青海省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》:房地产开发企业的设立条件试题Word文件下载.docx
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保险公司
执行层的组织协调
4、按照规定,建设单位建设工程开工前,应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。
县级以上人民政府土地行政主管部门
县级以上人民政府建设行政主管部门
县级以上人民政府房产管理部门
县级以上人民政府发展和改革部门
执行层的组织协调
5、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的幅度大致接近。
数学曲线拟合法
平均增减量法
平均发展速度法
移动平均法
工业用地的监测点评估价格
6、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为()。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
7、某国的现金流通量为4000万亿元,单位和个人的活期存款为1000万亿元,单位和个人的定期存款为2000万亿元,其他存款为500万亿元,则该国的狭义货币为__万亿元。
A.4000
B.5000
C.7000
D.7500
8、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据,鉴定时间__计入裁决时限。
A.必须
B.应
C.宜
D.不
9、()是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。
A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比
10、银行为某人提供期限为10年,年利率为6%,首期月还款为1000元,月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。
若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是元。
(2005年试题)
1005.56
1010.56
1110.56
1115.56
借款合同
11、房地产开发项目的前期工作的内容不包括__。
A.征地、拆迁、安置、补偿
B.规划设计及建设方案的制订
C.施工现场的水、电、路通和场地平整
D.施工建设
12、房屋征收评估中,若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的,应当由见证,有关情况应当在评估报告中说明。
房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人
房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人
公证机关和无利害关系的第三人
人民法院和无利害关系的第三人
13、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。
在这期间内,有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化,而这些变化必然会影响到造价的变动,从而使工程造价呈现的特点。
大额性
动态性
个别性和差异性
层次性
14、某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为12.92万元。
按四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
53.34
85.34
106.68
213.36
15、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还,这种风险因素为个人住房抵押贷款的()。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
16、某建筑物的建筑面积为200㎡,有效经过年数为12年,重置价格为800元/㎡,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
10.2
11.0
11.3
11.5
17、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的,是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。
A.潜在
B.过去
C.现在
D.未来
18、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险,向保险公司投保的险种是__。
A.人身保险
B.责任保险
C.财产损失保险
D.信用保证保险
19、与报酬率性质不同的名词有__。
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.资本化率
20、商品房预售合同登记备案的申请人是。
商品房销售代理机构
商品房预售人
商品房购买人
商品房购买人和商品房预售人
21、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。
另据调查可知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。
30%
45%
65%
75%
22、某住房置业担保公司实有资本5亿元,其担保的贷款余额不得超过亿元。
(2009年试题)
50
100
150
200
23、有一宗三角形的土地需要进行估价,其临街路线价(土地单价)为2000元/m2,如果该宗地临街深度为75英尺,临街宽度为50英尺,那么该宗三角形土地的价格为__万元。
矩形土地平均深度价格修正率表
A.临街深度/英尺
B.25
C.50
D.75
E.100
F.125
G.150
H.175
I.200
J.平均深度价格修正率(%)
K.160
L.140
M.120
N.100
O.87.2
P.78.0
Q.70.8
R.65.0
24、债券偿付方式不包括__方式。
A.担保
B.偿还
C.转换
D.转期
25、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。
本估价机构所有
所有参加该估价项目
对该估价项目负第一责任
任本估价机构法定代表人
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、延长闲置土地开发建设期限,最长时间为__。
A.6个月
B.12个月
C.18个月
D.24个月
2、下列关于《暂定资质证书》,表述正确的是。
《暂定资质证书》有效期为3年
房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期
房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长
3、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是()元。
A.2040.82
B.3451.83
C.5089.01
D.6666.37
4、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件,表述正确的是。
不同的建设用地的地形条件,对建设规划布局、道路的定向等,均会产生一定程度的影响
建设用地范围內各种地基的承载能力,对工程建设的经济性,影响不大
冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽
冲沟切割用地,使之支离破碎,对土地的使用十分不利
工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上,将是十分危险的
5、__是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳使用,它可以帮助我们确定最佳用途。
例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并不一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
6、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。
A.“三通一平”费
B.土地租用费
C.可行性研究费
D.土地转让费
E.建筑费用
7、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。
定向使用
安全运作
严格时限
按时使用
8、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括。
在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘
在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价
在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低
在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧
在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
9、长期偿债能力指标主要是。
流动比率
速动比率
资产负债率
存货周转率
10、开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期不足一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
11、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时,签订保险合同的形式主要有。
保证书
投保单
保险单
批单
暂保单
12、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是()。
A.专家打分法
B.&
ldquo;
三项预测值&
rdquo;
法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法
13、根据有无抵押担保,债券可分为。
信用债券
抵押债券
担保债券
记名债券
公募债券
14、与报酬资本化法相比,直接资本化法的优点不包括。
不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益
指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础
每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解
不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况
15、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅,单价为5000元/m2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付,已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则公积
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