某项目产品规划设计任务书Word文档下载推荐.docx
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产品定位:
温暖的现代功能主义
(1)。
温暖:
采用丰富多彩的建筑材料,特别是亲人的材料如木、石、砖等,作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。
(2)。
现代:
立面采用虚实对比,强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。
(3)。
功能主义:
强调产品的在使用功能,实而不华,开大窗时进行遮阳处理,强调室外空间的融合,要求建筑材料、设计手法贯穿一致,做到建筑设计的完美统一。
(注:
本项目定位是项目设计中的指导原则,是项目规划设计中表达项目涵的关键。
)
2、项目分析
1)项目SWOT分析
优势(S):
A:
地块升值前景大
B:
毗邻城市东大门,地理位置优越,交通便利
C:
项目文化底蕴丰厚
D:
相对同板块大多数楼盘而言,更具有开发规模优势
E:
小区周边的生活配套设施与医疗设施极尽完善,周边教育资源丰富,文化氛围浓厚
F:
优越的休闲度假场所
G:
项目地块平整,部绿化好
H:
项目用地临街长,商业开发前景大
I、项目“创新”理念形成市场新鲜感
劣势(W):
A:
项目所处板块房地产开发滞后,区域不成熟。
区域工业型特征明显,易于形成消费抗性。
地块邻近的安居小区将对本项目的形象产生一定的负面影响。
目前周边街区配套等设施落后,缺乏前期规划。
我公司首次涉猎房地产项目,在房地产领域缺以及消费者意识中乏品牌形象。
机会(O):
后推出的产品更为先进,可领先竞争对手。
京东做为最临近市区板块,开发用地日趋紧俏。
生活水平的提高,大大增强了房地产的消费能力。
城市建设步伐加快,拓宽了购房人群。
项目周边居住形态落后,为本项目的优质项目开发提供了机会。
项目一半被团购,易于造市,同时可形成口碑。
由于目前宏观政策的实施,造成需求积压。
商业氛围的烘托,为项目带来了良好的预期。
威胁(T):
国家加强对房地产的宏观调控,提高按揭贷款利率,在一定程度上增加了消费者购房后期成本。
国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》及出台8项措施稳定房价,及契税等提高,造成市场处于磨合期。
消费者购房中仍有“羊群效应”存在。
此为造成房市波动因素之一,大部分消费者缺乏对宏观政策的理性分析,仅仅臆断目前形式不好而保持观望状态,至于消费者何时能对政策理解度加深。
直接关系到政策与市场的磨合期长短,以及市场景气度回升,需求量释放。
政府规划政策,将分流部分客户群。
政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”原则,将分三环逐层发展,上一阶段趋向于红谷滩的开发,近期侧重点则放在板块、城南板块基础生活设施配套,将分流部分客户群。
本项目周边竞争楼盘价格偏低,而土地出让价格走高。
周遍较早开发的楼盘所拿地价相对目前土地市场便宜,因此在价格方面本项目不占优势,竞争对手的定价,直接威胁到本项目的利润最大化。
2)项目综合评价
A:
从地段分析,引领地段价值回归,充分体现区位的优越性。
从品牌分析,营造企业和项目的新品牌,确立项目全新市场形象。
从产品分析,创造差异化产品形态、产品特色、服务体系。
从开发节奏分析,开发节奏宜“短、平、快”,控制价位,高举高打。
从销售时机分析,宜“以快制慢”。
3、目标客户定位
本项目面对的消费主体锁定在周边围,结构为高校教师、医院医生、周边私营业主以及企业职工、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在置业但难以承受高价位的消费者。
以上消费群体均有共同点:
一、主体年龄层在28—45周岁之间;
二、白天工作压力甚大,下班后迫切需要放松紧心情;
三、希望改善居住环境,渴望购买到高性价比住宅。
·
住宅部分
根据本项目所处环境,周边项目特点及市区域消费特性,本项目住宅部分目标客户分以下类:
(1)周边围私营企业主,个体工商户约占20%左右;
(2)大学老师、教授、医院医师约占25%左右;
(3)周边需要改善居住环境的居民约占30%左右;
(4)迁入高新板块企业的中层管理人员与职工约占15%;
(5)其它区域置业者与少量投资客约占10%。
商业部分
根据项目自身的客观因素,商业部分存决定利润最大化的关键,考虑到市租赁市场行情并结合市的政经环境,商铺部分拟定客户群如下:
1、在项目原址经营商铺的业主约占19%;
2、周边围个体工商户约占44%;
3、居住在项目周边的居民约占11%;
4、随着地块升温,来自其它区域商铺投资者约占12%;
5、随着品牌的形成,带来的其它区域商铺投资者10%;
6、不排除团购群体中有商铺投资需求估计约4%。
写字楼部分
随着京东板块的升温,以及政府规划背景做为依托,同时许多企业与公司不断迁入,为写字楼的市场渐渐开辟销售渠道。
可以预期写字楼的需求重点在于:
1、随着板块发展,外来驻昌的私营企业,约占10%;
2、对京东的预期提高,以及本项目写字楼价格相对市中心的写字楼实惠,将有部分当地私营业业主看好,约占40%;
3、本项目在价格方面升值空间大,吸引周边客户群体,约占19%;
4、写字楼在京东板块的稀缺性,吸引本市其它区域投资者,约占25%;
5、团购群体中会有部分投资者,约占6%。
主体目标客户细分
1、个体与私企业老板(市区+周边)
