重庆《老旧小区改造提升技术标准》Word文件下载.docx
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2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造,加快配套基础设施建设。
2019年政府工作报告指出,我国城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施;
6月19日国务院召开常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件,明确要求推动建立小区后续长效管理机制,并将老旧小区的改造工作上升到国家的高度。
2020年4月14日召开的国务院常务会议上,要求“确定加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生扩内需”。
中共中央政治局4月17日召开会议,强调要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资。
重庆市委市政府贯彻落实党中央、国务院关于推进城镇老旧小区改造工作的决策部署,提出城市提升行动计划和城市有机更新工作要求,在2018年试点、2019年扩大试点的基础上,扎实推进城镇老旧小区改造和社区服务提升。
重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市发展和改革委员会、重庆市财政局联合印发《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》(渝建〔2019〕360号),《重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》目前正在拟定中。
老旧小区量大面广、情况各异。
《住房和城乡建设部关于在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的指导意见》(建村〔2019〕19号)提出,坚持群众为主体,尊重群众意愿,从群众关心的事情做起,从让群众满意的事情做起,激发群众参与,凝聚群众共识,打造共建共治共享的社会治理格局,使人民获得感、幸福感、安全感更加具体、更加充实、更可持续。
然而,与新建小区建设不同,老旧小区改造有其独特的考虑和要求。
除了居民意见、资金筹措和审批等程序上的问题外,还涉及区域规划、设计施工、消防救援、绿化景观、道路停车、房屋建筑、加装电梯、管网改造、安防消防、公共服务设施配套、适老性需求等多领域多专业的问题,需要对老旧小区改造提升工作进行有效的规范和指导。
1.0.2本标准适用于重庆城市建成区范围内老旧小区的改造提升。
本标准适用的老旧小区为城市建成区内,住宅为多层及以上楼房,主体建筑基本完好,未纳入城市棚户区改造计划的居住小区。
本标准不适用于以居民自建住房为主的区域和城中村等。
建制镇、工矿区、林区、垦区等建成区域的老旧小区改造提升可参照本标准执行。
1.0.3老旧小区改造应遵循以人为本、因地制宜的原则,综合考虑适用、安全、经济、美观、环保及便于后续维护等要求,着力提升老旧小区的功能品质和安全水平。
1.0.4老旧小区综合改造除应符合本标准的规定外,尚应符合国家及行业现行有关标准的规定。
第2章术语
2.0.1老旧小区
建成时间在20年以上,住宅为多层及以上楼房,小区环境、公共空间、房屋建筑、基础配套设施、公共服务设施等配套不足或功能低下,影响居民基本生活的居住小区或单体居民楼栋组成的居住生活聚居地。
重庆地区老旧小区数量较多,情况各不相同。
从形成和性质来看,有不同机构和单位的家属区,有拆迁安置的居民小区,有修建时间较早的商业住宅小区;
从空间形态来看,有以墙或道路围合形成、具有明确空间界线的居住小区,也有多栋单体居民楼及其间公共区域组成的居住生活聚居地。
这些小区规模和公共服务设施配套往往不能满足《城市居住区规划设计规范》GB50180对居住小区的定义和要求,很多没有专门的物业管理单位,而由所属街道社区进行统一管理,改造实施也由街道社区划定具体的区域范围,这些在本标准里面都称为老旧小区。
2.0.2改造提升
在现有条件基础上,采用经济合理的技术措施,对小区环境、公共空间、房屋建筑、基础配套设施、公共服务设施、社区管理等进行整治和改善。
2.0.3城市建成区
城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。
本条参考了《城市规划基本术语标准》GB/T50280的有关规定。
2.0.4建筑小品
既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
本条参考《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2016年版)。
2.0.5公共服务设施
为社会服务的基础教育设施、医疗卫生设施、公共文化与体育设施、社会福利设施以及其他基本公共服务设施(居住小区级的社区服务站、警务室、菜店等)。
本条参考了《重庆市城乡公共服务设施规划标准》DB50/T543的有关规定。
第3章基本规定
3.1基本要求
3.1.1应坚持以人为本,在改善居民的整体居住生活条件的同时,充分考虑老年人、儿童、残障人等特殊群体的日常生活需求,营造高质量、适老化、无障碍的宜居生活环境。
根据国家统计局数据,2018年我国65岁及以上人口占比为11.9%,重庆地区为14.47%,老龄化率高于全国平均水平。
对部分老旧小区实地调研发现,重庆老旧小区居住人口老龄化的情况比较普遍,有的社区老龄化人口占比超过30%,是重庆地区平均水平的2倍还要多。
