洛阳某房地产项目营销推广方案Word下载.docx

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4、一期公开发售（开盘及开盘持续期）

6、二期公开发售期（开盘及开盘持续期）

第一部分

项目整体定位的深度剖析

一、“家在洛阳·

住在欧洲”定位结构

1、“国际生活”项目定位的基础

⏹传统富人区：

南昌路被誉为是洛阳传统的富人区，区域认同度相当高，本区域是成熟型的住宅区，区域配套相当完善，结合优美的环境，使得这一区域成名符其实的富人区。

⏹市场需要：

洛阳房地产市场发展是稳健的，居民的住房需求明显地释放出来，从近两年的开发量与成交量可见洛阳房地产的良好发展态势。

⏹高端客户需要：

高端客户需要满意的房子，作为个人身份与地位的象征，而且在个人生活方式与居住质量上明显需要提升，个人财富的增加与居住品质的追求，使得高档住宅成为开发热点。

2、“国际生活”是项目生活方式的引导

正是因为洛阳“新国际主义”的兴起，传统的生活概念和生活模式已经不能满足市场的要求。

他们需要的是一种超越了目前的生活状态，享受到一种全新生活方式，而且是一种领先性，一种能够激发人们对生活的无限梦想，并能够在顺驰国际城找到一个实现生活梦想的新的平台。

顺驰国际城所要做的，已经超过了产品的本身，而是为消费者提供了一个明天的生活梦想。

或许不难发现，有很多有梦想的生活方式、生活形态是一直潜藏在买家心里的东西，没有机会得到满足，也没有期待会得到满足。

正如灰姑娘的梦一样，顺驰国际城正如一个手握魔杖的仙子，将这种生活的需求，这种生活方式变为现实，引导人们走进更高层次的生活，一种真正意义上与国际接轨的国际生活方式，体会更高的生活品位。

二、国际生活的定义

顺驰国际城“国际生活”的定义为：

一种荟萃世界的精彩，多元化的生活方式

顺驰国际城，打破了洛阳住宅的传统模式,从普通住宅小区中脱离出来,从“人本主义”出发,将居所的原有“食、住”功能,延伸至一个种生活的文化,在极力塑造国际文化与国际文化生活的氛围的同时,因此，项目会所的将咖啡屋,旗牌室,酒吧,餐馆,生活超市,体育健身,文化超市,这些硬件设施----备置到位.使现代都市人在工作时能把尽可能多的时间挤出来用于工作;

在休憩时能将尽可能多的时间挤出来用于享受生活。

三、国际生活的内涵

健康+多元化+高品位

国际生活内涵：

⏹健康的生活：

亲和、健康、趋前

⏹多元化的生活：

包容、丰富、多元化

⏹高品位的生活：

精致、高尚、极致

1、健康的生活：

健康生活理念、环保式建筑规划、园林绿化、洛浦公园、洛河等。

⏹三重自然生态圈

——小区大规模绿化、洛浦公园、洛河，打造国际人居自然生态环境。

⏹前瞻国际的规划布局

——组团式开发、水景园林规划、现代简约的建筑、国际级规划构想。

⏹引领潮流的建筑风格

——立面构造、色彩搭配及线条处理均立足国际潮流前沿。

2、多元化的生活：

——强调配套的齐全，包括商业、会所、园林等等。

⏹多个国际主题园林设计

——荟萃各国园林之精彩，构筑国际生态园林。

⏹大型顶级名流会所

——逾四千平方米的集中式名流会所,汇聚国际名流精彩。

⏹国际标准的“泛会所”

