洛阳九都银座商业市调报告文档格式.docx
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信证公司4人
调查方式:
在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的基础,又进行了本
次调查行动,经过踏街记录、竞争个案调查、商铺调查、客户问卷征询进行
系统调查。
调查内容:
地块状况,周边配套状况,竞争楼盘状况,商铺租售价状况,潜在客户需求状况及客户人群特征分析。
调研对象:
(1)竞争楼盘调查对象:
竞争楼盘售楼部销售人员
(2)商铺部分目标客户需求状况研究:
上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。
样本量:
竞争楼盘:
5个
通过本次调研,我们获取了本案前期营销工作所需要的第一手资料,为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。
根据本次市场调研情况,下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析,并对本案开发提出合理化建议。
第一部分:
本物业区域市场调查报告
(一)地块分析
1、地块状况
(1)位置:
位于洛阳市涧西区牡丹广场附近,安徽路以北,太原路以西,广州东路以东。
(2)面积:
项目占地约14亩,东西长约130米,南北长约90米。
(3)地形:
呈不规则“口”字状,部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。
2、地块周边状况
(1)西侧状况:
西面为洛阳首座产权式酒店——雅安名城。
(2)东侧状况:
东面为太原路,多层、公房、新商品房并与洛铜集团小学正对。
(3)南侧状况:
南面为安徽路,多为旧式多层住宅。
(4)北侧状况:
北面为润峰集团工地,待建商铺、高层、小高层,目前围墙已建好。
区域分析:
1、本案临近洛阳市区最大的绿地——牡丹广场。
2、学校众多,人文环境良好。
3、区域内经济繁荣,商业发达,交通便利。
每年在“牡丹花会”期间举行的经贸洽谈会,设在本案附近的“科贸中心”,与会代表及重大外事活动均被安排在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店,商业氛围较浓,已具备洛阳CBD的雏形。
3、主要道路与交通:
本案位于涧西区黄金地段,两大主干道景华路和西苑路,与延安路相连直贯东西,与南昌路相连直达南北。
(1)、东西主干道——景华路
本案处于景华路南侧,是洛阳较为繁华的商业街之一。
(2)、东西主干道——西苑路
西苑路为双向两车道,是连接涧西区东西区域的主干道之一。
(3)、南北之要冲——太原路
本案紧邻太原路,是连接景华路与西苑路的主干道之一。
(4)、南北之纽带——广州路
本案临近广州路,向南可直达牡丹广场。
3、地块优劣势分析:
优势
1、本地块靠近广州市场,位于繁华商业区,商业氛围浓厚。
2、本地块靠近市区主干道景华路和西苑路,出入方便。
3、本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多,配套齐全。
4、本地块靠近牡丹广场,所在区域绿化状况优越。
5、本地块位于洛阳市CBD,具有得天独厚的商务环境。
劣势:
1、临近道路不够宽敞,路况较差,影响楼盘形象。
2、地块规模较小,不易规划。
3、紧邻两大待建楼盘,有潜在竞争威胁。
二、区域市场分析及配套调查
1、区域概况
●人气旺盛
本地块位于人口相对集中的涧西区,人气旺盛。
●区域发展潜力大
涧西区南邻洛阳市高新技术开发区,区域市场前景广阔。
●商业设施齐全
本区周围大型商场、百货大楼、三星级宾馆、酒店较多,主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼;
另外,还有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。
●良好的休闲环境
本案周边区域大面积绿化带有三个:
牡丹公园、牡丹广场、西苑公园,具有良好的休闲环境。
二、区域竞争楼盘调查报告
因本案建筑形式中有商铺部分,因此在竞争楼盘调查中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细调查,具体楼盘有:
雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等,具体情况如下:
个案分析表一
一、具体分析
案名
雅安名城
主力面积
137平方米
开发商
新龙安房地产置业有限公司
建筑风格
欧式
工地位置
广州市场百货楼南侧
工程进度
处于打地基阶段
按揭情况
七成三十年
商铺销售均价
6000元/平方米
规划栋数
2栋,
公寓销售均价
2300元/平方米
售房部位置
雅香楼临安徽路
建筑类型
高层
售楼电话
4918888、4917777
设计层数
26
商铺分布
1—2层
二、综合分析
物业分析:
●面积分析:
商铺销售面积未确定
●价格分析:
