富通前期策划计划书文档格式.docx

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宝安撤县换区10年以来，经济进展从“三来一补”企业占主导，转变为以进展高新科技园区经济为龙头，使其迅速成为我国重要的制造业基地之一。

宝安国内生产总值由1993年60多亿元，上升到2002年433亿元，10年增长了6倍；

工业总产值由1993年的62亿增加到2002年的920亿，增长了近14倍；

实际利用外资金额由1993年的1.8亿美元到2002年的9.3亿美元，增长了近4倍。

作为制造业重要基地之一，宝安吸引了包括中兴通讯、创维、长城电脑、北大方正、施乐、世界500强之一的爱默生等高新技术企业在此立足进展。

2001年底，全区的加工贸易企业总数已达6400家，位居全市第一位，外贸出口额突破了130亿美元，占全市的36%。

其中，宝安新城的加工贸易出口总值占到全区工业总产值的专门大比例，宝安已形成包括激光打印机、复印机、无线、橡胶带等十大出口生产基地，其加工贸易产品差不多占据了东南亚乃至世界的专门大市场份额。

宝安地产是一个相对比较独立的市场，其自身也可再划分为几个独立的小市场。

大体上来说，宝安能够划分为宝安南（西乡、新乡二镇）、宝安中（石岩镇）、宝安北（福永、沙井、松岗、公明、光明五镇）、宝安东（观澜、龙华二镇）三个房地产区域市场。

2、区域战略进展

去年底，宝安区明确了都市进展定位战略：

■建设先进工业与高新技术产业、出口加工贸易、“三高”创汇农业和生态型旅行的四个基地；

■深圳航空运输中心及华南地区航空物流中心，深圳西部交通枢纽。

目前宝安区已初步形成“一中心二轴线四组团”的都市结构。

“一中心”即宝安新中心区；

“二轴线”指新安、西乡、福永、沙井、松岗、公明组成深圳西部进展轴线，龙华、观谰与平湖组成的深圳中部进展轴线。

“四组团”为新安中心组团、沙井西部组团、龙华东部组团、公明中部生态组团。

从大环境来说，深圳市都市总体布局以特区为中心，以西、中、东三条放射进展轴为差不多框架，形成轴带结合、梯次推进的组团结构。

作为西、中轴线的重要组成部分，宝安的中心区、沙井和龙华堪称深圳市进展的次中心，是都市综合服务中心和第三产业中心。

宝安区确定今年启动的两个卫星新城为新安和公明新城。

新安新城以商务、行政为主，是西部进展轴的中心服务区；

公明新城是生态型绿色科技城，带动公明、光明、石岩等地进展，成为以生物、新材料技术为主的高新技术产业基地。

由此可看出，通过对中心区、新安、公明的先期快速启动和深入开发，完善宝安区都市形状和产业价值，从而带动其他区域的后续进展，为宝安区撤关入市打下都市构架基础。

基于条带状的地理结构，深圳市横向交通好过纵向交通，西部的宝安区和特区内已日渐繁荣的南山仅一关之隔，因此西部进展轴的进展功能强，进展速度快，同时这条进展轴亦是珠三角的核心进展轴，随着西部通道的落成，宝安大道的建设完成，高新工业、现代物流业、第三产业和服务业将完善、优化都市的产业结构和都市功能，使深圳真正成为珠三角的核心国际都市。

3、房地产市场分析

目前宝安地产和特区内地产的差距是专门明显的，有如下几方面：

■积压量居高不下；

■规划设计单一、落后；

■楼盘个性少、共性多；

■价格大战此起彼伏；

■营销手法缺乏新意。

一直以来，宝安地产形成偏居一隅，自给自足式的进展形状，形成了半封闭的市场格局。

开发商既无内在销售压力，也没有外部的市场竞争担忧，自身进展了一批大开发商。

随着市区内土地供应量的萎缩，宝安新规划的诱人前景和丰富的土地储备，吸引了特区内业界巨头如深业、和黄的进入，打破了区域的半封闭形状。

有如当年滨海大道的通车，极大推动了南山区的地产开发及经济建设，使都市重心完全西移般，能够预见，随着宝安区域新规划的确立和快速启动，交通瓶颈的化解，以后两年，宝安房地产市场将进入开发高速增长期，消费群体结构将随着区域的开放产生变化，新的前景将不断吸引其他进展商和投资者跻身宝安区的开发。

