金融调控政策对房地产市场的影响及对策Word文档格式.doc
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房地产市场;
影响;
对策
Abstract
Asthepillarindustryofnationaleconomy,thesustained,stable,healthydevelopmentoftherealestateindustryforthesteadyandfastgrowthofnationaleconomyasawholeandthepeopleimprovetheirlivingconditionsisveryimportant.However,thecurrentrealestateindustryundertheprosperoussurfacetherearemanyhiddendangers.Realestatepricescontinuedtorise,developersinvestmententhusiasmofexcessivehighandcommercialhousingsupplystructureisnotreasonable,suchasissuehascausedthewidespreadconcernofsocietyandthegovernmentattachesgreatimportanceto.Inviewoftherisinghousepricesinrecentyears,frequentgovernmentintroducedaseriesofmacro-controlpolicies,inordertoachievecontroloftherealestatemarket.Thisarticlefromtheperspectiveoffinancialregulationandcontrolpolicy,thispaperfirstanalysisfromtheAngleofthetheoryoffinancialregulationpolicy,secondlycombiningtheexampleanalysishowfinancialregulatorypolicyimpactontherealestatemarket,inthefinalanalysistherealestatemarketmainbodyinthefaceoffinancialpolicyadjustmentcountermeasures.
Keywords:
Financialregulationandcontrolpolicy;
Monetarypolicy;
Interestratepolicy;
Therealestatemarket;
Influence;
Countermeasures
目录
一、金融调控政策及目标……………………………………………1
(一)货币政策………………………………………………………1
(二)利率政策………………………………………………………3
二、我国金融调控政策对房地产市场的影响…………………………4
(一)我国历年房地产金融调控政策的回顾………………………4
(二)货币政策对房地产市场的影响………………………………7
(三)利率政策对房地产市场的影响………………………………9
三、房地产公司应对金融政策调整的策略…………………………11
(一)逐步建立多元化的融资渠道…………………………………11
(二)构建内部控制与风险管理体系………………………………14
(三)提升营销能力,应对金融政策调整的挑战…………………15
(四)加强房地产公司的自我约束…………………………………16
我国房地产行业自改革开放以来得到了快速发展,并逐渐成为国民经济的支柱产业。
房地产市场的持续、稳定、健康发展是当前国民经济实现快速增长的重要条件,也是人民生活改善的重要前提。
然而,当前房地产市场在表面的繁荣下存在着很多隐患,促使国家出台了一系列调控房地产市场的金融政策。
面对中央和地方政府的金融调控政策,房地产公司应对金融调控政策对本企业的影响进行分析,并根据公司自身的特点,制定行之有效的对策。
一、金融调控政策的内容及目标
金融调控政策是中央银行以实现宏观调控目标为目的,采取各种手段调节货币、利率和汇率,从而影响宏观经济的政策和措施的总称。
一般而言,金融调控政策主要包括:
货币政策、利率政策等。
以下将从它们的内容,目标,调控机制等方面进行分析。
(一)货币政策
货币政策分为广义货币政策与狭义货币政策。
狭义货币政策是指中央银行运用各种具体手段控制和调节货币供应量与社会信用额度,以实现其经济目标的政策和措施。
广义货币政策指的是所有相关的货币政策,是央行等相关部门针对金融市场采取的一切措施。
根据货币政策对总产出的影响,可将货币政策分为两类:
扩张性货币政策(积极货币政策)和紧缩性货币政策(稳健货币政策)。
1.扩张性货币政策
扩张性货币政策通过提高货币供应量的增长速度达到刺激社会总需求的目的。
在这一政策影响下,人们将更容易获得银行贷款,但储蓄所得利息将减少。
因此,当社会总需求低于社会总供给时,扩张性货币政策更为适合经济发展的需要。
