翡翠嘉苑三期营销方案Word下载.docx
- 文档编号:13979423
- 上传时间:2022-10-16
- 格式:DOCX
- 页数:19
- 大小:27.63KB
翡翠嘉苑三期营销方案Word下载.docx
《翡翠嘉苑三期营销方案Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《翡翠嘉苑三期营销方案Word下载.docx(19页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
●二期市场定位
F.市场导向
基于最近对现在姜堰楼市详细深入的调查,姜堰楼市分为五大板块:
城北板块因靠二中,二附中,实验幼儿园等名校,因以学区房概念为主,
主要楼盘如华阳文锦苑及本案为主,分别位于二附中东西侧,以学区房概念为主,但小区如景观等硬件设施尚一般。
城东板块如东方明珠城,鹏程一品等,因在二附中,二中所辐射区域范
围以内,虽距离较远,但也以学区为勉强概念推广,小区规模较小,硬件配置等较差。
城西板块因政府城市规划,城市往西发展的利好因素,以新市政府为核心,经济开发区为依托,周围新兴起众多大规模化大型社区,如恒盛.香格里,府西人家等,体量均超过20万方,景观无论是社区外部还是内壁各小品,配以社区会所,超强智能化系统,建筑节能使用等豪华硬件设施,无论在品质还是社区规模,都是领先一步,但因为是新兴的经济开发区板块,新兴的城市行政中心,故周边配套还尚未成熟,交通不便,生活配套设施较差。
城南板块因地域比较辽阔,故多以建筑密度较低类似西班牙风格的花园洋房,中式庭院式别墅为主体,如祥生福田花园,中天御苑等,属于中高端产品,面向城市中高档客户群体。
但也存在周边生活配套设施较差的问题。
城中板块,顾名思义,地处繁华城市核心商圈,现在售住宅楼盘较少,尾盘也主体以高层为主,如亚方大厦。
其中东方不夜城为纯商业项目,体量达24万方,包括酒店式公寓,商业步行街,五星级酒店等,属于与市政府联手的旧城改造项目。
从以上对姜堰楼市的调查可做出如下分析判断:
A.城市规划往西发展,本案所处城市北部,缺乏城市扩张利好,发展前景不容乐观。
B.大规模化高品质楼盘较多,现对市场供应量,明显是供大于求,各楼盘竞争较为激烈,客户购房,可供选择余地较多。
C.现较多在售楼盘特别注重社区内部的硬件设施,在环境,功能,比较超前,对本案形成一定的对比性,处于劣势。
D.对本案核心竞争力-学区房概念,一些楼盘也加以引用,形成一定的客户分流,有一定的冲击力。
针对以上分析,故本案一要在二期的引导上须仍突出“学区房”概念,
应炒作,放大,形成城市亮点,引爆市场。
二要在景观,功能,智能化等硬件设施上,必须加强,尽量拉小与竞争楼盘的差距,劣势缩小。
环境和教育相结合的规模化高品质人文社区
人有我也有(府西景观)
人无就我有(紧邻名校)
●二期产品建议:
A.建议二期做一比较难去化大户型且带阁楼的样板房,一方面满足建筑面积的需要,且有助于本项目的视觉形象树立,既提升了产品品质,又拉升均价,提高项目利润。
B.就区域形象而言,并非高档住宅区域;
因此对本项目而言,尤其是小高层必须依靠紧凑的房型以控制总价留住客源。
建议做小户型酒店公寓
C.在小区规划和产品立面上,必须有所突破,至少在立面上突破目前区域内无亮点的杂乱形象,达到令人耳目一新的效果
D.加强景观修缮,增强运动休闲场所,设立会所,提高社区品质。
●项目二期SWOT分析
A.项目优势Strength
Ø
二期户型非常合理,大小面积分布比较平均。
教育资源丰富,名校林立。
B.项目劣势Weakness
项目商业配套依托现有城镇建设,现有基础和配套设施缺乏;
C.项目机遇Opportunity
多层市场同期缺乏高品质项目;
城北为名校集中地,为本案带来莫大机会点
D.项目威胁Threats
小高层物业在二三级城市初期遇到的普遍抗性,尤其是非中心地段的小高层物业;
住宅市场潜在供应量较大;
较多大规模,高品质楼楼盘出现
●客源分析
消费群体特征分析
一次置业者的主要特征
●收入较稳定,有一定积蓄,对未来有较好的预期;
●年龄主要在30-45岁之间;
●追求实惠、实用、方便;
●对价格反应敏感,偏好灵活的付款方式;
●需求面积相对较小,以2房或小3房的物业类型为主,复式结构很少考虑;
●出行以公交为主,对公交车较为依赖;
●决策较为慎重,需反复比较,有意向的楼盘会看二次三次以上。
二次及多次置业者的主要特征
●事业较为成功,有较丰厚的收入及积累;