1、项目现状

项目地块位于宝安区西乡新中心区，占地约20-30万平方米。

地块南靠西乡大道，西临海边大道。

目前地块为原生地貌，地势平坦。

具体如下图：

【项目地貌】

【项目西向】

【项目东向】

【项目北向】

【项目南向】

【海边大道路口】

2、片区战略远景

据宝安新规划规定，新安卫星新城将大力进展商贸、房地产、服务等第三产业，建设以航空城为中心的华南地区物流中心和产业基地，使之成为宝安区的行政、文化、商业中心和深圳经济特区重要的现代化卫星都市。

项目所处的西乡片区，位于新安卫星新城的北部，是一个承上启下的都市连接部位，作为以后新安卫星城的核心延伸地带，西乡的城区结构布局和产业规划对以后宝安进展专门重要。

西乡片区的地产开发一直以来未形成明确的开发格局，区域内分散大量自然村，区貌予人陈旧、散乱的感受，目前在宝安西侧，只有宝城和以后的新城具有都市形状，而西乡地产开发的重心也差不多集中在东北和北部，西部、西南部的都市规划相对落后。

今年开始启动的新安新城和规划已落实的中心区的进展，使得西乡的规划进展迫在眉睫。

目前西乡的土地储备丰厚，开发的项目品质日渐提升，随着宝安城区交通路网的不断完善，将成为衔接香港和东莞、广州的都市产业节点及重要的物流走廊。

3、开发意义

本项目处于宝安中心区以北辐射范畴内，项目开发不管是之于片区，依旧进展商都具有重大的战略意义。

第一方面，它将以大比例的开发量，对西乡改造起到引领作用，为西乡片区打造新的中心区；

第二方面，它是富通地产对自身地产品牌转型及提升；

第三方面，运用新型的大盘地产开发模式，完善产品链，形成新的开发模式的里程碑；

第四方面，建立一个以文化为主题的社区，引领一种新型的生活方式。

因此，何时开发、如何开发、梯次分布是本案开发的关键因素。

4、项目开发时机分析

目前宝安中心区的规划是2008年完成，西部通道2005年通车，宝安大道今年下半年开始施工，地铁1号延长线2003年底开始施工，这一组组数字说明，构筑宝安干线道路骨架和新都市格局，其开发速度是快速的。

随着深圳经济特区的产业迅速向“关外”转移，以及以后撤关利好的政策实现，都市格局、产业带将会迅速延伸，作为宝安地产后起之秀的富通地产，一定要适时抓住机遇，进行开发，重新梳理西乡片区都市结构，成为对宝安地产具有战略重要地位的都市区域开发商。