——以国际标准建造休闲配套，让生活全面与国际接轨。

⏹国际化商业街

——融会世界各地特色商业文化，集景观、休闲于一体。

3、高品位的生活：

——良好的园林环境、星级物业服务、居住氛围、人群素质、国际友好社区。

⏹国际顶级物业管理

——引进国际级一流水准的物业机构，提供顶级家政服务。

⏹国际化现代学区

——国际双语幼儿园，强力打造未来国际人才精英计划。

⏹国际居住文化

——国际友好社区，和谐的社区人文，倡导新型邻里关系。

⏹全方位的智能化管理

——家庭局域网、“一卡通”管理、远程抄表系统等。

⏹超一流品质

——天长地久品质工程承诺，样板工程，一流的建筑质量。

四、“国际生活”八大标准

1、国际化的规划设计

顺驰地产秉承国际化开发理念，吸取国外先进的开发经验，以“国际建筑视野”的建造理念，住宅布局形成大社区小组团的科学布局，符合国际居住潮流邀请知名公司联手合作，社区内每个细节均达到国际化标准。

2、国际化的园林设计

园林设计由著名的园林设计公司设计，吸取世界各国园林特色与精华，倡导一种回归自然的国际化理想生态居住模式，形成与自然和谐的世界级花园社区。

3、国际化星级名流会所

逾四千平方米星级会所荟萃世界各国特色的休闲、娱乐、文化精华，为业主提供高品质的生活享受，打造尊贵、时尚、动感、悠闲的生活空间，让业主生活时刻与国际同步。

4、国际化的商业街

顺驰国际城国际商业街融合了世界各地的饮食、休闲、娱乐的景观街，具有浓厚的人文色彩，是社区乃至洛阳一道独特的风景，让业主充分体验到国际化生活模式的无穷魅力。

5、国际化的教育直通车

顺驰国际城实施与国际接轨的教育系统，为业主子女提供一体化服务。

小区内特别设有国际青少年素质培育中心，开设IT、芭蕾、钢琴、绘画、外语口语等各类兴趣班，定期邀请国内外教育专家学者讲学、培训，全方位培养参与国际性竞争人才。

6、国际化的医疗体系

社区全面实施“健康管家”计划，为每一位业主建立私人健康档案，引进国际一流的生命检测医疗系统，定期为小区业主进行全面体检。

还有为患病业主度身订做“康复计划”，帮助病人制定有效医疗计划及监督其康复情况。

特别设立健康“绿色通道”，业主只需要一个电话即可优先就医，节约了大量的时间及精力，成为国际化健康家园最佳的体现。

7、国际化的社区文化

倡导社区文化的建设，加强邻里之间的联系，营造良好的社区文化氛围，把国际化的生活方式体现在社区文化中，内向围合的自由式社区布局，有效地聚集人气，营造出亲切、具有人情味的活动空间。

定期举办文化沙龙活动，使之贯彻社区生活的全过程，用高尚的生活情趣和生活品位来提升小区国际化生活品位，从而在小区范围内形成人与人之间和睦相处、谦让友爱的氛围。

8、国际化的物业管理

顺驰国际城由顺驰物业管理公司全面管理，具有其丰富的经验和专业的技能为顺驰国际城规划“星级酒店式VIP管理”和“一站式物业管理”服务，国际级管家，为尊贵的业主提供星级的享受。

第二部分：

销售目标

一、一、二、三期总体销售目标：

至2006年7月完成销售总量90%以上。

二、各阶段销售目标：

1）正式开盘3个月内（2005年6月18日-8月中旬）：

完成一期总销售量90%以上，约3万平方米

顺驰国际城刚入市，无论是产品素质还是项目所倡导的生活方式，对客户皆有着较强的吸引力与新鲜感，而且经过市场预热期及内部认购期等阶段的大力宣传推广，将形成第一个销售高潮。

2）二期公开发售6个月内（2005年8月20日-10月中旬）：

完成二期总销售量90%。

二期入市，此阶段利用产品的提升策略和各项销售措施组合刺激市场，多种销售渠道共用，配合不断更新的现场展示，对目标市场发动波次进攻，促使销售得以再次放量。

3）公开发售12个月内（2005年6月-2006年7月）：

完成项目一、二、三期总货量90%以上。

三个期间的销售要形成一定的梯度，并形成的强大的推动作用，前期的推广为后期积蓄势能，最终达至项目推盘成功。

第三部分:

十大推售原则

※原则1:

