长株潭地区2010年土地市场动态监测分析报告Word下载.doc

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合计

增长（％）

长株潭

1277.21

1587.07

1703.30

4567.58

15.8

长沙

880.37

1071.44

1155.65

3107.46

16.0

株洲

227.73

294.81

316.29

838.83

15.6

湘潭

169.11

220.82

231.36

621.29

15.2

（二）工业化进程加快，高新技术产业迅速发展

2010年1～11月，长株潭地区实现规模工业增加值2291.99亿元，同比增长24.3％。

其中，长沙高达1383.74亿元，占区域的60.4％。

规模工业产销率三地均在98.3％以上，与去年同期基本持平。

此外，伴随着新型工业化的快速推进，长株潭城市群的高新技术产业发展迅速。

2010年前三季度，长株潭城市群实现高新技术产业增加值826.36亿元，同比增长39.8％，比规模工业增加值高15.5百分点。

表22010年1～11月长株潭地区工业增加值（单位：

工业增加值

产品销售率（％）

总值

同比（％）

绝对值

同比增减百分点

2291.99

24.3

98.5

0.6

1383.74

24.0

98.9

0.9

516.22

25.5

98.3

0.2

392.03

23.6

98.4

-0.1

（三）区域固定资产投资大幅增长，房地产开发投资尤为突出

截止2010年10月，长株潭地区完成城镇以上固定资产投资3313.83亿元，同比增长31.5％，占全省的47.2％。

其中，长沙、株洲和湘潭增速分别达29.4％、37.2％和36.6％。

2010年1～10月，长株潭地区房地产开发完成投资与固定资产投资保持同步增长，实现房地产投资733.47亿元，同比增长39.1％,该比例比去年同期提高4.9个百分点。

其中，长沙、株洲、湘潭三市房地产开发同比增长分别为39.9％、36.7％和35.3％。

在2010年4月和9月两波严厉的政策调控下，国内楼市普遍出现波动，但长株潭地区房地产开发完成投资、商品房供应及销售面积均保持平稳增长，刚性需求旺盛，房地产市场总体发展健康。

表32010年1～10月长株潭地区固定资产投资情况（单位：

固定资产投资

房地产开发投资

区域

3313.83

31.5

733.47

39.1

2372.94

29.4

575.26

39.9

522.15

37.2

117.30

36.7

418.75

36.6

40.91

35.3

（四）居民可支配收入和消费支出快速增长，消费市场前景看好

2010年前三季度，长株潭城市群城镇居民人均可支配收入14918.60元，同比增长12.9％，比全省平均水平高2663.57元。

前三季度区域人均消费支出为9786.33元，同比增长6.5％，其中长沙市人均消费支出增速最快，达到8.9％。

此外，截止11月份，长株潭区域累计实现社会消费品零售总额2245.45亿元，增长19.3％，消费结构逐渐升级，高档商品成为市场销售热点。

这说明，在后金融危机时代，长株潭地区消费市场强力复苏，2011年有望持续繁荣。

（五）城市群一体化程度加深，区域内异地购房可能性加大

长株潭城市群的城际快速铁路于2010年6月30日正式开工建设，预计4年内开通，届时三市的交通时间将缩短至30分钟之内。

2010年9月，湖南省人民政府发布了《关于推进长株潭房地产市场一体化的意见》，提出在长沙、株洲、湘潭三地跨地区开发的具有资质的房地产企业将享受同城待遇，包括信贷的异地支持。

同时三市住房公积金缴存人在区域内异地购房，可在购房地申请个人住房公积金贷款。

长株潭城市群城市道路的互通和房地产市场的一体化，有利于优化三市区域内房地产资源配置，打破行政壁垒，加快实现“居住融城”。

二、土地市场运行特点

2010年，长株潭地区在经济社会快速发展的带动下，土地市场交易活跃，土地供应量大幅增加，供地结构进一步调整，土地出让总价及均价快速上涨，保障性住房用地供应力度加大。

但新增土地供应中存量用地比例下降、招拍挂出让比例降低等表明，未来长株潭地区土地供应结构仍需进一步调整。

（一）土地供应总量大幅增长，存量用地比例同比下降

2010年，长株潭地区建设用地供应总量为4951.80公顷，同比大幅增长139.0％（见图1）。

其中，存量用地供应量为1899.66公顷，占供地总量的38.4％，该比例同比下降了8.1个百分点，延续了2008年以来的下降趋势（见图2）。

图12008～2010年长株潭地区供地总量及同比增长率

图22008～2010年长株潭地区存量用地供应面积及比例

分季度来看，从2008年一季度开始直至2010年二季度，长株潭地区土地供应总量不同年份的季度变化差异较小，但2010年三、四季度土地供应总量同比大幅增加，尤其是三季度土地供应达2423.27公顷，占全年供地总量的48.9％；

