海口景华项目营销报告Word文件下载.doc
- 文档编号:13902759
- 上传时间:2022-10-14
- 格式:DOC
- 页数:45
- 大小:650KB
海口景华项目营销报告Word文件下载.doc
《海口景华项目营销报告Word文件下载.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《海口景华项目营销报告Word文件下载.doc(45页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
第一部分 市场分析
一、国家宏观经济
二、海口房地产市场分析
三、项目评估/
第二部分 价格策略
一、定价原则/
二、拟定价格的相关因素/
三、价格定位/
四、价格提升/
第三部分 项目包装
一、项目商铺建议/
二、售楼处、样板房建议/
三、外部包装建议/
第四部分 营销推广建议
一、广告诉求/
二、入市时机和销售前提条件/
三、岛外销售策略/
四、销售组织计划/
五、销售费用预算/
六、销售管理/
第五部分 销售实施策略
一、销售前准备工作/
二、销售策略/
三、推广费用安排/
四、销售管理/
五、媒体组合策略/
第一部分
市场分析
一、国家宏观经济
1、2003年GDP增长率为9.1%,2004年上半年QDP增长率为9.6%,国民经济保持持续高速发展;
2、2003年全社会固定资产投资高速增长,原材料价格的大幅上涨;
3、国家加强宏观调控,特别是关于土地供应及信贷方面的政策调整;
4、中国经济的高速发展导致通货膨胀的压力。
二、海口房地产市场分析
(一)海南概况
海南省是中国唯一的热带海岛省份,是中国第二大岛,海南省管辖海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其海域。
位于亚洲太平洋经济圈的中部,北隔琼州海峡与广东省雷州半岛相望,西临北部湾与越南毗邻,东濒香港、台湾,东南是菲律宾,南以南海与马来西亚、印度尼西亚、文莱、新加坡相接。
至2001年底,全省有2个地级市,7个县级市,4个县,6个民族自治县,3个市辖区,1个办事处(西南中沙群岛办事处,县级);
基层设置200个镇,97个乡,18个街道办事处,2533个村委会,367个居委会。
海南省的省会海口市与香港空中距离仅50分钟,到上述其他各国和地区一般在2—3小时。
海南岛,陆地面积3.4万平方公里。
2001年末全省总人口795.55万人,海南岛是一个多民族聚居的岛屿,主要有汉、黎、苗、回四个民族。
(二)海口市概况
海口,有称椰城,是具有热带风光滨海特色的外向型国际性城市。
1988年4月国务院批准设立海南省及海南经济特区,海南是全国最大的经济特区,海口是其省会。
1、位置
海口地处海南岛北部,距大陆本土最南端海安港18公里。
2、面积
海口市陆地总面积236.44平方公里,目前正在实施大城市战略,城市陆地规划总面积将不断扩大,具有良好的发展潜力与前景。
3、人口
海口市2003年末常住人口为166.92万人,比上年末增长2.6%。
年末户籍总人口为139.19万人,比上年末增长3.7%。
其中,非农业人口为76.05万人,农业人口为63.14万人,分别比上年末增长6.4%和0.7%。
4、经济及社会发展概况
国民经济快速发展,综合实力进一步增强。
初步核算,2003年全市生产总值达238.18亿元(含农垦),按可比价格计算,比上年增长13.6%,创下了1993年以来最高增幅,比全国速度高出4.5个百分点,比全省快了3.1个百分点。
其中,第一产业增加值26.1亿元,增长6.1%;
第二产业增加值79.75亿元,增长25.9%;
第三产业增加值132.33亿元,增长8.7%;
三次产业结构由上年的11.6:
30.1:
58.3演变为11:
33.5:
55.5。
按常住人口计算,全年人均生产总值14454元,比上年增长10.7%。
