深圳某写字楼项目前期市场调查报告Word文档下载推荐.doc
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2005年,金融业增加值占第三产业增加值比重达到30%。
努力培育新兴服务业
积极运用信息化技术改造第三产业,大力推行现代经营方式,提高生产服务、流通服务和消费服务的效率和质量,加快发展传统优势服务业和新兴服务业,努力建成现代服务业比较发达的城市。
2.2002年深圳市总体经济发展情况
2002年,深圳市GDP突破2000亿元大关,达到2239.41亿元,在全国大中城市中继续稳居第4位,按可比价格计算比上年增长15%,比预期目标高出3个百分点。
人均GDP达46003元,折合5558美元。
2002年深圳市还有多项经济指标排在全省、全国乃至世界前列:
全市规模以上工业企业完成现价工业总产值3571.26亿元,增长24.2%,在全国大中城市中居第2位。
全年外贸出口总额达465.57亿美元,比上年增长24.2%,连续十年位居全国大中城市榜首。
至2002年末,全市金融机构存款余额4952.73亿元,比年初增长21.1%,其中,居民储蓄存款余额1756.49亿元,增长27.9%,金融机构贷款余额3512.48亿元,比年初增长22.8%,存贷规模在全国大中城市中均居第4位。
去年全国30强连锁企业中,深圳占4家,其中华润万佳已经进入全国前10名。
深圳港集装箱吞吐量762万标箱,增长近50%,已居世界第六位。
3.2002年1-6月份深圳市注册企业情况
(深圳市注册外资企业情况
据深圳市工商部门统计,截至今年6月,深圳市共有外商投资企业10942家,投资总额424.27亿美元,注册资本235.07亿美元。
其中仅今年上半年我市就新设立外资企业641家,这相当于平均每个月新产生逾百家外企。
据工商部门有关人士介绍,投资规模扩大,现有企业不断增资扩股是我市外企今年发展的一大特点。
在今年新设立的外商投资企业中,注册资本超500万美元的有37家,超1000万美元的有28家,同比分别增长了17.8%和27.3%。
其中新设立的最大企业创雅房地产(深圳)有限公司投资额高达6亿港币。
另外,今年有315家外资企业增资扩股,合同外方增资4.91亿美元。
(深圳市注册私营企业情况
深圳市私营经济继续保持稳步发展的势头,1~6月份新登记注册的私营企业已达7673户。
到目前为止,深圳市私营企业总数已达57398户,占深圳市企业总数111590户的51.4%,已占据深圳市企业的半壁江山。
深圳市新注册的私营企业呈现出一些特点:
私营企业的发展规模越来越大。
其中,注册资本500~1000万元的企业有1759户;
1000万元以上的企业978户;
注册资本过亿元的企业有26户。
有越来越多的私营企业从事高科技产业。
深圳市自去年10月份开始实施《关于促进高新技术企业发展若干注册问题的暂行规定》后,越来越多的私营高科技企业诞生。
深圳市科技部门统计,目前,经科技部门认定的私营高科技企业就已经超过一千家。
到目前为止,私营科技型、外向型企业比去年增加了近6成。
4.2003年发展计划与近期情况
今年深圳经济增长的预期目标拟定为12%,全年国内生产总值预期目标为2520亿元,人均GDP4.9万元。
而规模以上工业企业总产值(1990年价)要实现4940亿元,预期增长17%。
2003年1月深圳市已经取得GDP同比增长14.5%的良好开端。
二、深圳市写字楼市场情况分析
1.深圳市以往写字楼的发展简况(1987年——2000年)
深圳市的写字楼发展(1987年—2000年)可以划分为三个阶段:
第一阶段发展初期(1987年—1992年)
指20世纪的80年代末期至90年代初期,该阶段深圳市开发的写字楼相当少,1987年至1992年5年间,深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米,考虑到当时的深圳尚处于起步阶段,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少。
此阶段深圳市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围。
第二阶段迅速发展期(1993年—1996年)
1993年至1996年是深圳市的写字楼开发的迅速发展期,1995年全市共出让写字楼用地44.37万平方米,为深圳市成立以来写字楼出让最多的一年。
当今深圳市场上主要写字楼多为该时期开始动工兴建,包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等。
第三阶段市场淡静期
1997年,亚洲金融风暴爆发,全球经济均受到严重影响,而中国经济在经过1995年和1996年的“软着陆”,也进入一个平稳发展期,深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响,同时更由于前期开发过热,存量压力大,迅速进入一个淡静期,房地产开发商对进入写字楼市场非常谨慎。