商铺销售价格暂定为12000元/平方米,含上下两层。
●外立面分析:
外立面为欧式风格,建筑形式为点式结构。
●位置分析:
(1)位于广州市场百货楼南侧,临近安徽路。
(2)周边区域待建项目较多,易形成较为激烈的竞争态势。
销售工作分析:
●销售现场包装:
(1)售房部为雅香楼内临安徽路一部分门面,门头较小,不能有效吸引客户。
(2)售房部门外无引导旗与广告牌,外围包装缺乏。
(3)售房部面积较小,内部装修一般,无法突出楼盘形象。
(4)宣传资料(楼书、单片)没有,无法形成有效的视觉宣传。
(1)销售人员无统一着装,对本物业了解不足,接待水平较差。
●工地现场包装:
工地四周无美化围墙,无宣传牌。
工地内部较混乱无施工指示牌。
●销售水平:
销售人员无SP配合,讲解无次序,在此方面并未得到有效培训。
部分售楼代表工作期间在接待区闲聊,客户进门接待不主动,影响客户看房情绪。
●销售策略:
(1)在洛阳首先推出产权式酒店,为楼盘的突出卖点之一;
(2)优越的地理位置及采用的市场补缺者营销策略,也是本楼盘的特色之一;
(3)以户外广告突出楼盘形象。
教训与借鉴:
1、在开发中仅靠地段打造精品楼盘,对楼盘的规划设计重视不够。
2、楼盘的宣传与包装无持续性。
3、应建立销售根据地,扩大小区知名度及美誉度。
4、工程进度与策划执行缓慢,影响了销售力度。
个案分析表
(二)
广建大厦
占地面积
15000平方米
洛阳广建房地产开发有限公司
王城路与凯旋西路交叉口
现房发售
销售率
95%
1——2层
销售形式
分区销售
公开日期
2000年10月
19.31平方米
交房日期
2001年5月
销售均价
2800元/平方米
物业管理费
未定
建筑面积
10000平方米
综合分析
物业分析:
●户型分析:
框架结构自由分隔。
一层为10000元/平方米,二层为3500元/平方米,三层以上为2800元/平方米
●现状分析:
结构已封顶,外立面已成,正处于内部设施安装阶段
●客户分析:
底层为建行购买。
销售工作分析:
1、建行定向开发项目,因此无售楼部。
2、工地包装:
工地凌乱,无指示牌,无看房通道。
围墙包装简单,无个性。
3、楼书设计简单,但配有整层尺寸图。
销售水平:
销售人员工作积极性不高,管理松散专业水平低。
教训与借鉴:
1、销售人员缺乏专业、系统的营销培训,影响了楼盘的销售。
2、工地包装无法体现本案的定位,有损楼盘的整体形象。
个案分析表(三)
润峰时代广场(暂定名)
现代建筑风格
洛阳润峰集团有限公司
小高层、高层
景华路与太原路交叉西南角
交房日期
待定
1——3层(高层)
规划
2栋高层、3栋小高层
该公司目前正在做市场调查汇总,初步确定为一梯六户。
具体面积、户型、价格尚未确定。
外立面可能采用欧洲风格与现代艺术相结合。
位置分析:
(1)位置突出,位于中心地带,交通便利。
(2)邻近牡丹广场,又属涧西商圈范畴,容积率会提高;
(3)属政府形象工程,工程进度会加快。
销售现场包装:
售楼部拟建在景华路与广百东侧,设计装修方案正在讨论。
工地现场包装:
(1)工地四周围墙已做企业品牌宣传;
(2)工地内部旧房已拆迁完毕。
(3)围墙与内部整洁、干净。
销售策略:
该楼盘欲建成洛阳精品商住楼,目前,策划和定位正在紧密运行。
由于已成功运作了“润峰购物广场”,其广州市场的项目也会更加理性。
1、在前期设计中精心细致,欲打造精品楼盘,应注重规划设计的统一性和绿化比例。
2、只注重品牌宣传,无品质定位。
3、前期的客户积累应加以利用。
个案分析表(四)
广百西商住
现代
鸿昊房地产开发公司
多层
涧西区广州市场百货楼西
2001年9月
本期建筑面积
约5万平方米
总占地面积
2000平方米
本期栋数
2栋
30——50平方米
4884669
5500元/平方米
20—50平方米的商铺已售完,现余一套200平方米的商铺待售。
点式结构,防盗网出墙面,显得杂乱。
价格分析:
最高价7000元/平方米,价格定位合理。
楼盘客户:
附近私营业主、原拆迁户部分业主。
现场管理欠缺,但位置突出,又是政府干预工程,因而销售状况良好。
原规划“雅安名城”地块为绿地和地下停车场,以绿地为主卖点,以黄金旺铺为诉求主题,销售均价为5500元/平方米,现仅余一个商铺,约200平方米待售。
1、以虚拟“绿地”为卖点,有虚假之嫌。
2、黄金地段,尽管价格偏高,不乏投资和购买的客户。
3、定位准确、入市时机较好。
个案分析表(五)
天润商务大厦
㎡现代
河南恒星房地产开发有限公司
涧西区景华路三医院西
2002年9月
17000平方米
商铺价格
4100元/平方米
4813777
4栋
配套设施
停车场、商务中心等
面积分析:
每层148平方米,可自由分割,适合整层购买。
本区域为黄金旺铺,周边无特色楼盘,交通便利。
客户分析:
主要是附近私营业主。
楼盘无包装,宣传力度不够,销售人员专业水平欠缺,楼盘整体销售不理想。
售房部包装:
过于简陋,无法展示其商铺优势。
工地无明显指示,通道过于拥挤,围墙包装简单,没有个性。
楼书简单,文字内容过多,尺寸过
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