不动产估价案例几答案解析Word文件下载.docx
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宗地成交价
交易时间
容积率
位置比较
形状比较
区域因素比较
个别因素比较
A
580
1987
1.3
-5%
B
620
1988
1.2
3%
-4%
C
660
1.4
-2%
D
700
1989
-3%
E
680
0%
F
730
1990
2%
G
740
H
1
现假设该城市地价指数以1987年为基期,每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率,此类型地块的最低容积率为1,根据统计分析,该城市此类型地块的土地,当容积率
每增加0.1,宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正,都与待估地块比较,表中的数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;
数值表示对宗地地价所修正幅度。
(2)根据上述条件,试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四
1估价对象概况。
某城市内,有一宗住宅用地需要评估,现根据当地条件,选择了与之类
似的四宗已经成交案例,几宗地块的交易情况与待估地一致,其他条件比较如表1。
对区域因素和个别因素对地价的影响,待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1,表
中数字为正值,表示待估地块优于成交地块,数字大小表示优劣幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100,以后每月上涨一个百分点,容积率修正系数如
表2。
表1:
待估土地
案例A
案例B
案例C
案例D
用途
住宅
成交日期
1994.1
1993.1
1993.12
1994.8
1993.4
成交价格(兀/M2)
1200
1300
1400
1000
2
3
4
区域因素
位置
基础设施
-1%
父通
个别因素
地势
1%
形状
5%
其他
表2:
5
修正系数
1.8
2.4
3.0
3.5
2、请按以上条件,估算该住宅用地在1994年10月的单位地价
评估案例五
待估宗地为七通一平的待建筑空地,已经得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。
某开发公司希望参加与此地地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额度。
3、估价过程
(1)选择估价方法
(2)确定最佳开发利用方式
(3)市场调查,确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查
和项目可行性分析显示,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成
后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,你出租费用为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元,建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%,第二年投入其余的60%,目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公
司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六
某开发商已经取得某宗地70年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积为2000平方米,土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅,最大容积率为4。
2、评估要求
估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
(1)该宗地为待开发空地,适宜米用剩余法估价。
(2)根据规划要求,该宗地最佳利用方式为修建住宅,容积率为4。
(3)根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示,该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工,建筑时间为2年,建成后即可全部售出,根据目前的市场行情,住宅售价预计为3000元/平方米,建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米,在建筑期间的投入情况为:
第一年投入40%,第二年60%,目前资金贷款年利率为12%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七
1•评估对象概况
某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积10000平方米,地价及相关的法律、估价等费用为3000000元,城市规划规定该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。
确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
3、已知条件
根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示,该项目工程在取得土地使用权后即可开工,建筑时间为2年,建成后即可全部出售,根据目前的市场行情,同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元,开发资金的投入为均匀投入,当地目前贷款年利率为12%,开发商要
求的利润为不动产总价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例八
1•估价对象概况
某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元,征地中发生的其他费用平均每亩为2万元,土地开发费用平均每平方公里为2亿元,当地银行贷款年利率一般为12%,每亩征地完成后,土地开发周期平均为两年,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%,开发商要求的投资回报率一般为15%,当地工业用地出让增值收益率为10%。
2、根据上述资料评估土地单价。
评估案例九
某开发区土地总面积为5平方公里,现已经完成七通一平开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。
该开发区现在拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,
土地面积为10000平方米。
根据测算,该开发区每亩征地费用平均为5万元,完成一平方公里
的开发需要投入2亿元。
一般征地完成后,“七通一平”的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原利率为7%。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
案例一
解:
(1)该宗土地与房屋出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。
⑵计算出租总收益:
30*400*12=14400(元)
(3)计算出租总费用:
1年税金=20*400=8000(元)
2年管理费=30*400*12*4%=5760(元)
3年维修费=1500*400*2%=12000(元)
4年保险费=1500*400*0.2%=1200(元)
5房屋年折旧费=1500*400/(50-1)=12245(元)
(4)计算房屋出租年纯收益:
1房屋现值=1500*400-12245*3=563265(元)
2房屋年纯收益=563265*6%=33795.9(元)
(5)计算年土地纯收益=
(2)-(3)-(4)=14400-39205-33795.9=70999.1(元)
(6)确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年,因此土地使用权价格为
1269469(元)
案例二解:
(1)估价对象简介:
某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得,占地面积为1万m,出让年限为50年。
该宗地上有一座饭店。
在2000年8月尚可有效使用50年,容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。
据当地资料,容积率每增加1,地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率ri=6%,该饭店的建筑还原率取「2=8%
(2)估价目的:
评估房屋(该饭店)的价格。
⑶估价期日:
2000年8月。
(4)估价方法:
采用收益还原法测算房价。
(5)估价过程:
1计算房地年纯收益:
房地年纯收益:
11万元/月X12月=132万元/年
2计算土地价格:
土地总地价:
600元/mx10000m2<
2.2(容积率修正)=1320万元
3计算土地年纯收益:
(收益还原法基本公式的逆运算,p=a/rx[1&
mdash1/(1
十r)n])
4计算房屋年纯收益:
房屋年纯收益:
房地产年总纯收益&
mdash土地年纯收益
=132-83.75=48.25万元/年
5计算房屋价格:
(同计算土地价格的公式一样)
案例三
土地估价过程:
1计算该城市地价指数
按给定的条件,该市的地价指数为表
年代
年
地价指
数
10
11
12
136
2计算该城市容积率修正
系数:
按条件,该市的容积率修正系数为表
1.1
1.3
1.
.0
修正
12(
指数
100
05
15
3计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。
按条件,以待估宗地的条件为标准,因素条件指数计为100,则表中数字为
正,表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100,表中数字为负的,则
表示比较案例的因素条件指数小于100。
4计算各案例宗地修正后的价格
期日容积率位置形状区域因个别因
修正修正修正修正素修正素修正
2
A.580X136/100X
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