土地估价计算方法Word文档下载推荐.docx
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地投资利润率,以15%作为本次土地评估的投资利润率.
利润二(土地取得费+有尖税费+开发费)X投资利润率
=[
(1)+
(2)+(3)]X15%=35.85元/平方米
(6)土地增值收益
根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析,土地增值收益取
30%.
=[
(1)+
(2)+⑶+⑷+(5)]X30%=85.31元/平
方米
⑺无P艮年期土地价格=⑴+⑵+⑶+(4)+⑸+(6)
=369.66元/平方米
(8)年期修正后的土地价格
宗地剩余使用年限为47年,土地复原利率为6%
=(7)X[1—1/(1+6%)47]=317.46元/平方米
(9)区位修正
以上计算的土地价格为估价对象所在区域工业用地47年的平均地
价,应根据待估宗地的区位条件进行地价影响因素修正,最终确定估价对象价格.参照胶南市城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明
表和修正系数表,确定本次运用本钱逼近法评估时区位修正的影响因素
及其修正幅度,详见下表:
修正因素
因素说明
优劣程度
修正系数
交通条件
相临道路级别(宽)
次干道8-10
米
f殳
距高速公路接口处距禺(公
里)
5?
10公里
较优
0.76
根底设施状况
供热状况
供气状况
排水状况
优
1.04
产业聚集条件
工业/产业聚集规模
0.34
产业间协作条件
工厂与原料地、市场配合
0.38
(4)容积率
工业用地:
0.7
(5)土地权利状况无他项权利限制下的土地使用权价格
2.根本公式
根据国家土地治理局矢于土地评估的有矢规定,基准地价系数修
正法的根本公式为:
P=PiX(l+KjXK2XK3XK汁心
P一评估宗地的地价
Pr-区域基准地价
匚一综合因素修正系数
K?
一年期修正系数
一容积率修正系数
Ki一期日修正系数
K5一开发程度修正系数
3.计算过程
(1)区域基准地价
评估对象位于胶南市海滨工业园,经查阅胶南市基准地价图,确
定待估宗地属于二级工业用地,对应该基准地价为260元/n?
(2)综合因素修正系数确实定
二级工业用地宗地地价影响因素指标说明表
较劣
劣
父通
条件
相临道路级别〔宽〕
菜俎
121
主干道小于
10米,有次
次干道
8?
10米
次干道5-8米
v5米
距昌速公路接口处距离〔公里〕
<
5
5-10
10-15
15-25
>
25
册俄兄表殳犬
[优]
泄
土
Eg
八条
T'
"
/产业积聚规模
职工生活方便度
距商服中央
距离〔米〕
500
500-800
800-1000
1000-1200
1200
距农贸市场
250
250-400
400-600
600-800
800
生活设施完善程度
无善
较完善
不无善
彳艮差
地身件宗自条
M区用地类型
无污染
丁业区
略有污染工业区
有一定污染区
污染较重工业区
污染严重
T4k区
地质水文条件与地菜承载力
对土地利用无影响
对土地利用略有影响
对土地利用
有一定影响
对土地利用影响较重
对土地利用影响严重
临路条件
两面临路
一面临路
不临路
宗地形状与面积
二级工业用地基准地价修正系数表
般
相临道路级别
1.72
0.86
-0.86
?
距图速公路接口处距禺
1.52
-0.76
-1.52
0.98
0.49
-0.49
-0.98
0.94
0.47
-0.47
-0.94
0.52
-0.52
-1.04
产业积聚条件
工业/产业积聚规模
0.17
■0.17
-0.34
-0.17
0.19
■0.19
-0.38
距商服中央距禺
0.36
0.18
■0.18
-0.36
距农贸市场距禺
0.48
0.24
-0.24
-0.48
宗地自身条件
工业区用地类型
0.28
0.14
■0.14
-0.28
地质水文条件与地基承载力
0.32
0.16
■0.16
-0.32
0.27
区域土地利用限制
0.12
■0.12
环境条件
环境状况
其他因素
根据实际情况确定
待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
入
距高速公路接口处距禺〔公里〕
职工生活方
距商服中央距离〔米〕
■0.36
便度
距农贸市场距离(米)
生活设施完备度
无污染工业区
对土地利用无限制
合计K1(%)
4.18
(3)年期修正系数确实定
K2=[l-1/(l+r)n]/[l-l/(l+r)B]
其中:
r为土地复原利率6%(基准地价技术报告测算结果)
n为待估宗地剩余土地使用年限(47年)
m为基准地价土地使用年限(50年)
那么K2=0.9890
(4)容积率修正系数确实定
由于容积率对工业用地影响很小,故容积率不作修正,修正系数
为lo
(5)期日修正系数确实定自2022年1月1日以来,该区域的工业用地价格有一定幅度上涨,其涨幅约为35%,因此取期日修正系数为1.35.
(6)开发程度修正系数确实定
评估设定的开发程度为五通一平,基准地价设定的土地开发程度
为五通一平,两者一致,因此不需要进行开发程度修正,其修正系数为
0.
(7)基准地价系数修正法的计算结果
根据上述确定的有尖指标,基准地价系数修正法计算的土地单价为
P=P](1+KJXK2XK;
(XK4+K5
=260元/m2X(1+4.18%)X0.9890X1X1.35+0
=361.66元/平方米
三、地价确实定
以本钱逼近法测算的地价结果为360.21元/n?
以基准地价系数修正法测算的地价结果为361.66元/rtf.根据该区域同类地价水平结合宗地的实际情况和估价经验,最后结果取平均数.
土地单价二(360.21+361.66)/2=360.94=361元/平方米
土地总价二20000n?
X361元/nV2=722万元大写:
染佰贰拾贰万
元整
(货币种类:
人民币)
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