中心整体坪效。
1、主力店摆脱免租困局,成为与购物中心共同成长的主力军。
2、正面影响次主力店招商,对次主力店招商产生重大带动作用;
政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,5、淘宝式购物方式,使得顾客在购物中心滞留时间,从而增加购物中心整体坪效。
5、旅游产业链层面利好分析,3、促进酒店中、餐饮、旅游纪念品等旅游服务产业升级;
4、形成独特的旅游+购物产业组合链,区别雅戈尔达蓬山主题公园项目,形成强大的整合竞争力。
1、链接旅游体验与小型旅游购物商业,在为旅游产业链中的重要一环。
2、再链接海洋文化、佛教文化旅游、体育文化产业,成为加强各对外产业的迅速升级的“催化剂”;
政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,6、商家层面利好分析:
政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,3、新的名牌,新的系列产品销售试验地,4、保持了正柜的档次形象及价格形象。
不至于使得正柜销售受到影响。
1、就近消货尾货,减少库存持货。
2、快速回笼资金。
7、顾客层面利好分析:
政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,3、为顾客制造了品位的希望,为这一希望扫清完全可以成功的价格障碍;
4、远离市区的喧嚣。
休闲购物,既是在旅游又是在购物,充分与家人或朋友支配休闲时光。
1、享受了名牌的品质与文化。
2、只付出相对较少的价格,得到了世界级名牌的体验,为什么可以做奥特莱斯,2.1富邦世纪项目具备奥特莱斯业态生存发展条件汇总分析:
1、浙东经济合作区对外强大的商业辐射力与内需拉动力;
浙东经济合作区是地域相连的宁波、绍兴、舟山、台州、嘉兴五市。
它位于中国黄金海岸线的中段,是浙江东部沿海经济最发达的地区,也是上海经济圈的重要组成部分。
东濒东海,南接温州、金华、丽水,西连杭州、湖州,北临苏州、上海,下辖37个县市。
1、浙东经济区人均GDP是全国的2.5倍,宁波地区更是全国的3倍以上;
2、浙东的经济总量已占领浙江全省的半壁江山;
3、浙东经济区的人均社会消费品零售总额是全国的2倍多,宁波地区更是达到近3倍。
4、对比浙东经济区5个城市,从商业角度分析,大致上可以将产业归类为:
批发在嘉兴,零售在宁波。
区政府,凤凰山,酒店群,三带合一,项目所在地具备强势的地标性,项目地标性分析:
凤凰山主题公园,梅港渔村,九峰山森林旅游区,北仑港口,阿育王寺,当地独特的植物,2、项目位置具有得天独厚的地标性,商景相融:
业态共生:
凤凰山主题公园,八一男篮基地,女排基地,君临城市综合体,周边商业街区,三带合一:
景观带,交通带,居住带,和义大道,天一广场,新世界百货,国购百货,宁波市百货业发达,为奥特莱斯业态打下良好的品牌普及的基础,东方商厦,
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