响水县物业服务收费管理办法Word文件下载.doc
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第七条
物业服务收费,根据物业的性质和特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的物业公共服务收费,实行政府指导价。
非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费,满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
第八条
实行政府指导价的普通住宅公共服务收费,由县价格主管部门会同物业管理行政主管部门,根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素,制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度,并适时调整和公布。
待条件成熟时,逐步向分项目收费基准价过渡。
第九条
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费,其物业公共服务费应当符合公布的物业服务等级收费基准价,并签订书面的前期物业服务合同,向县价格主管部门备案,由县价格主管部门对其服务等级收费基准价格进行审核确认。
前期物业管理阶段,住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费,应当经县价格主管部门核准。
业主大会尚未成立,住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的,物业服务企业应采取公开方式,征询业主意见,经县价格主管部门核准后执行。
县物业管理行政主管部门应会同县价格主管部门,加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
第十条
业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准,可以在县价格主管部门公布的政府指导价范围内,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定,并报县价格部门备案后执行。
第十一条
实行市场调节价的物业服务收费,业主大会成立前,由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行;
业主大会成立后,由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
约定的物业服务收费标准,应当报县价格主管部门备案。
县价格、物业管理行政主管部门,应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范,促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
第十二条
物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条
物业公共服务费用由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。
物业服务企业不得以任何借口和理由向业主重复收取已经纳入物业公共服务费的费用。
第十四条
物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业服务企业单独列帐,合理、公开分摊,具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定;
业主大会尚未成立的,物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。
第十五条
物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算;
尚未进行登记的,暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收,预收时间一般不超过半年。
合同另有约定的,从其约定。
业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间,作为交纳物业服务费的起始时间。
第十六条
纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业,期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,期间的物业服务费按标准的70%收取。
物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费由业主或使用人交纳,但业主负最终交纳责任。
第十七条
物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、集中供热运行维护收费等,按业主使用户共同分摊。
物业服务企业对房屋进行内部装饰装修提供服务的,可按以下办法收取相关费用。
房屋装修产生垃圾的,按建筑面积收取装修垃圾清运费(含因搬运材料等原因使楼道需要二次维护的费用),住房不超过2元/平方米。
为保护房屋共用部位、建筑主体承重结构和共用设施设备免受损坏,物业服务企业可以向业主或使用人收取装修保证金,其标准为,住房1000元/户,非住房按建筑面积20元/平方米。
装修保证金由物业公司收取,统一缴入县物业管理中心(装饰办)专用账户。
房屋装修完毕,经验收房屋共用部位、建筑主体承重结构和共用设施设备未受损坏,由物业公司出具相关证明,县物业管理中心(装饰办)在六个月内全额退还装修保证金;
若共用部位、建筑主体承重结构和共用设施设备受到损坏,应当由业主或使用人承担赔偿和修复责任的,其费用可在装修保证金中抵付,并由县住房和城乡建设局依法对其违规装修行为进行处罚,装修保证金余额在三个月内全部退还。
第十八条
物业管理区域内在公共、或共有、或共用车场(库)特定空间停放汽车的收费,要区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。
其中专有车位(库),应交纳停放服务费;
用于出租的,出租人与承租人约定由承租人交纳停放服务费的,从其约定,出租人负连带交纳责任。
汽车停放服务费由物业服务企业依物业服务合同收取。
停放服务费可以按车位(库)数量计收,也可以按登记的产权面积计收。
物业管理区域内受业主委员会委托,实施专人管理的机动车车位停放服务费,由物业服务企业书面向县价格主管部门提出申请,县价格主管部门按低于社会专营机动车停车场收费标准,本着补偿物业管理费用,并考虑到占用公共设施应予合理补偿的原则制定。
第十九条
物业管理和服务区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的,双方应当签订有偿代理合同,由物业服务企业向委托单位收取手续费。
第二十条
县价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时,应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算,充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。
第二十一条
物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
第二十二条
物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。
第二十三条
物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布,每半年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况,接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
第二十四条
物业服务企业应完善内部财务管理制度,强化成本、收支约束。
同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。
实行物业公共服务费用包干制的,物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐,按照服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。
物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计,审计费用的承担,应在物业服务合同中约定。
第二十五条
业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用,业主委员会应当督促其限期交纳;
逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。
第二十六条
县价格主管部门和物业管理行政主管部门,应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督,每年对其财务收支及物业服务收费情况进行一次核查。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十七条
县价格主管部门可根据具体情况对本办法进行完善、修订和补充。
第二十八条
本办法由县物价局会同县住房和城乡建设局负责解释。
第二十九条
本办法自2011年8月1日起执行。
附件一:
响水县普通住宅物业管理服务等级标准
附件二:
响水县普通住宅物业服务费标准
响水县普通住宅物业管理服务等级标准(一档)
序号
项目
服
务
标
准
(一)
安
全
巡
查
①不能实施封闭式管理,但设专人24小时巡查小区,全体巡查人员不少于3人,服务基本规范。
②安全护卫人员统一着装,熟悉辖区情况,认真负责,有较强的责任心,当班时佩载标志,尽忠职守。
③能认真处理好业主(使用人)的投诉和求助。
④危及人身安全处设有明显标志。
⑤紧急事件处理预案(凶杀、火灾、爆炸、地震、电梯突发事件等)基本完整,有关措施落实。
(二)
卫
生
保
洁
①小区生活垃圾袋装化,垃圾日产日清;
垃圾房(箱、车)保持基本整洁。
②物业管理企业负责楼梯单元门以外公共区域保洁,共用楼梯道清洁由业主(使用人)自行组织;
公共场所每日清扫一次,清扫结束时地面无垃圾、杂物。
③公共厕所每天清扫一次,无明显污物便迹外溢。
④小区内部窨井、下水道、化粪池每两年清掏疏通一次,能基本畅通。
(三)
绿
化
养
护
①每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、石块等垃圾,目视基本无杂物。
②草坪生长一般,颜色一般,整块草地基本无明显的草荒和大面积病虫害;
无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象。
③每年至少进行1次施肥,树木长势一般,无明显死树,病虫害防治每年不少于2次。
④假山、亭、廊、雕塑等园林小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。
(四)
房屋
及
共用
设施设备
维修
养护
①每年年底或年初对房屋和共用部位、共用设施设备道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备有完损状况,对完损程度做出评价,巡检要有记录,大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会,落实维修资金。
每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施,每年10月份安排置次共用部位门窗检修,使其保持基本完好。
②房屋修缮制度完善,便民
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