该阶层基本都有住房,对生活质量要求比较高。
且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识,文化方面都有一定修养,对“居住+投资”概念的理解高于其它行业人士。
2、教育界人士、医生、银行职员、成功白领阶层
该群族文化素质较高,追求自由浪漫的工作和生活方式,生活空间不一定追求太奢华,但要有品位,并注重生活质量。
对居住环境有着较高的要求,该阶层收入虽并不太稳定,但决不是一般工薪层的收入水平(有灰色收入)。
该群族是本项目期望的目标客户。
第二部分产品核心价值提升
我们的预期核心卖点:
舒适朗雅,优越感受,上品生活
总体规划卖点—动静分离,严谨而不刻板
1、沿街商业部分通过小区车行干道与住宅分离,商业与居住互不干扰的情况下,却又为业主的生活带来了极大的便利。
2、小区部配套十分健全,商铺、俱乐部、网球场、篮球场、游泳池。
不用走出小区大门,即可拥有完整的生活。
3、按照人的行为规律进行路网分布,最大程度上体现了以人为核心的规划标准。
4、社区完全实现了人车分流,有序、环保、安全,同时减少了噪音的污染。
建筑设计卖点—时尚而不浮躁
1、纯:
纯板式楼体设计。
不仅从整体上使立面产生优美连续的韵律感,更让楼体自身的建筑设计维持整体贯一的清秀挺拔形象。
2、薄:
最直接的居住利益来自10.8米~12.8米的进深。
短进深,大面积使得室空间设计呈现方正的规整形态,方正的室格局,不仅易于业主进行个性化家居设计,更充分发挥室空间的高使用率优势。
3、短:
每栋保持2~3个单元设计。
其中18层为两梯三户,11层为一梯二户,保证了每个单元居民居住的幽静与充足的个人私密空间。
短板式建筑,也为整个社区的生态园林留出了更多的‘呼吸’空间,让冬季午后的洒落在的每一个角落。
4、宽:
最直接的居住和视觉感受来源于矗立窗前的一刹那,4.2米~4.5米的大面宽客厅设计,赋予业主对社区景观饱览的绝对霸权。
园林设计卖点——而不旧
项目位于原南方电动工具厂厂址上,有着丰富的植被资源,几百棵香樟。
这些,以开发商一贯的开发思路,都是开发商施展“手脚”的障碍,将被无情的铲去。
而我们对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度,将其保留。
部分园林风貌,并使其巧妙的融入现代的建筑中,通过对比、保留、迭加的手法,穿越时空,呈现在现代人的面前。
有意识地保留下来的历史痕迹,用香樟自己身上那些岁月的年轮诉说着工业时代古老的故事,在周围崭新的住宅街区和葱绿的环境当中重放异彩,在强烈的新旧对比中又焕发出了新的生命力,成为了真正历史的延续。
建筑产品卖点—品质而不奢华
1、科技建材打造创新、生态、环保的建筑产品,处处体现以人为本,以保护生态资源为己任的生产理念。
2、简约的建筑外形,秉承建筑的品质和精髓,再现完美的建筑群落,远远望去,便能给人带来十强烈的视觉冲击。
3、建筑格调摒弃了所有造作的修饰,而是用个性鲜明的线条勾勒出楼宇的动人魅力。
4、高低错落的天际线剔除了视觉的误区,使所有落入眼中的景致都会因为天际线的变化而变化。
户型设计卖点—品味而不做作
屏弃大户型设计,倡导一种不以一味追求面积的名义,挥霍金钱的消费趋向。
真正打造出充分利用每一寸活动空间,功能分区明显的实用精品户型。
1、局部底层架空利用设计,倡导一楼居家新概念。
2、顶楼花园设计,独有的私人花园,身处自己布置的空中花园,感受一览众山小。
3、各种套型充分发挥空间感,大型功能主卧设计,处处彰显“主人生活”概念。
4、设计转角大型景观凸窗与拐角落地景观窗,使业主足不出户亦能领略园林美景
5、部分户型增设入户花园,将四季带回家中。
6、南北通透的户型设计,使空气流通与采光达到最佳状态。
7、大型观景阳台,为日常居家提供新的活动与休闲领域。
8、净高3米,立体空间效果发挥得淋漓尽致。
9、大开间设计,空间用视觉测量。
10、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。
11、步入式衣帽间设计,减少家具占用室间和增加不必要的突兀之感。
12.、新型空调位处理,丰富立面,化繁为简处理。
第三部分项目规划设计要求
一、项目开发规模
整个规划总用地面积58162平方米,容积率不超过2.35,规划层数:
地上11+1和18层。
二、建筑密度、绿化率及商铺层数、车位数
1、建筑密度:
≤35%
2、绿化率:
≥35%
3、东路商业层数:
3层
4、南池路商业层数:
2层
5、地上车位:
150个
6、地下车位:
360个
三、总体规划
●以保留项目地原有绿化为主线,合理运用空间布局;
●有效利用地形平坦利于规划的特点,在保留原有树木、特色绿化的基础上,营造建筑群与园林景观要统一协调,具备较好的节奏感,层次感;
●总平面布置应合理地使用土地,建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求,合理控制住宅的间距;
●总平面设计应做到人车分流,交通路线明确、流畅且互不干扰,动、静交通组织合理;
●如果能满足结构、人防、停车等要求,原则上考虑做一层地下室减少施工量,作为人防、停车与设备用房;
●小区可以设计一种更为丰富的空间组合,充分利用项目每一寸土地、每一分可利用的有价值空间。
引出“架空层生活”的分支理念,局部设计架空可以作为公共休闲场所,还可以作为附赠空间
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- 关 键 词:
- 项目 产品 规划 设计 任务书