扩张性货币政策推动总需求增长的主要方式是增加货币供应量。
此时货币供应量会超过经济正常运行时的货币总需求,从而对社会总需求产生刺激作用,推动社会总需求的增长。
由于增加货币供应量会导致利率降低,从而更容易获得贷款,因此经济低迷时较多使用扩张性货币政策。
2.紧缩性货币政策
紧缩性货币政策通过降低货币供给的增长速度达到抑制社会总需求的目的。
此时取得信贷较为困难,利息率也随之提高。
因此,在通货膨胀较严重时,国家应采取紧缩性货币政策。
紧缩性货币政策推动总需求下降的主要方式是削减货币供应量。
当货币供应量低于均衡状态下的货币总需求时,社会总需求增长会得到抑制。
减少货币供应量会导致利率上升,使获得信贷更加困难,因此经济扩张时采取紧缩性货币政策。
3.货币政策工具
货币政策工具是货币政策制定机构为调控货币政策所采取的政策手段。
包括调整法定存款准备率、调整央行再贴现利率、公开市场业务。
4.最终目标
货币政策的最终目标有以下几方面:
稳定物价、充分就业、促进经济增长等。
稳定物价:
稳定物价的具体目标是抑制通货膨胀、避免通货紧缩、维持币值的稳定。
充分就业:
通常把凡是愿意并有能力工作的人都能得到较为满意的就业岗位时的就业水平称为充分就业。
促进经济增长:
经济增长是指国内生产总值(GDP)的增长保持较高且合理的速度。
国家常用人均实际GDP的年增长率来衡量经济增长。
(二)利率政策
1.内容
利率政策是中央银行控制和调节市场利率,从而影响社会资金供求的方针和措施。
它是中央银行对信贷规模进行间接控制的重要手段。
利率政策工具包括调整中央银行基准利率;
调整金融机构法定存贷款利率;
制定金融机构存贷款利率的浮动范围;
制定相关政策对各类利率结构和档次进行调整。
2.利率政策的局限性
由于中央银行几乎控制着各个市场的利率,因此我国利率政策效应不存在利率之间的相互影响,但仍然受到多种因素的制约,从而削弱了利率政策的效应。
具体来说,有如下几个方面:
⑴银行的成本约束机制并不完善
我国国有银行长期以来一直处于垄断地位,成本核算弱化,内部控制机制不健全,且利益分配调整反应迟钝。
一般情况下,存贷款利率的调整是同步的,且存贷款利差变动很小。
如2002年2月21日降息,存款利率平均下降1.8个百分点,贷款利率平均下降1.08个百分点。
近年来相对利差出现扩大趋势,但银行并没有扩大融资规模,而是保持了较高的存款比率。
国有银行的垄断地位使金融机构保持了一般利润率,但同时阻碍了利率政策对经济调整作用的发挥。
⑵企业资本边际效率下降
我国企业长期以来一直采取高负债经营策略,企业拖欠利息已成为普遍现象,导致利率政策调控企业资金需求的效果并不尽如人意。
企业在利率下降后的投资规模之所以并未扩大,是因为大多数企业的投资边际效率下降,社会生产出现相对过剩,产品大量积压,增加投资在这样的环境下只会带来更多的资金沉淀。
⑶居民投资渠道单一,收入预期降低
目前我国居民的投资渠道极为狭窄。
由于期货投资、房地产投资等风险较大,除一些人将资金投向股票外,大部分人仍然选择储蓄。
也就是说,利率变化并未引起投资倾向的改变。
长期以来我国实行低工资、低消费政策,居民又面临着失业、养老、医疗、子女教育等问题,导致我国居民对未来收入的预期降低,因此利率调整难以推动消费和个人投资的增长。
二、我国金融调控政策对房地产市场的影响
(一)我国历年来房地产金融调控政策的回顾
我国自1993年至2011年出台了一系列重要的房地产金融调控政策。
其中代表性政策包括国八条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。
1.1993年:
对房地产业的首次宏观调控
1993年,我国房地产市场第一次出现热潮,房地产开发公司如雨后春笋一般迅速增加,房地产开发投资高速增长,以上海、海南、深圳等城市为代表的房地产市场异常活跃,形成了严重的房地产泡沫。
1993年,国务院出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”);
1994年颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《住宅担保贷款管理试行办法》,提出全面推行住房公积金制度,使用用住房公积金发放的贷款,贷款利率略高于存款利率。
2.1998年:
推进住房制度改革,使住宅业成为新的经济增长点
1997年亚洲金融危机爆发后,我国经济开始出现通货紧缩,房地产市场陷入低潮。
为刺激消费、拉动内需,国务院于1998年7月颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出了停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化的住房制度改革,促使住宅业成为新的经济增长点。
3.2003年:
调整个人住房贷款政策,完善房地产市场体系
从2003年开始,我国房地产业发展迅速,局部地区出现过热苗头。
由于2003年起土地使
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