深圳市历年国内生产总值和写字楼市场数据(金额单位:
万元,面积单位:
万平方米)
年份
国内生产总值
用地出让面积
施工面积
竣工面积
销售面积
1987
559015
0.16
33.77
10.96
2.82
1988
869807
4.42
45.28
5.19
6.44
1989
1156656
3.38
55
9.01
1.82
1990
1716665
6.59
31.07
8.67
2.31
1991
2366630
1.68
47.72
7.93
2.1
1992
3173194
5.59
101.91
9.2
9
1993
4492889
23.45
152.43
11.51
5.85
1994
6151933
33.54
132.75
10.01
13.29
1995
7956950
44.37
214.51
34.24
17.37
1996
9500446
31.92
238.93
42.5
32.33
1997
11300100
10.89
181.76
34.22
28.88
1998
12892800
22.29
130.58
24.86
22.06
1999
14365100
23.16
140.44
20.03
15.02
2000
16652400
18.24
111.56
13.54
12.19
深圳市历年办公楼土地出让情况
年度
面积(万平方米)
特区内
特区内所占比例
1987-1992
22.13
100%
1993
23.45
15.58
66.44%
1994
33.54
26.4
78.71%
1995
44.37
24.53
55.29%
1996
31.92
13.73
43.01%
1997
10.89
3.88
35.63%
1998
22.29
7.23
32.44%
1999
23.16
6.76
29.19%
2000
18.24
4.38
24.01%
2001年上半年
3.59
0.92
25.6%
2.深圳三大片区写字楼特征分布(2000年-2002年)
深圳写字楼市场经过1999年一年的观望与预热,从2000年开始有了明显的回暖,并在2001年继续保持平稳增长的态势,而到了2002年,市场则有点热得烫手了。
根据专项调查显示,深圳写字楼大多分布于罗湖、福田两区,罗湖集中了金融证券、投资贸易、顾问咨询、高科技及船运物流业等企业,主要以外资为主,其次为港澳台资和中外合资企业,绝大部分客户是租赁为主,购买的主要为银行客户。
福田区写字楼市场的吸引力有所增强,因为计划更换写字楼的客户基本倾向再次选择原所在区(即福田区)的写字楼。
南山区因为集中了深圳的高科技企业,也有一定后劲。
¯
罗湖区
罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区,经过20年的发展,形成以国贸为中心和以地王为中心,辐射周边地区的商务办公区。
以国贸为中心的商务办公区,由于其写字楼基本都是深圳上个世纪80年代的建筑,所以大多立面陈旧、内部设施落后。
但是,该地带离罗湖口岸近,出入关方便,仍是很多香港公司首选的办公地。
随着深圳整个城市发展的西移,这一带写字楼物业租售逐渐减少,在“眷恋罗湖”的扼腕疾呼中,总让人感受到“夕阳无限好,只是近黄昏”的无奈。
地王大厦是深圳上个世纪90年代建筑的代表,至今仍是深圳的标志性建筑之一。
以地王大厦为中心,深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目,共同组成了蔡屋围商务办公区。
该区域是深圳目前商务办公环境最成熟,设施配套最完善的高档商务办公区。
在深圳设立分支机构的跨国公司、本地大型实力公司,大都集中在本区域内,如美国友邦、深圳太太药业。
本区域内的写字楼物业,随近年整体经济的复苏,目前租售情况较好。
福田区
在这场深圳写字楼大战当中,市场热点也开始从过去的罗湖往福田转移,其它区域只有零星供应。
根据调查的结果显示,福田区几乎囊括了今年上半年全部新写字楼的供应,主要集中在华强北一上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。
华强北一上海宾馆片区,集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。
由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场,如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等,所以,写字楼租售客户中,电子、通讯类公司占有相当比例。
福田中心区,是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。
特别是南片区CBD商务中心区,更将是未来深圳高档写字楼集中的地带。
在市政六大工程建设的带动下,中心区已成为整个市场关注的热点
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