降低土地增值税的最实用办法Word格式.doc
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精装修房降低土地增值税的筹划逻辑
万科2012年年报披露其装修房交付量超过8万套,是业内前所未有的规模。
当国内住宅产业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段,装修房已被万科列为住宅产业化战略的三大内容之一了。
精装交付既顺应了行业发展趋势,有助于环保和资源节约,同时也有助于降低土地增值税税负,提升企业利润回报水平。
万科年报披露,尽管2012年结算净利率为13.08%,较2011年下降1.93个百分点,但是净资产收益率反而提升,(微信平台:
地产观察)公司全面摊薄净资产收益率为19.66%,较2011年提高1.49个百分点,为近十年来最高水平。
为什么销售装修房会比销售毛坯房更有利于税负的降低呢?
原因是尽管精装修房会同步提高房屋销售单价,增加销售房产环节5%的营业税,但是,由于其在计算土地增值税时,装修成本不但可以全额在税前扣除,而且还可以享受加计扣除20%的优惠,以及作为期间费用计算扣除的基础,相当于增加了30%的成本。
因此,将大幅降低土地增值税,增加企业的税后利润。
装修房销售税务分析可分为两个部分:
第一,装修是否能带来节税效益?
第二,装修合同主体应该是房地产开发公司还是装修公司?
1.装修是否能带来节税效益?
假设某公司某地产项目基本资料如下:
土地及建安成本为4000元/平方米,装修成本为2000元/平方米,期间费用为1500元/平方米,当地城市建设维护税为7%,教育费附加为3%。
该公司提出了两个方案——方案1:
销售毛坯房,销售单价为10000元/平方米;
方案2:
销售装修房,假设装修成本为2000元,销售单价提高为12000元/平方米(装修不赚钱,仅收取成本价),我们对这两个方案的税负和净利润情况计算分析如表1。
可以看到,由于方案2比方案1增税额和增值率同步下降,少交了351元的土地增值税,虽然销售净利率下降了8.77%,但税后净利润还是增加了180元,增长了9.5%。
假设增加2000元装修成本的同时,销售价格因此提升了3000元,计算分析见表2。
可以看到,方案3比方案1土地增值税少交了44元,由于销售收入净增加了1000元,税后净利润随之提高了659元,提高了34.65%,同时销售净利率也随之增长了3.58%。
2.装修合同主体应该是开发商还是装修公司?
对于装修合同主体的选择,有很多房地产企业纳税人会有困惑,小业主是与房地产开发商签订一份含精装修的销售合同,还是分开签两份合同,即与房地产开发公司、装修公司分别签订房产销售合同和装修合同?
很多人认为应该签两份合同,原因是,如分开签两份合同,则与装修公司签订的装修合同则可以少交2.2%(5.5%-3.3%)的营业税。
但实际上,这会犯小小的错误。
我们考虑两种装修合同签订模式:
模式一是业主作为支付主体,装修公司与业主直接签订合同,由业主单独支付装修费;
模式二是开发商作为支付主体,装修公司与开发商签订合约,装修款进入开发商成本,开发商提供带装修房并在毛坯房基础上另外向业主收取装修费,即装修款同时等额纳入开发收入和开发成本中。
两种模式下,开发商税收负担一致还是会有不同?
单纯只考虑流转税是有道理的,但如果将所有税负进行通盘考虑的话,则模式二整体节税效果优于模式一。
为了更好地说明两种模式下开发商税收负担变化,现假设装修公司未来收取开发商的装修款为100单位,即加大开发成本100单位,开发商等额加大100单位销售收入。
(微信平台:
地产观察)有人可能会产生疑问,为什么等额增加而不是将收入进一步增加呢?
开发商增加装修销售额的效益在问题一中已经论述,为了说明不同主体下税负分析,因此只考虑平价收取装修收入。
对于模式一而言,在开发商账面上未发生变化,而对于选择模式二来说,则由此增加营业税5%,城建税7%,教育费附加3%,另外,土地增值税和企业所得税变化如表3(仍按上述案例设计,前后适用土地增值税税率不变,均为30%)。
模式二与模式一相比可节税3.86%。
考虑到土地增值税是超额累进制,如果处于临界点边缘,增加装修成本后由于基数加大,由此进一步引起适用增值税率发生变动,特别是普通住宅,处于20%免税临界点附近时,则节税效果就会明显得多,有兴趣的朋友可以结合本文思路自行测试。
另外,在模式一下,由业主支付装修费,冲减了其银行按揭贷款的基数,增加了其付款压力,同时,未来业主考虑出售时,其所得税的扣除金额也会减少,增加其未来转让的税收负担,模式二则可以有效回避这些问题。
作者:
李明俊程龙贵
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