昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书Word文档格式.docx
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二、项目地块概况
项目规划总占地面积约为66万平米。
项目整个地块呈不规则四边形,东面、西面有少量的农房,地块现状为大面积的农田和鱼塘。
本项目地块东西河道均可直通淀山湖。
且东边河道稍窄,但航行时间较短;
西边河道较宽,但航行时间稍长。
该地块水资源很丰富,内部有纵横交错的河道,地下水的水层较浅、土质不好。
由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块,该路面宽15米。
地块中间有一贯穿东西向的河流,被旭宝路分开,由一座桥相连,整体水系呈“H”状分布。
该地块被自然的划分为四块。
1、交通分析
本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边,隶属淀山湖镇,本项目距离上海人民广场41.5公里,距离虹桥机场28公里,距离青浦工业园区11公里,距离昆山28公里,距离苏州48公里,距离淀山湖3公里,周边的工业区较多,道路交通系统设施完善,交通便捷。
交通道路网:
道路名称
道路走向
主要连接
沪青平高速
东西
青浦、上海
苏虹机场路
苏州、虹桥机场
同三高速公路
南北
浙江、杭州
2、周边配套设施情况
地块周边的居民稀少,周边生活机能和商业的配套设施不完善,目前区内的生活机能主要集中在淀山湖镇中心,具体情况如下:
距离
主要生活配套/商业网点
3~5公里
学校:
淀山湖中学、淀山湖中心小学、淀山湖幼儿园
医院:
淀山湖医院
银行:
中国银行、建设银行、农业银行、信用社
超市:
华联超市、华润超市
商业:
淀山湖商厦、淀山湖商城
其他:
文化娱乐中心、休闲度假中心
3、周边项目概况
该地块周围正在开发的中旭、信义项目均为别墅项目。
这两个项目都是中高档别墅,套型面积偏大,且中旭项目的绿化已基本做好。
4、气候气象
昆山地属亚热带湿润季风气候区,一月均温2.5摄氏度,七月均温28摄氏度,无寒冬酷暑,全年气候宜人。
5、淀山湖地区人文文化介绍
淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内,是上海地区最大的淡水湖,被称为上海"
后花园"
,湖水面积62平方公里,为杭州西湖的12倍。
淀山湖湖水清澈,泊湾盘曲,岸线多变,形成了独特的淀山湖风光。
淀山湖南岸的仿古大观园,水上运动场,上海国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。
淀山湖湖畔北侧昆山境内,目前仅建有旭宝高尔夫俱乐部,其他综合配套不尽完善,与淀山湖上海境内的人文环境及配套有较大差距。
第二部分项目定位及客源定位
项目定位:
“运动、休闲、健康、养生,演绎度假文化的生态别墅社区”
客源描述:
以30~45岁具有一定素养、文化品位较高的城市中产阶级中上层为主要的潜在客户群体。
(详见附件2)
第三部分项目设计要点及要求
一、总体规划建议
(一)规划设计原则
1、
贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型,适于现代生活的,又具有鲜明个性的人性化居住空间;
尊重人性和自然规律,力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化,将本项目打造成为一个集休闲、运动健身、健康养生和生态居住为一体的带有度假特征的别墅社区,创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。
2、设计主题围绕度假文化,在建筑设计风格上体现地中海风情。
3、在规划用地以及建筑产品设计上,遵循经济合理的原则,充分考虑产品的性价比;
同时要考虑项目的可操作性和可持续性,以便于项目的分期开发和分期销售。
4、项目设计应高度重视景观设计,建筑设计与景观设计相互配合,以充分达到两者的相互协调,强调建筑、景观及周边环境的融合;
5、针对目标客群的消费特征,设计充分体现具有度假特征的别墅社区特点与风格;
6、设计理念必须与项目开发的思路相协调。
(二)规划设计要点:
1、规划面积:
约66万平米
2、用地性质:
居住用地
3、容积率:
0.23~0.28
4、建筑高度:
别墅2层为主≤10米(可局部3层);
酒店式公寓≤6层(≤20米)
5、绿地率:
≥50%
6、建筑退让:
退用地边界:
东侧≥10米,南侧≥20米,西侧≥10米,
北侧≥20米,沿旭宝路两侧≥20米;
退河道控制线:
西侧≥10米,东侧≥10米;
退让的面积不能做建筑,但是可以做景观及室外活动用地。
7、配套设施:
生活会所、运动会所(主);
相关生活配套设施;
警卫室等相关管理、服务设施
(三)规划设计建议
◆功能分区:
分为别墅区、酒店式公寓、主会所(运动会所)、生活会所、公共商业、户外活动区、示范区(样板区)、售楼处等
◆构图方式:
可以采用组团式构图,整个小区分为若干个独立的组团,各个组团之间一方面要相互独立,另一方面要相互呼应,组团间可以绿化景观、水系或者道路系统区隔。
每个组团统一在项目总体规划特色的同时要有各自的核心景观,即在满足均好性的同时具备差异性,形成不同居住组团各自的特色景观。
◆社区配套:
社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个部分,根据其定位、功能以及目标消费客群的差异性,结合其服务半径,合理布置不同配套的不同位置。
(各部分详见其后)
◆道路系统:
1、交通道路应合理分流,减少对居住的影响;