1、项目策划的节点

■大盘、名盘的操作要素

■项目竞争优势的连续性

■项目抗风险性的组成要素

■项目公建设施的提早建设

■项目长期作战的预备

■项目建设过程中可连续性进展和修正的弹性空间

2、策划时期划分

依据前述对都市结构、区域进展前景、项目周边情形的评述和分析，本司过往大型楼盘的操盘体会，以及本司上级房地产开发公司的开发体会，制订了如下项目开发策划打算。

打算分三个时期：

第一时期开发时机分析

时期目标：

通过针对项目所在片区的纵向、横向市场调研和分析，确立项目开发定位及开发时机。

要紧工作内容：

①项目所在区域房地产市场调研和分析

2项目所在区域消费者入户问卷调研

3相关专家深度访谈

4制订项目开发战略策划

5确立开发时机

时刻进度打算：

①～③项工作时刻70天

④～⑤项工作时刻35天

第二时期项目规划

◆依照第一时期得出的调研结果和开发定位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。

◆对宝安房地产市场和项目所在区域进行定期跟踪分析。

①项目规划要点确立（策划方提思路）

2项目总体规划设计（开发商完成，包括规划主题、园林规划）

3项目投资分析

4市场定期跟踪分析

①～②项工作时刻开发商自定

③项工作时刻15天

④项工作时刻每2月提交一次

第三时期项目开发

◆依照总体规划，有针对性的进行梯次开发策略制订；

◆针对项目第一期进行建筑方案设计

◆针对项目第一期确定营销执行报告

◆针对项目确立形象设计

①项目一期营销执行报告

2建筑方案分析、调整

3广告公司确定

①项工作时刻35天

项目督导：

潘军：

星彦地产董事长、中国（深圳）地产十大操盘精英、中国注册估价师、土建结构专业、9年房地产专业实践体会，对房地产市场具有全面、深刻的认识。

曾负责宝安广场、国际文化大厦、创展中心、喜年中心、电影大厦、碧云天、富怡雅居、阳光荔景、碧华庭居、芳邻、彩世界家园、太阳新城、泰华豪园、泰华新城（天骄世家）、碧海云天、宜昌明珠、漾福居、锦上花、假日世界等30多个项目的全程策划或项目总监，有着丰富的房地产成功体会。

工作职责：

负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的监控及对整体推广成效进行把握。

项目总监：

路莹：

星彦地产总经理，中国（深圳）地产十大操盘精英，深圳六年房地产专业体会。

吉林大学运算机学士。

1997年～2002年服务于中原地产顾问（深圳）。

从最基层职员（业务员）做起，历任楼盘项目经理、营业经理、营销总监等。

2002年加盟星彦地产任总经理主持全面工作。

路莹女士在深圳操作的地产项目逾百个。

操盘项目的地理区域覆盖整个深圳市。

操作项目的物业类型涉及住宅、商服等物业。

曾经服务过的客户及项目有：

大中华地产汇展阁、长江实业世贸广场、枫丹雅苑；

保利集团保利城；

中海集团中海怡翠山庄、中海华庭、阳光棕榈园、深圳湾畔、万科四季花城、金域蓝湾；

物业集团皇御苑一二期、百仕达花园三期、天健集团天然居、信义集团信义假日名城、名仕阁、名仕商城、金世界、彩世界、点彩人家、振业集团翠海花园一期、东海爱地地产东海花园一二期、中信集团银谷别墅，香港新世界集团翠林别墅、鹿茵翠地等60余个项目的成功操作。

负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的参与及对整体推广成效进行把握。

项目副总监：

接铭彤星彦地产副总经理，深圳市房地产经纪人，机械设计专业，六年房地产从业体会，对房地产市场具有全面、深刻的认识。

曾负责皇御苑一、二期，东海花园二期、百仕达花园三期、翠海花园一期、瀚海翠庭、港田花园、翠林别墅、假日世界、红树东方、锦上花、阳光天地等多个项目的营销工作，有着丰富的市场操盘成功体会。

负责对项目的整体营销运作过程进行监控及把握。

策划经理：

刘莹：

策划一部经理，市场营销专业，六年房地产专业实践体会，曾参与紫薇阁、缔梦园、俊景豪园、电影大厦、泰华豪园、喜年中心、英伦名苑等多个项目的策划销售工作，并负责世纪村、天骄世家、碧海云天、都市印象、益天假日世界等项目的全程策划工作。

负责项目的整体营销策略的制定及监督。

营业经理：

邱创思营业二部经理，会计学专业，2年银行工作体会，五年房地产从业体会，曾参与东海花园、世贸中心、名仕阁、皇御苑、保利、华佳广场、共和世家、中海怡翠山庄、三九时代华庭、银湖棕榈泉别墅、银谷别墅、彩福大厦的销售。

负责蛇口花园城、东方半岛、东门金世界商铺、名仕商城、彩世界、观海台、鸿景苑、阳光花园、玮鹏花园、旺业豪苑、名商高尔夫、锦上花、时代金融中心的销售治理统筹工作，具有丰富的现场销售治理体会和团队领导能力。

工作职