上海上半年房地产估价师理论与方法房地产区位状况描述试题文档格式.docx
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⑦确定估价结果;
⑧撰写估价报告;
⑨审核估价报告:
⑩出具估价报告;
(11)估价资料归档。
一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)
B.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)
C.①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)
D.①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)
4、当建筑物的维修养护属于正常的,实际成新率与直线法计算出的成新率相当;
当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的,实际成新率应__直线法计算出的成新率。
A.大于
B.大于或等于
C.小于
D.小于或等于
5、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资目标收益率为10%时,该投资项目的动态投资回收期为()年。
A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
6、在经济寿命期限内,企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
会计主体
持续经营
会计分期
货币计量
执行层的组织协调
7、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价×
×
临街宽度。
单独深度价格修正率
累计深度价格修正率
平均深度价格修正率
混合深度价格修正率
8、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。
房地产重新购建价格的求取思路
土地重新购建价格的求取思路
具体价格重新购建价格的求取思路
建筑物重新购建价格的求取思路
9、新建房地产项目的出租和销售,属于房地产的__。
A.一级市场
B.二级市场
C.三级市场
D.存量市场
10、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。
A.MBB
B.MPT
C.CMO
D.MSS
11、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷
建筑物总面积
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×
土地单价÷
某部分占有的土地份额=土地总价÷
该部分享有的地价额
建筑物总面积÷
土地总价
12、通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/㎡、3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。
4075.0
4242.5
4410.0
4577.5
13、下列不属于房地产结合物的是__。
A.管理人
B.实物
C.权益
D.区位
14、需求规律的基本内容是:
在其他条件不变的情况下,某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。
A.减少
B.增加
C.不确定
D.不变
15、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为a(1+g)t-1,年限为n,净收益增长率g与报酬率y相等,则房地产价格V=()。
&
nbsp;
A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
16、我国土地用途管制的核心是。
实行土地有偿有限期使用制度
经营土地有偿使用
不能随意改变农用地的用途
不能随意改变建设用地的用途
17、某类房地产2005年~2009年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。
某类房地产2005年~2009年的价格(单位:
元/m2)
A.年份
B.2005
C.2006
D.2007
E.2008
F.2009
G.价格
H.6810
I.7130
J.7460
K.7810
L.8150
18、一般来说,标准方差越小,投资风险__。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算
19、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。
总工程量
实测工程量
工程量清单
最终工程量
借款合同
20、属于禁止发布房地产广告的情形有。
在划拨土地上开发建设的房地产
已设定抵押的房地产
未取得商品房预售许可证的房地产
没有选聘物业管理企业的房地产
房地产估价机构必须加盖公章
21、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
22、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。
A.某一事物
B.某房地产
C.某一事物与其他事物
D.各种事物
23、威廉·
阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中,N表示。
单位面积土地上农产品的产量
市场上每单位农产品的价格
生产每单位农产品的成本
向市场运输每单位农产品的成本
24、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入__。
A.管理费
B.销售费用
C.前期费用
D.其他费用
25、估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。
估价资料归档主要作用不包括。
有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
有助于解决日后可能发生的估价纠纷
有助于保持估价机构工作的连续性
有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、在右图所示的现金流量图中,已知A、i和P,求F,采用复利系数标准表示法表示,正确的是()。
A.F=15A-P
B.F=A(F/A,i,5)-P
C.F=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)
D.F=A(F/A,i,5)(F/P,i,1)-P(F/P,i,6)
E.F=[A(P/A,i,5)-P](F/P,i,6)
2、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A.受托财产总值
B.信托范围
C.信托收益
D.信托信用等级
3、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是__。
A.金融业的发展
B.社会人口密度
C.物价的高低
D.自然环境的变化
E.政治制度的变迁
4、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。
A.16
B.18
C.20
D.22
5、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后,抵押权人方可优先受偿。
A.税金
B.拍卖费用
C.土地使用权出让金
D.土地使用成本
6、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑设计的缺陷
D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件的恶化
7、在商业银行办理的贷款中,担保方式有。
保证
信用
质押
抵押
保险
8、关于商业物业投资的说法,正确的有。
商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
商业物业交易常在机构投资者之间进行
区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
商业物业不适合长期投资
商业物业投资收益全部来自出租收益
9、项目利润为零时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A.获利能力分析
B.盈亏平衡分析
C.市场状况分析
D.定性风险分析
10、地基面积较大,多用于大型公共建筑,由基板、反梁组成。
且在梁的交点上竖立柱子,以支承建筑骨架的基础被称为__。
A.条形基础
B.独立基础
C.整体式筏式基础
D.箱形基础
11、能够构成设计变更的事项包括。
更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸
增减合同中约定的工程量
改换有关工程的施工队伍和人员
改变有关工程的施工时间和顺序
其他有关工程变更需要的附加工作
12、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定,禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A.集体土地上的合法房屋
B.代管房屋
C.列入拆迁范围内的房屋
D.共有房屋
E.商品房预售许可证正在办理之中的房屋
13、下列有关房屋权属登记的表述中,正确的有__。
A.房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人,除法律、法规另有规定的外,必须同属一个法人或自然人
B.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用,通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C.房地产面积测算为提高精度,边长取至0.001,但面积确定最后取至小数点后两位,即Olm2
D.临街底层经营性房屋的土地使用权,包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E.房地产权属登记为房地产权利动态登记
14、收益乘数有__。
A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
E.潜在毛收入乘数
15、下列关于房屋建筑工程质量保修责任,说法错误的是。
房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
保修费用由施工单位承担
保修完后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。
涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
保修费用由质量缺陷的责任方承担
因保修不及时造成新的人身、财产损害,由建设单位承担赔偿责任
16、业主大会成立后,维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经__讨论通过后实施。
A.当地房地产行政主管部门
B.房地产开发商
C.业主大会
D.物业公司
17、某类房地产2007~2011年的价格见下表,关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法,正确的有。
房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
2010年的价格趋势值为6900元/㎡
2011年的价格趋势值为7283元/㎡
2012年的价格趋势值为7634元/㎡
18、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定,不应包含。
开发商的直接损失
开
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