住区道路系统要分级明显,架构清楚。
2、在保证通达性的同时要考虑经济性,考虑尽量多的南北朝向的别墅,压缩道路面积,在最大程度上增大庭院面积,保证私家庭院的完整性。
3、交通中以人为本,不能让车流干扰居住环境,有条件可人车分流。
交通道路要以方便居民出入、迁居,满足消防、救护需要,减少对住户的干扰。
尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道,保证行人安全,并且考虑无障碍系统设计,真正做到以人为本。
4、道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置,从而达到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。
5、组团内道路设计可参考RMJM公司方案中交通道路系统设计。
◆社区入口:
分为主入口、别墅住区入口、会所商业入口和服务性入口。
主入口:
该入口为整个项目入口,紧密结合整体规划,并充分考虑景观设计、交通组织设计,力求做到充分体现其形象性、标志性,在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。
别墅住区入口:
别墅区住区的入口,设计中要考虑到交通组织设计,并且要尽量便于今后的物业管理。
会所/商业入口:
该入口针对会所、商业区的人流和车流,将其与别墅区分开,避免干扰别墅区业主的日常生活。
服务性入口:
该入口是仅为管理服务人员及服务车辆专设,如垃圾车、工具车,物业管理服务人员可以直接出入,平时不对住区业主开发。
该入口应该比较隐蔽、便捷,以便于内部管理。
◆车位配比:
别墅区考虑一定的访客车位。
酒店式公寓车位不低于0.5车位/户,并考虑一定的访客车位,尽量设置地上停车位。
会所及商业配套部分设置地上停车位。
(四)分期建议(详见附件3、4项目分期说明及分期示意图)
二、独栋别墅产品建议
(一)产品风格建议:
1、抛弃纯现代建筑风格,吸收地中海周边传统别墅的典雅风格特征,同时能充分体现项目的度假型特征和时代精神,满足现代生活方式。
2、采用坡屋顶,立面建议部分以石料、花岗石砖、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配,使立面体现出强烈的质感,以提高产品整体的品质感。
3、每个建筑单体尽量考虑与景观的融合,使两者共同体现本规划设计的特色。
(二)产品类型及配比:
1、根据市场分析建议,产品类型包括独栋别墅、酒店式公寓及相关配套。
2、面积配比:
从市场的角度出发,参照主力户型总价及所需实现的功能,建议独栋别墅的主力面积为250㎡左右。
其详细套型配比如下:
独栋别墅
单体面积(m2)
数量配比(%)
220~260
60%
300~340
25%
400左右
15%
(三)一期开发范围及房型配比
1、位置
(1)旭宝路西侧地块、旭宝路、中心公园、生活会所、中心湖主体(如图蓝色边框内)
(2)将旭宝路西侧地块作为整体考虑,保证该地块的完整性,提升地块价值;
(3)通过对旭宝路的亮化改造以及旭宝路两侧景观的建设,提升整体项目形象,为后期项目升级打好基础;
2、分期说明
第一片区(如图蓝色阴影内)
开发顺序:
项目主广场→售楼处及示范区→第一片区别墅→中心湖主体开挖、中心公园广场建设、生活会所建设(注:
“→”表示逻辑先后关系,“、”表示并列关系)
(1)完成项目主广场的建设,为项目的推出作准备,增强项目冲击力;
(2)完成售楼处及示范区建设,给客户一个更加直观的冲击,使项目具备销售条件;
(3)售楼处及示范区完成后,推出第一片区别墅。
通过该片区产品入市,验证项目定位,为后期产品优化作准备;
(4)建设第一片区别墅、配套及景观,完成该片区内旭宝路出新及两侧景观建设。
(5)完成中心公园广场、中心湖、生活会所的建设,通过这些工程,优化区域环境,增强客户信心;
第二片区(如图绿色阴影内)
第一片区别墅→第二片区别墅→旭宝路及两侧景观
(1)一片区销售完成后,紧随其后推出第二片区。
该片区南靠高尔夫球场,位置优于第一片区。
在客户保持项目新鲜感的同时,开始利用生活会所及中心公园、中心湖作为卖点,创造第一个销售高潮,提高销售速度;
(2)建设第二片区;
完成片区内旭宝路的出新及两侧景观建设,使旭宝路成为项目的宣传大道;
再次提升项目形象,为后期开发提供一大卖点;
(3)第二片区销售结束后,已完成整个项目开发体量的30%左右,并实现乡音的销售额,为项目后期开发奠定基础
3、房型配比
70%
20%
10%
(三)产品房型及功能建议
1、设计原则
根据市场定位报告,本项目为具有休闲度假特征别墅社区,因此,在房型的功能布局上要符合休闲度假型别墅的特点,要契合目标客户的喜好。
应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。
布局在社交、功能、私人空间上应该进行有效分隔。
2、功能区建议
一方面,由于别墅单体面积较小,不可能把每一个功能区都做得尽善尽美;
另一方面,客户需求千差万别,对房间功能的定义也有自己的想法。
因此对各功能区灵活定位,给客户充分的自由,也尽量提高空间的利用率。
以下是对几个主要的功能区说明:
(1)客厅:
作为度假别墅内主要的公共活动功能区,客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。
建议客厅尽可能朝南,保证采光,并尽量考虑与室外的景观的沟通,部分户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台,尽量增强
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- 昆山 淀山湖 项目 方案 深化 设计 任务书