金丰易居混合项目详细策划Word文档下载推荐.doc
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1.项目概况 23
2.项目区域环境分析 24
3.项目地块分析 27
4.项目市场竞争情况 28
五、项目定位 28
1.项目SWOT分析——内外部因素总结 28
2.项目定位的基本原则 29
3.项目整体定位 29
4.项目定位 30
六、项目定价分析 33
1.**房地产价格现状 33
2.**房地产价格预测 34
3.现阶段项目价格预测 34
七.项目营销建议 38
一、项目市场环境分析
1.**市简介
1)地理区位
2)城市基本属性
——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。
3)行政区划
总面积2596.4平方公里,其中市区面积1091平方公里,建成区面积78平方公里;
总人口231万,市区人口140万人;
辖有5区1县:
田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县(2004年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区)。
4.科教实力
在地级市中,**市具有较强的科教力量,科研机构和大专院校20余所,每年有近万名高校毕业生步入社会。
2.对外交通
**位于淮河之滨、安徽中部,处在承东启西、南北通衢重要位置,区位优越、交通便捷,是沿海通向中西部的通道走廊。
1)铁路阜淮铁路通过津浦线、**线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。
2)公路206国道横贯全市。
**距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程;
2003年7月,京福高速**连接线建成,打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道;
正在修建中合(肥)-淮(南)-阜(阳)高速公路,其实验段已于2004年11月动工,预计2007年底建成。
3)机场合肥机场至**110公里,蚌埠机场至**30公里
4)淮河水运通长江、连大海,可四季航行。
3.经济环境
1)经济发展处于新一轮增长周期的上升阶段
2003年以来,煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨,**煤、电支柱行业快速增长;
同时,**处于长三角腹地,正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移;
由于京福高速**连接线的建成,**的外部交通环境得到极大改善,**吸引的外来投资不断增加,也为经济提供了新的增长点。
预计2004年**的GDP将达到210亿元,增幅为16%,是1995年以来增速最快的一年。
2)人均GDP将突破1000美元
2003年,**的人均GDP达到8045元人民币,折合974美元;
如按10%的发展速度计算,2004年将达到1071美元。
根据消费经济学理论和国际经验,当人均GDP达1000美元时,居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变,过去的奢侈品将转化为居民的必需品;
汽车、电脑、高档电器加速进入家庭;
人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。
3)第三产业较落后,但发展较快
主导产业:
煤炭、火力发电、化工;
优势产业:
医药、纺织、机械、轻工;
三次产结构:
10.5:
51:
38.5(2003年)。
工业在国民经济中的比重最大;
第三产业虽然占较大比重,但发展落后,房地产业、商贸服务业等,都处于起步阶段。
2003年开始,商业领域外来商业企业不断增加,苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入**。
4)居民收入和消费情况
人均可支配收入:
2002年**城镇居民人均可支配收入为5345元,2003年达到6010元,增长12.4%;
2004年经济增长速度为16%,高出2003年3.6个百分点,人均可支配收入的增幅也将高于2003年,预计可达到7000元左右;
总体而言,处于较低的水平,但上升的势头较快
工资收入:
平均月工资水平大约850元左右,低者400元不到,高者超过1万元;
教师、政府公务员的工资较能代表一个地区的薪资水平,大约1200-1500元/月;
以行业来看,金融、烟草、电信等行业的工资较高,约2000-3000元/月;
采掘业职工工资收入最高,月收入大多超过1万元/月;
消费支出结构:
“吃”方面的消费支出仍然占较大比例,恩格尔系数较大,2002年为44.6;
但随着收入水平的增加,用于服饰、通讯、居住等方面的将会增加,恩格尔系数呈下降趋势。
5)经济发展规划
——主动融入长三角,迎接产业转移
——办好一个园区:
**经济技术开发区
——建设三大基地:
亿吨煤基地、华东火电基地、煤化工基地。
——发展六大产业:
煤炭电力产业、化工医药产业、机械电子产业、建材冶金产业、纺织服装产业、轻工食品产业
4.城市建设
1)城建现状——缺少规划,城市建设落后
**是一座能源型城市,城市“因煤而兴”。
由于国有煤矿“大而全、小而全”的建设,一座煤矿就相当于一座卫星城市。
加上国内城市规划水平的低下,**市长期以来都没有规划,城市建设异常落后,特别是城市中心区——田家庵区,房屋破旧、道路凹凸不平,公共绿化无人管理;
到2003年,**市建成区面积仅89.44平方公里。
2)发展规划——东扩南进,接轨长三角
由于城市边缘的煤炭资源即将开采完毕,煤矿将向远离市中心的地方发展,以“煤”立市的**,面临着经济产业结构调整和城市功能转型的现实。