●支付能力较强,对价格不敏感,不在意付款方式;
●注重身份,对物业的档次要求比较高;
●购房主要是为了改善居住环境或保持资金增殖能力;
●需求面积较大,喜欢较大面积的房子;
●对车位数量及方便性要求较高;
●注重教育配套以及休闲设施,注重产品的质量以及发展商的信誉;
●有相当丰富的社会阅历,有充分的市场信息;
●注重物业的知名度以及市场口碑;
●对现场环境氛围除非有较高的感染力,一般不为所动。
实用型客户的行为特征
注重因素
置业行为特征
价格
反复比较,对市场价格反应灵敏,看重楼价折扣。
地理位置及周边配套
考虑地理位置是否优越,商业配套设施、公交设施、教育设施、医疗设施是否完善以及社区成熟度,物业档次和社会安全度等。
物业质素
考虑户型间隔是否方正实用,采光、通风、朝向是否良好,绿化率,装修标准及小区配套设施内容。
投资型客户的行为特征
行为及心理特征
投资目的
主要用于短线炒作或长线投资,待价而沽。
宏观经济环境
整体市场投资氛围、银行利率和交易费用等因素会影响其投资决策。
物业升值潜力
规划好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所建物业会成为投资客的首选。
物业租金回报率
“月租供楼”还有盈余的水平,对其投资最具吸引力。
资金周转
为使其资金周转及规避风险,倾向选择首期款较少、按揭年限高的物业。
根据以上分析,以下几种人群将成为本案的潜在目标客户:
●多层、小高层物业:
A.具有稳定收入,且有一定地位的公务人员、医生、教师
特别是二附中,二中的教师,第三医院、中医院的医生
B.私营业主:
来自外地在姜堰做生意的人
从事本地特产出口
跨省交易的人
拥有私人经济实体的人等
C.周边乡镇关注教育或想移居城市的居民。
●沿街商铺
D.周边已经营商家
E.在下属乡镇到城市做生意的潜在商家
F.有一定的经济实力,欲投资者
●营销策略
A.策略线:
活动为脉,广告成络
——先乡镇强化品牌、再市区形成焦点、后样板展示品质
B.媒体线:
城区高端媒体占领,乡镇辅助媒体突破
主题推广,长短结合
C.销售线:
现场包装
现场执行
销售控制
乡镇突破,团购引导。
(印品)
●二期销售策略
G.二期前期房型去化分析
●二期房源总表
总套数
二房
三房
(含阁楼)
318
212
106
62
●二期已销售房源分析
房型
主力面积
主力总价
去化数量
含阁楼数量
所占比例
80---93
26万—30万
80套
(20套)
25%
96---141
30万—40万
42套
(3套)
14%
合计
122套
(23套)
39%
去化分析:
二期总套数为318套,其中二房212套,去化80套,占二房房源的39%。
三房为106套,去化42套,占总房源的39%。
从数量上来看,二房比三房去化的快,总百分比来看,二房与三房的去化比列都为39%,基本一致。
可见前期的主楼去化还是比较合理的。
从阁楼的去化比例上看,二房阁楼去化20套,所占二房总套数比例的25%,三房阁楼去化3套,占三房总套数的9%不到,可见三房阁楼的去化比例远远小于二房阁楼的去化比例。
下阶段主楼部分依旧可按之前的去化比例,微调销售策略,提高销售套数,但是阁楼部分需调整三房阁楼的销售策略,加快三房阁楼的去化速度,趋向销售合理化
H.二期剩余房型分析
楼号
户型
面积
剩余数量
25号
93.07
93.09
18套
6套
无
0套
26号
85.87
3套
116.44
1套
27号
86.17
87.36
9套
28号
81.43
85.73
11套
29号
30号
86.32
90.16
4套
127.76
131.47
31号
80.38
7套
134.66
32号
141.9
35号
80.4
81.82
36号
2套
112.32
113.89
37号
81.07
96.55
38号
39号
40号
119套
阁楼
20套
17套
161套
其中剩余阁楼37套
I.推案计划
因二期在开盘期间已推出312多套多层住宅,现已销售150多套,剩余161套左右,
公寓及沿街商铺尚未推出,考虑到市场因素,公寓因以小面积户型为主,商铺因地理位置尚未形成成熟的商业氛围,预计去化有较大抗性。
二是2009年姜堰房产市场推量较多,达到将近40万平米,供应量较大,各楼盘普遍每月去化比较慢,每月在6-10套左右。
现综合多方
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 翡翠 嘉苑三期 营销 方案