以顺驰企业品牌作为切入点

1、三个核心价值需同时推广，但不同阶段的推广重点不同。

2、销售前期以顺驰品牌、发展商与国际生活理念作为推广重点。

3、销售中期以建立“洛阳第一大盘”和“洛阳城市名片”的市场地位为推广重点。

4、为项目销售后期奠基，同时为项目次年发展做好铺垫。

※原则2:

卖点的推出必须有层次

1、不能提前透支卖点，必须结合工程进度和市政配套进行推售。

2、卖点不能一次推完，必须根据消费者的特点和市场的形势相应推出。

※原则3:

以高姿态进行包装

一期应以高姿态进行包装，从一开始就树立市场的领导者形象,形成市场差异化。

一期应以地段包装及企业品牌导入为主。

※原则4:

充足的客户储备与管理，开盘前达到：

开盘前蓄客要达到一定的数量，为开盘积蓄强大的销售势能，为市场造势与开盘成功奠定基础。

1、强烈购买意愿者：

400名

2、较强的购买意愿者：

600名

3、意向登记者：

800名

※原则5:

开盘时机选择：

以我为主，保证现场软硬件设施到位，符合大众对顺驰的价值期望时方可开盘。

完成的工作包括：

（1）、物料及配套的准备工作完成：

⏹专业销售工作服装的定制完成：

建议规格约为1000元/套，建议请专业服装设计公司量身定做；

⏹模型的制作完成：

小区整体大模型、项目区域模型、户型单体模型；

⏹销售及宣传资料的完成：

认购须知、认购书、价格表、销控表、展板、海报、国际生活宣言、户型手册；

⏹看楼车的开通：

建议洛阳市区开通免费看楼车。

在市区大型商场、市中心区域设定看楼车上落点。

（2）、现场包装的完成：

⏹样板房的装修与布置

⏹销售中心的装修与布置

⏹由销售中心到样板房的看楼通道的装饰

⏹景观广场的装修与布置

⏹项目工地包装完成

⏹附近道路道旗的布置完成

（3）、物业管理公司的提前进入：

聘请的物业管理公司在开盘前即进场展示其先进管理模式，并开始着手准备和指导现场的物业管理工作。

※原则6:

综合性价比优于对手：

1、市场依据：

⏹市场形势：

（1）、审视洛阳市整体状况，呈现供需两旺的情况，房价呈现明显的上升趋势。

（2）、从今年竞争楼盘开发、上市数量分析，顺驰国际城面临的市场竞争压力将加剧，对价格的制定要更为谨慎。

⏹直接竞争项目价格情况：

我们把竞争项目分为两种，一种是洛阳市范围内同档次的大盘，另一种是同区域内的楼盘。

（1）、洛阳同档次

洛阳中高档楼盘均价在2500元/平方米左右，在综合的品质、社区配套、社区环境、人文氛围上均有所欠缺，综合品质不高，至使价格上提升不了档次。

（2）、在同区域内

在同一区域内可类比楼盘价格起步价在2400元/平方米，最高均价已高于3000元/平方米，综合品质上大大提升，如建业森林半岛，使得市场竞争压力加大。

⏹消费群心理价位：

综上所述，本策划报告认为中高档大型楼盘的争相入市，必然会迅速激化市场竞争态势。

消费者对涧西区的楼盘期望值较高，价格临界点是3000元/平方米。

2、价格制定策略：

⏹顺驰品牌的快速扩张：

顺驰是全国知名品牌企业，在消费者已形成强大的品牌优势，而目前顺驰在洛阳已形成快速扩张的态势，为确保品牌形成相当的稳固与深入民心的效果，在价格制定上不宜设置过高的门槛，从价格优势上，快速地占领市场份额。

⏹开发资金的快速滚动运作：

房地产是典型的资金密集型产业，资金的快速转作是顺驰国际城成功的重要保证。

因此顺驰国际城应以理性的价位入市，促使首期快速销售。

在形成品牌与热销口碑的基础上，对后期开发产品进行价格调升，从而实现后续开发的超额利润，保证资金正常运转，满足滚动开发的目