另外,根据《2006年第二次全国残疾人抽样调查主要数据公报》数据,推算全国有残疾人的家庭户共7050万户,占全国家庭户总户数的17.80%。
在改善居民整体居住生活条件的同时,充分考虑老年人等群体的日常生活需求,十分重要。
3.1.2应消除安全隐患,提高抗灾减灾能力,确保居民基本安全需求。
老旧小区火灾频发,外墙脱落伤人的情况也时有发生。
以火灾为例,老旧小区火灾事故频发,住宅火灾极易造成财产损失甚至人员伤亡。
根据应急管理部消防救援局消息,2019年全国火灾死亡1335人,其中城乡居民住宅火灾全年共造成1045人死亡,占总数的78.3%,而在住宅火灾中,火灾亡人的老龄人口所占比重更达到42.9%,瘫痪、残疾、精神病人等群体的比重达到44.3%(与年龄分别统计)。
3.1.3应统筹规划,综合考虑技术、经济等因素,合理平衡当前改造的迫切性和后续改善的持续性,充分利用现有设施进行优化提升,实施集约和综合改造。
老旧小区情况各异,受到资金等条件限制,难以一次性解决所有问题,但是要在对小区整体情况进行完整评估的基础上,统筹规划,分步实施,保持更新改造的可延续性,避免因为反复改造引起的成本浪费,同时要坚持经济集约的原则,充分利用现有设施进行优化提升。
3.1.4应充分体现地方特色,挖掘现有资源,营造社区文化。
历史文化名城、名镇、历史文化街区、传统风貌区内老旧小区改造应符合相应保护规划要求。
重庆是典型的的山水之城,独具特色的立体城市景观是城市靓丽的名片。
重庆市辖区内建设用地很多为山区坡地,自古以来形成了诸如“吊、挑、台、错”等独具特色的山地建筑方法和山城建筑文化,随着社会经济发展和科技进步,传统的山城吊脚楼逐渐被建于坡地上的高层和多层建筑所取代,出现了大批吊层、平顶层乃至其上一层或数层带有商店和其他公共建筑的多层和高层住宅楼。
充分利用重庆山地建筑的特点,因地制宜,在场地竖向优化设计和立体景观打造方面突出特色,非常重要。
另外根据调研,重庆有相当一部分老旧小(社)区是不同单位的家属区,有的老厂具有深厚的历史文化底蕴,在改造设计中宜充分挖掘利用。
对于历史文化名城、名镇、名村,以及历史文化街区,传统风貌区,历史建筑和传统风貌建筑的规划、保护、利用和管理,重庆市由专门的法规和政策文件规定,这些区域内的老旧小区改造应符合相应保护规划要求。
3.1.5宜充分利用绿色低碳技术,统筹进行节能、节水等改造。
3.1.6宜充分利用智能化信息技术,统筹改进公共安全和服务质量。
3.2评估
3.2.1老旧小区改造前,应参考现行相关标准的要求,对小区环境、公共空间、房屋建筑、基础配套设施、公共服务设施等现状情况进行分析评估,并形成评估报告。
老旧小区普遍存在设施不足、功能低下等问题,不仅不能满足现行相关标准的要求,有些问题也切实影响居民基本生活。
参考现行相关技术标准要求,对老旧小区环境和公共空间、房屋建筑、基础配套设施和公共服务设施等进行综合诊断评估,是科学制定改造方案和确保改造顺利实施的前提和基础。
可通过居民问卷调查、物业街道走访、档案资料查阅、现场踏勘、委托第三方结构检测等方式,掌握小区存在问题,了解居民改造诉求,同时结合区域整体规划进行分析,科学客观评估。
3.2.2评估报告宜包括以下内容:
1拟改造小区基本信息,如名称、位置、所属街道社区、修建年代、楼栋及居民基本情况等;
2小区环境与公共空间、房屋、基础配套设施、公共服务设施设置情况现状分析及影响居民日常生活的突出问题;
3对小区消防安全、房屋结构安全以及其他影响小区公共安全事宜的分析及评估意见。
3.2.3评估结果存在下列情况时,应进行改造:
1小区存在安全疏散通道不畅、消防救援通道堵塞、消防设施不完善等明显消防安全隐患的;
2小区房屋存在明显结构安全隐患的;
3有其他影响小区公共安全的。
3.2.4评估结果存在下列情况时,宜进行改造:
1小区环境条件差,公共空间被占用,车辆乱停占道,无障碍设施不完善,照明设施不足,标识系统缺失等;
2道路存在塌陷、变形、损坏等明显缺陷;
3雨水排放不畅,污水管道堵塞,景观水体污染,管线乱搭乱设等;
4安防设施、环卫设施配套不足或功能低下等;
5屋面存在渗漏,外墙装饰破损、脱落,空调外机、灯箱广告牌悬挂混乱等;
6公共服务设施配套不足;
7有其他影响小区功能或居民日常生活的。
3.3策划与实施
3.3.1应根据现状评估结果、改造主体意愿和经济技术水平等综合确定老旧小区改造项目。
改造项目列表可参考本标准附录。
3.3.2应在尊重居民意愿、维护公众利益的基础上,根据评估结果和改造目标,由具有相应资质的单位编制改造技术方案,并按相应规定进行审查。
老旧小区改造工作要充分尊重居民意愿,妥善考虑公众参与环节提出的意见,切实解决居民日常生活中的实际问题。
改造前应积极宣传相关政策,向居民科普老旧小区改造的基本知识,让居民清楚老旧小区改造的效果和影响,启发居民改造意愿。
鼓励居民通过业主委员会或其他自治组织形式参与改造,表达居民意愿,维护居民利益。
对因为增设电梯、停车库等公共设施导致利益受损的居民,应客观评定损失,积极沟通协调,妥善制定补偿方案。
改造技术方案编制应因地制宜,充分考虑区域统一规划、周边环境风貌协调、地区文脉传承以及绿色低碳和智能化技术应用。
3.3.3改造实施单位应具有相应资质并按相关规定编制施工方案。
施工方案应包含保证工程质量和安全的措施。
施工方案编制应充分考虑对既有结构和消防安全的影响,减少对居民日常生活的干扰。
3.3.4应采取有效方式进行工程质量监督和竣工验收。
根据编制组对重庆市老旧小区改造项目专项调研的情况,目前老旧小区改造项目都有委托监理单位进行工程质量安全把控
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