房地产项目开发总控计划精编版Word下载.docx

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二.项目商业业态布局

三.招商目标

四.项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定

五.招商时段划分

第七章.项目实施风险控制计划

第八章.项目组织架构及工作流程

一.项目组织架构

二.项目实施工作流程

第九章.项目控制流程图

第一章项目概况

一市场定位

1.项目名称

XX·

XXXXX

2.项目定位

现代商业步行街

现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。

3目标客户

3.1目标客户群：

商业步行街

70%为：

30%为：

XX区为主体的商业物业投资者

本区域拆迁的临时门面经营者

XX区部分政府官员及灰色收入阶层

主城区商业物业投资群体

主城区个人投资经营户

主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买

新都市精品豪宅

90%为：

10%为：

XX区成功的私企、个体老板

XX区部分政府官员、公务员

追求现代生活的XX区中青年人群

主城区向XX区扩张的经营户

外来移民居住者

3.2终端消费群：

区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；

充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。

4.项目形象概念

现代时尚的都市商业步行街

二项目简介

地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下：

用地面积（㎡）

21625.6

商业总建筑面积（㎡）

61724

总建筑面积（㎡）

84535

主力店A（㎡）

6248

地上建筑面积（㎡）

62846

主力店B（㎡）

9177

地上商业面积（㎡）

46062

住宅总户数

99

住宅总建筑面积（㎡）

16731

容积率

3.9

垃圾站面积（㎡）

53

覆盖率

50.8%

地下建筑面积（㎡）

21689

绿化率

25.3%

地下商业面积（㎡）

15662

机动车停车数

140

仓储及设备用房（㎡）

1983

地下停车位

115

地下车库（㎡）

4044

地面临时停车

25

一层商业建筑面积（㎡）

10052

一层商业套内面积（㎡）

6978

二层商业建筑面积（㎡）

12004

二层商业套内面积（㎡）

8822

三层商业建筑面积（㎡）

11715

三层商业套内面积（㎡）

9449

四层商业建筑面积（㎡）

11350

四层商业套内面积（㎡）

8864

第二章项目控制总体目标

一投资规模

项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。

二投资收益目标：

项目投资收益率35.5%（仅计算现金回收部分）,自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。

详见第四章。

三工程进度目标

工程总进度从2003年9月11日开工；

商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；

住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；

整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。

详见第三章。

四总成本控制目标

总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；

单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。

见第四章。

五销售及推广目标

项目计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合同销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。

详见第五章。

六招商目标

-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；

2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；

辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；

年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。

详见第六章。

七质量目标

工程质量达到合格标准。

第三章项目实施工程进度控制计划

一前期工作进度控制计划

为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。

序号

工作内容

完成时间要求

执行部门

一

前期手续

1

初步设计

8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续

项目部、研发部、总工办、拓展部

2

施工图审查

9月16日完成建施图，10月15日完成施工图

项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部

3

临时施工许可证

8月30日至9月10日

项目部、拓展部、总工办

4

施工许可证

10月8日至10月15日

预售许可证

10月16日至10月20日

项目部、拓展部、总工办、销售部

二

岗位安排

项目总监到岗

8月1日

项目部、总工办

监理工程师到岗

9月1日（土建、安装、预算个一名）

现场办公室确定

8月5日

三

开工前准备

施工临时用水电

8月4日至20日

市政管网拆迁

9月10日完成

项目部、拓展部

地质勘察单位确定

8月22日进场

项目部、成本部、总工办、设计院

环境评估及污水处理

8月15日确定

项目部、成本部、总工办

5

平基单位确定

8月30日确定

6

土建单位招标

8月31日完成

7

监理单位招标

四

销售前期准备

售楼部选址

8月4日讨论

项目部、营销部、研发部

售楼部设计

8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计

项目部、研发部、营销部、总工办

售楼部与围墙

9月11日动工，25日完工

项目部

销售面积测绘报告

9月30日

项目部、研发部、销售部

交房标准确定

二项目建设进度控制计划

备注

场地平整

9月10日至11月10日

基础工程

2003年11月10日至2003年12月30日

基础到±

0.00

2004年1月1日至2004年3月30日

商业建筑主体

2004年5月30日主体完工

2004年9月30日交客户装修

2004年12月底商业部分试营业

住宅建筑主体

2004年12月30日完工

综合竣工

2005年6月30日完工

住宅交付使用

2005年10月1日

第四章项目实施成本控制计划

一前期工程费

费用名称

计算方法

单价

（元/㎡）

金额

（万元）

土地费用

6000

方案设计费

85

初设及施工图设计费

148

地质勘探费

20

工程监理费

84535×

25.3

印花税

（1—4）×

0.5‰

3.2

城市配套费

免

80

8

人防费

13×

50%

13

54.9

9

白蚁防治费

0.5

4.23

10

报建综合费用、证照费

54.98

11

施工用水电

315KWA

35

12

其它费用

含实测费、审图费

21

小计

763

6452

二工程建设费

备注

土石方工程

100000×

14

建筑安装工程费

700

5917

包括塔楼外墙面

外墙装饰

450

裙房1～4层

电梯工程

650

24台（部）

智能化工程费

150

配套水电工程费

550

室外综合管网

中央空调

800

单冷/冷暖

消防设施工程费

70481×

176

-2F～4F

市政设施费

30

环境景观工程

11509×

200

230

道路、绿化及广场

天燃气系统

（99+20）×

3000

36

费用向业主收取,不计入成本

环保治理工程

灯饰工程

50

（1+…+13）×

4.5

15

9173

单方造价：

1085元/㎡

注：

项目前期工程费

（一）和工程建设费

（二）合计：

6452+9173=15625万元

三公司管理费用

责任部门

公司管理费

2.5亿×

2.0%

500

财务部、行政人事部

四营销管理费用

推广费用

2.5×

2%

包括售楼部及模型

销售费用

1%

250

含销售人员工资、奖励和日常管理费用

750

五招商管理费用

招商管理费用

一个月租金

六财务费用

公司财务费

1亿×

10%×

1年

1000

财务部、项目部

贷款1亿元人民币

七不可预见费用

不可预见费

（1+2+3+4+5+6）×

3%

530

八营业税费

营业税

5.75%

1437.5

交易过户税

1.0%

土地增