沂南县房地产市场调查报告文档格式.doc

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完成规模以上固定资产投资85.5亿元，增长22.6%；

实现规模以上工业总产值186亿元，增长46%。

城乡居民收入明显增加，农民人均纯收入达到6650元、城镇在岗职工平均工资25700元。

二、2009年-2011年上半年房地产市场概况

根据资料显示，沂南县2009-2010年房地产市场开发量较小，价格趋于平稳，稍有上升。

2010年-2011年房地产开发量相比09年翻了5倍左右，但是市场需求量大，价格也开始逐步升高，在2010年8月-2010年12月期间，均价上涨了500元左右。

2011年年初到现在，在2010年年底的房价基础上又上涨了600元左右。

虽然房价上涨势头较快，但是由于需求量大，并没有影响楼盘的销售，而且政府在09年5月-10年5月出台了一项优惠政策，农村买房优惠200元/㎡，城镇人口买高层优惠200元/㎡。

这一政策的出台，加上房地产市场的升温，直接导致大多数楼盘被抢购一空，市场上出现了现房短缺，有市无房的现象。

楼盘名称

类型

规划套数

备案总套数

已销售备案套数

剩余备案套数

2010年价格

2011年价格

银座花苑

期房

217

-120

97

2300

悠山美域

现房

136

-127

9

共1100

276

-136

140

2680

龙城华庭

660

214

94

1900

新星管业居住组团

54

-54

振兴花苑小区

16

-14

2

4

金叶家园

480

-467

13

安福花园

163

27

2400

商业6000

阳都嘉苑

39

-40

-1

东城丽景

224

-190

34

2850

振兴佳苑

29

28

商业

贵和源

450

76

22

2700

司法局住宅区

68

-38

30

1600

康宁居

一期1060

438

248

2000

西村卧龙小区

144

-143

1

望景嘉苑

-30

壹品龙都

360

107

-41

66

居邻建设组团

-27

25

-25

蒙山温泉庄园

170

-15

155

6800

锦御.贵泰源

98

-88

10

芙蓉花园小区

235

-145

90

2500

永兴第一小区

3

财富广场（商业）

135

-67

4400

检察院老院住宅楼

42

12

检察院组团

132

-84

48

荣华小区

粮食局居住组团

50

-45

5

玉树祥石生态园小区

245

-232

阳光新城

177

-62

115

文化家园

-6

6

2100

诸葛华府

120

诸葛亮城（商业）

159

134

4300

富丽花苑

53

-51

住2260

商6600

阳都·

明珠花园二期

56

-50

2200

朝阳佳苑

-294

1780

振兴源居住组团

香榭丽花园

250

-105

35

平安家园

44

-26

18

永兴公寓

-16

2900

京北花园

40

商4600住1690

东方明珠

204

110

人民医院居住组团

176

-2

174

1500

阳都国际

2088

景秀花园

900

城中御景

72

世纪花园

548

东村社区

1800

新星花园

营里社区

3000

贵祥源

260

山水芙蓉

万豪佳苑

350

上上城

460

统计

5355

3391

1964

以上数据为2009-2011年的沂南房管局网上备案数据。

根据上面的数据，在2009-2011年上半年期间，沂南县共在网上备案5355套，其中已经销售3391套（包含商业），剩余1964套（包含商业）。

多以期房为主，现房的剩余房源基本以大户型为主。

2011年年底到2012年年初，预计有3-5个盘推出，总套数在500套左右，预计再市场健康的状态下消化周为3-5个月。

已确定在年底推出的盘有：

上上城、万豪佳苑、贵泰源等。

政府团购自建楼盘较多，检察院、公安局、交警队、国土等政府机构均有集资自建楼盘。

县政府团购了康宁居的楼房。

所以沂南县的公务员住房基本饱和，这样就少了一大批中高端消费者。

排屋楼盘只有一个：

智圣汤泉，销售情况较为一般，大概已经售出排屋、独栋四十余栋，基本都是现房，楼盘品质也一般，价格在6600元/㎡左右。

总体来说，09-11年的沂南房地产市场正在一个升温期，市场健康，投资潜力较大。

三、市场预期分析

明年（2012年），沂南房地产会继续升温，同时约有2000余套房源推向市场，虽然推出的楼盘较多，但是因为乡村人口进县城，加上旧城的拆迁改造，应该会在年底前被消化干净。

依旧保持房地产市场的火爆，房价会继续走高，但是考虑到往年的价格走势，价格预计不会上涨太多，预计在2012年底房价会达到3500元/㎡左右。

后年（2013年），2013年会有很多大盘开始往外推，阳都国际、山水芙蓉等盘就会开出，而房价也会继续走高，预计年中能达到3800-4000元/㎡，市场房源也回处于一个充足状态。

由于房价的提高和房源的增多，许多投资消费者就会进入观望心理，但是这种心理会在某个楼盘热销时被打破，加上乡镇人口往城里转移，以及旧城改造、拆迁。

房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。

但是，由于楼盘众多，消费者就开始“挑嘴”，想要拉拢消费者买自己的房子，就需要做好策划，打出楼盘的品质。

所以2013年，是沂南房地产商真正开始大规模斗争的一年，是打房地产营销战、品质战、价格战的开始。

政府规划：

沂南县2010-2030年期间，总规划拆迁用地面积：

2658356平方米。

规划拆迁用地十二块，部分以及开始拆迁（阳都国际）。

四、项目分析

玉泉路以北，朝阳路以西，中瞳路以东，金波路以南。

在市区的东北面，在县委县政府的正北偏东方向，规划地块内为中瞳社区，附近有人民医院、沂南四中、实验二小等政府配套。

规划用地1965亩，道路红线内用地297368平方米，容积率不大于2.6，绿地率不小于35%。

预计拿地后一期面向市场的时间为2012年年底到2013年年初（拆迁顺利的情况下）。

相信此时的消费者，更注重的是性价比，而非价格了。

而我们公司本着做高端小区的原则，在品质上就有了竞争力。

我相信只要判断好市场、做好项目的包装、定位，肯定能再沂南房地产市场上分得一片天下。

其实沂南这个项目和寿光的项目在地理位置上有些相似，沂南的城市发展也是往东、南面发展，我们的项目也同样是在老城区附近，南边就是马路，马路边上有很多餐馆、商店，人流量也比较大，有前期的项目优势。

和寿光的区别就是当地的经济条件较差，人均收入不太高，同时也没有大型开发商来带动房地产的发展，相对而言比较难带动整个房地产市场变化的节奏。

疑问：

当地的房地产市场还能这样有活力几年？

我们做高品质楼盘的同时，价格拉不上去，成本倒挂怎么办？

当地老百姓不认我们的高品质怎么办？

我们的项目改怎么定位、包装？

五、项目定位

我们在市调的过程中发现，楼盘多以多层为主、11层的小高层也不太多，18-31层的高层很少。

在和当地的代理商的聊天中，也得知当地人比较抵触高层，原因是电梯费太高。

但是在去年5月政府出台了购买高层优惠200元的政策之后，情况稍有好转，但是由于高层不多，也看不出到底有多少人接受了