四季度土地供应1605.15公顷，占全年供地总量的32.4％，因而2010年下半年的土地供应占全年的比重为81.3％（见图3）。

图32008～2010年各季度长株潭地区供地总量及同比增长率

（二）工矿仓储用地比例下降，其他用地比重最高

2010年，长株潭地区工矿仓储用地783.16公顷，占供地总量的15.8％，该比例同比下降5.5个百分点；

房地产开发用地2061.24公顷，占供地总量的41.6％，该比例同比提高2.8个百分点；

其他用地2107.40公顷，占供地总量的42.6％，该比例同比上升2.7个百分点（见图4和图5）。

图42010年长株潭地区土地供应用途结构

图52008～2010年长株潭地区土地供应结构变化情况

分季度来看，长株潭地区工矿仓储用地的比例变化相对较为平稳，但房地产开发用地和其他用地的比例受房地产市场和宏观调控的影响较大。

以2010年为例，受2009年末房价大幅上涨的翘尾因素影响，2010年一季度房地产开发用地占供地总量的比重大幅上升至75.1％，为历史最高。

但随后受政府对房地产市场实行严厉调控政策的影响，从二季度开始房地产开发用地比例开始下降。

同期，由于长株潭地区加快了固定资产投资尤其是交通基础设施的建设，其他用地比例大幅上升，尤其是三季度达到历史最高值63.0％（见图6）。

图62008～2010年各季度长株潭地区土地供应用途结构

（三）协议出让土地大幅增加，土地招拍挂均价出现反弹

2010年，长株潭地区以出让方式供应土地2683.79公顷，同比增加129.3％，占供地总量的54.2％，该比例同比下降2.3个百分点；

以划拨方式供地2268.01公顷，同比增加151.5％，占供地总量的45.8％（见表4）。

划拨用地大幅增加主要是由于长株潭地区为保持经济发展和民生改善，大幅增加公共设施用地、交通运输用地以及保障性住房建设用地的供应。

表42008～2010年长株潭地区土地供应方式对比（单位：

公顷）

供应

2008年 

2009年

2010年

方式

供应量

比重

出让

2154.15

63.1％

1170.20

56.5％

2683.79

54.2％

划拨

1257.39

36.9％

901.94

43.5％

2268.01

45.8％

在出让用地中，招拍挂出让1707.79公顷，同比增加61.8％，占出让用地总面积的63.6％，该比例同比下降26.6个百分点；

协议出让976.00公顷，同比增加752.0％，占出让用地总面积的36.4％（见图7）。

图72008～2010年长株潭地区出让土地中招拍挂比重

从出让收益来看，2010年长株潭地区土地出让总价款为223.03亿元，同比增加257.1％。

其中，招拍挂出让价款186.19亿元，同比增加234.5％，占出让总价款的83.5％；

协议出让价款36.84亿元，同比增长442.3％，占出让总价款的16.5％。

从出让价格来看，2010年长株潭地区土地出让平均价格为831元/平方米，同比增长55.7％。

其中，招拍挂出让均价为1090元/平方米，同比增长106.8％；

协议出让均价为377元/平方米，同比下降36.3％，但由于协议出让土地总量大幅增加，2010年长株潭地区协议出让总价款仍出现较大增长。

（见图8）

图82008～2010年长株潭地区土地出让平均单价情况

（四）房地产开发用地增幅明显，出让均价同比上升

2010年，长株潭地区房地产开发用地供应2061.24公顷，同比增长156.3％。

从图9中可以看出，长株潭地区房地产开发用地供应不同年份的季度差异显著。

2009年各季度房地产开发用地供应出现负增长，但此后受新一轮房地产业复苏和房价强劲上涨的影响，2010年房地产开发用地供应增幅开始加快，并且三、四季度的土地供应量已恢复至2008年以来的最高水平。

图92008～2010年各季度长株潭地区房地产开发用地供应及同比增长率

其中，商服用地供应429.23公顷，占房地产开发用地的20.8％，该比例同比提高1.1个百分点；

住宅用地供应1632.01公顷，占房地产开发用地的79.2％，该比例同比下降1.1个百分点。

从图10还可以看出，2008～2010年长株潭地区房地产开发用地供应结构基本保持稳定。

图102008～2010年长株潭地区房地产开发用地供应结构情况

在住宅用地中，普通商品房用地1390.13公顷，同比增长154.5％，占住宅用地的85.2％，该比例同比上升0.6个百分点;

经济适用房用地222.19公顷，同比增长128.0％，占13.6％，该比例同比下降1.5个百分点；

廉租房用地供应17.80公顷，为2009年廉租房用地供应量的12.27倍，占1.1％，该比例同比提高0.9个百分点；

高档住宅用地供应1.88公顷，同比增长111.3％，占0.1％（见图11）。

可以看出，包括经济适用房和廉租房用地在内的保障性住房用地供应虽然总量同比大幅增加，但占住宅用地的比例与2009年相比并无较大变化。

图112008～2010年长株潭地区住宅用地供应结构变动情况

从土地价格来看，2010年长株潭地区房地产开发用地出让均价为1053元