新一任市政府领导班子上任以来,开始着手进行**的经济调整,加强了80年代就设立的经济技术开发区的建设,招商引资取得较大成果,先后有韩国、中国万向集团、托普软件等入驻开发区;
同时,委托上海同济大学编制的《**市城市总体发展规划》也即将完成,其基本的思路是:
东扩南进,接轨长三角。
3)旧城改造——中心城区复兴,房地产、商贸流通业先行
由于旧城改造的成本较高,近年**的城市建设投入大多集中在城市外围的基础设施上,如206国道的翻新、瞬耕路拓宽、经济开发区的基础设施等,中心城区很少有大规模的市政工程建设。
这也是中心城区较落后的一个重要原因。
但田家庵区发挥其作为**的政治、经济、文化、商贸中心的优势,在对外招商上以“房地产、商贸流通业”为开路先锋,不断吸引外来商业企业投资。
已经建设中的商业项目有:
泰国正大易初莲花**购物中心、台湾好又多世贸广场店、南京苏果超市、北京华联**购物中心、钟郢商贸城等;
房地产项目:
龙湖汇景豪庭、**财富中心、国庆广场等
这些项目建成后,旧城区的城市面貌将会有所改观。
二、项目发展市场分析——住宅部分
1.**房地产市场现状
1)发展迅速
从2002年下半年开始,**市房地产开始快速发展。
2002年全年完成房地产开发投资5.13亿元,比2001年增加36%;
2003年一季度完成投资0.88亿元,同比增长36.9%;
上半年完成投资2.51亿元,增长46.91%;
前三季度完成投资4.14亿元,增长41.71%;
2003年全年完成投资6.72亿元,比2002年增长31.04%,比1999年增长87.4%。
进入2004年,受国家宏观调控的影响,房地产开发投资增幅有所减缓,但上半年仍累计完成的投资3.13亿元,增幅比2003年同期回落了22.5个百分点,但仍然比2003年同期增长24.4%,房地产开发仍呈快速发展态势。
2004年1-6月份,全市房屋施工面积150万平米,商品房销售面积达16.48万平方米;
6月底,全市住宅房空置仅为7万余平方米,同比下降了33.28%;
房地产投资占GDP比重的达到3.95%,创历史最好水平。
2)供给量集中
3)商业营业用房投资较多
2.**房地产市场存在的问题
1)市场规模小2003年全年的商品房销售面积只有40.33万米2,销售额
只有
5.14亿元,尚不如上海单个楼盘的销售量;
2004年虽然增长迅速,销售面积预计在60万米2左右,但总量仍然较小。
2)房价低2003年,**商品房平均销售价格1274.5元/米2,甚至比长三角许多县级市的房价都低;
2004年有一个较大的涨幅,预计均价可达1500元/米2;
但总体而言,**房价仍然较低,最贵的惠利花园城项目,销售价也只有1800元/米2左右;
3.**房地产市场发展机遇
1)居民住房消费意愿强烈
**居民的住房现状普遍较差。
2002年,**城市居民人均居住面积为14.98米2(2003年15.81平方米);
47%的人住二居室,20.5%住三居室;
居室内有厕所卫浴设备的只有一半,无卫生设备的占到26%;
只有10.5%的住房有暖气设施;
以国际上的经验,当人均GDP跨过1000美元之后,在人均居住面积达到35平方米、人均GDP达到3500美元之前的相当长一段时期内,都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。
**目前正好处于这一阶段,居民的住房消费开始发生变化,从原来的“有得住”到“住得好”。
2)当地开发水平落后,“外来和尚好念经”
与居民日益增长的居住消费需求不相称的是,**本地的房地产开发水平比较低,主要表现是:
开发规模“小”、摄取环境营造“差”、建筑外立面“土”、户型设计“落后”。
这是与其处于房地产市场处于起步阶段相联系的。
3)高档次物业缺乏
目前**开发的项目多为多层建筑,小高层建筑刚刚开始出现;
高层建筑除了安徽理工大学的两栋学生宿舍楼外,在住宅项目中就再也难觅踪迹;
别墅开发更是一片空白;
4)开发企业缺少土地储备,市场供应少且较集中
**本地的开发公司大多数都没有土地储备,市场供应在近一两年内将集中于几个大项目,如城区西南部的惠利花园城。
由于市场供应的减少,2004年下半年,房地产价格开始大幅上扬,与去年同期相比的涨幅达到28.75%,部分较好地段的房价已经突破2000元/米2。
5)城市转型,中心城区吸引力增加
长期以来,由于各煤矿基本上都是“大而全、小而全”的建设,中心城区的功能被分散,中心城区(田家庵区、大通区)城市人口80万不到,只占全部城区人口的一半多一点;
城市建设处于无规划的混乱状态,城市建设较落后。
九五计划以来,**逐渐从单纯依赖能源工业开始向多种工业转型,经济技术开发区、民营科技园区等工业园区建设不断取得新的成绩;
主城区的商贸流通业发展迅速,成为**新的经济增长点;
另外,由于谢家集、八公山、潘家集等都是“以矿立区”,居住环境较差,且生活配套等不如中心城区便利。
因此,各区人口有向中心城市集中的趋势。
6)东扩南进,大通区首当其冲
在**新一轮城市发展中,大通区正好位于“东扩南进”方向,是城市发展的必经之路;
另外,大通区离城市核心区最近,而且道路、空气等城市环境在**几个区中是最好的;
而老城区——田家庵区由于居住环境差,而且拆迁改造的成本巨大,在市场竞争中处于一定的劣势地位;
4.典型住宅项目
u惠利花园城
地理位置:
洞山路、惠利大道交汇处,北连国庆西路
紧邻**实验中学和安徽理工大学
占地面积:
1900余亩
建筑面积:
136万平方米
容积率:
1.23
绿化率:
50%
建筑密度:
25%
规划产品形态:
6F、7F的多层公寓为主,少量12F小高层
销售价格:
一期1600元/米2,二期1800元/米2;
销售情况:
一经推出即抢购一空;
原因:
项目规模大,产品规划较好;
建筑密度低,绿化率高,花园式居住区,环境较好,正好与**市民改善居住环境的需求相吻合;
另外,其临近*
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