策划培训加权定价法161754501文档格式.docx

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加权定价法主要用于房地产定价为主，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。

在这里，称之为类比量化定价法。

该定价方法指的是对项目价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价得出拟售项目的均价，最后根据位置、发展、优势、规划等进行价格调整确定出拟售价格。

该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。

表一：

项目影响因素权重计算表

影响因素

价格

位置

交通

开发实力

经营商实力

商业氛围

人流量

面积区间

车流量

项目规模

业态规划

广告推广

得分

权重

X

4.5

5

6

7

8

9

74.5

0.125

地理位置

交通情况

4

64.0

0.108

开发商实力

3

54.5

0.092

2

45.0

0.076

1

34.5

0.058

0

24.5

0.041

合计

594

蓝色部分是前面几项的和，红色部分是根据每一项与紫色数值的比值得出的，并作为权重系数的固定计算值。

蓝色部分/紫色数值=红色分值

表二：

类比量化定价法计算表

类比项目1

类比项目2

类比项目3

类比项目4

拟售项目

看这个表，红色部分就是根据上面那个表得来的，应该是上面那个公式（表一中的红色部分）代入到这个表中开始打分（自行打分）。

根据表中的红色部分开始打分，打分的区间就是红色的权重系数。

比如第一项，权重是0.125，意思是你在0到0.125之间打分，分值尽量结合沈阳本地市场情况。

权重这个词的意思在这上面得以很好的体现。

那么打分根据什么打分呢？

需要下面这个东西，根据下面这个表的内容，结合你的主观判断开始给你的拟售项目和类比项目打分。

表三：

项目影响因素、指标与分值（打分依据）

定级因素

指标

分值

百元以上为等级划分基础，价格是否具有优势

距所在片区中心区的远近

道路平整、地铁、车站、车道情况

资金情况、项目数量、开发专业程度

商管公司经营专业度、团队规模

此块区域商业氛围分值

客流量、人气聚集程度

商铺是否使用灵活

此块区域交通车流量

项目占地、总建筑面积结合本地市场进行分值打分

业态是否全面合理并结合本地市场

版面大小，广告频率，广告创意、推广金额

表四：

加权定价演示

0.125

0.055

0.04

0.06

0.03

0.07

0.05

0.12

0.08

0.108

0.092

0.09

0.075

0.076

0.025

0.058

0.045

0.041

0.02

0.001

各项目权重合计

1

0.635

0.591

0.621

0.59

0.64

各项目市场均价

——

3800

3200

2380

3650

类比项目权重系数

1.007874

1.08291032

1.030595813

1.084745763

4.206125913

类比项目修正价格

3829.9213

3465.31303

2452.818035

3959.322034

13707.37436

分项数值及均价

917.72767

892.180435

600.9957976

1021.09587

3431.999769

绿色为影响因素综合

类比项目权重系数=拟售项目权重系数/类比项目权重系数

类比项目修正价格=类比项目权重系数*类比项目市场均价

各项目分项数值=类比项目修正价格*类比项目权重系数/类比项目权重系数之和

拟售项目均价=各项目分项数值之和至此，项目均价得出。