市场物价降幅明显缩小。
全年居民消费价格总水平比上年下降0.2%。
分项目看,食品、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、居住类价格分别上涨1.5%、0.7%、0.5%和2%;
娱乐教育文化用品及服务、衣着、交通和通讯、家庭设备及用品类价格分别下降2%、3.8%、5.1%和1.8%。
各项改革继续深化。
以三权分离为目标的政府职能改革逐步深化,城市规划实行国际招标,引起国内外的关注;
以产权制度改革为重点,进一步推进国有企业改制改组,放开搞活小型企业;
继续完善国有资产监督、管理和运营的管理体制;
社会劳动保障、科学、教育、文化、医疗等各项配套制度的改革均取得新的进展。
劳动就业工作得到进一步加强。
年末城镇从业人员(包括私营及个体劳动者)50.35万人,比上年增长5%。
其中,城镇在岗职工22.25万人,增长0.1%;
城镇私营企业从业人员19.04万人,增长32.2%;
城镇个体劳动者8.69万人,下降20.8%。
全面贯彻落实中央和省关于就业再就业的方针政策,切实做好再就业工作,不断拓宽就业再就业渠道,全年通过多种途径实现2.34万名下岗职工重新走上工作岗位。
国民经济和社会发展中存在的主要问题:
经济总量小,结构性矛盾仍然突出,产业竞争力有待提升;
社会有效需求不足,居民消费欲望不强;
就业再就业压力增大,部分群众生活仍较困难。
(三)海口固定资产投资情况
1、固定资产投资稳步增长
2003年全社会固定资产投资额104.9亿元,比上年增长12.1%。
按经济类型划分,国有经济单位投资29.71亿元,下降8.4%;
集体经济单位投资2.03亿元,增长37.8%;
城乡居民个人投资3.66亿元,增长25.5%;
其他经济类型单位投资69.5亿元,增长22.5%。
按投资管理渠道划分,基本建设投资62.88亿元,下降7.6%;
更新改造投资6.17亿元,下降2.0%;
房地产开发投资27.7亿元,增长84%;
其他投资8.15亿元,增长96.0%。
按项目隶属关系分,地方项目完成投资93.22亿元,增长21%;
中央项目完成投资11.68亿元,增长77.8%。
2、三次产业投资结构发生新变化
2003年第一产业完成投资2.57亿元,比上年下降12.5%;
第二产业完成投资15.35亿元,增长1.3倍;
第三产业完成投资87亿元,增长1.5%。
一、二、三产业投资额的比例由2002年的1.3:
7.1:
91.6变化为2003年的2.5:
14.6:
82.9。
3、商品房施工面积增长迅速。
2003年商品房施工面积402.17万平方米,比上年增长85.6%,其中住宅施工面积342.69万平方米,增长94.3%;
商品房竣工面积89.4万平方米,比上年增长92.2%,其中住宅竣工面积81.23万平方米,增长97.8%;
商品房销售面积96.17万平方米,增长69.4%;
其中住宅销售面积92.62万平方米,增长67.1%。
(四)、海口市房地产市场分析
综述:
各种优惠措施促进海口房地产市场呈现新一轮投资开发热潮;
新开工工程呈现一片繁华景象;
处理处置积压房产(半拉子工程及烂尾楼)卓有成效;
旅游地产及旅游营销平台渐成热点。
分述:
(1)海口市土地使用政策
1、国家实行土地有偿使用制度,土地使用权可以依法出让、转让或抵押。
国有土地使用权出让最高年限为70年。
高科技工业项目用地和国家、省、市重点扶持的工业用地项目,按2元/m2收取土地使用权出让金。
国家、省、市重点扶持的旅游用地项目,限价销售住房用地和安居工程用地,可以在协议出让价格基础上优惠10%—20%。
2、医药企业的生产项目用地,凡与现有国有企业合作使用划拨地的,在依法补办土地出让手续后,免收土地使用权出让金;
投资医药生产企业或项目建设需要新征建设用地的,除按规定缴交征地三项补偿费、耕地占地税、菜田开发基金和征地管理费外,享受高科技工业项目用地优惠,按2元/m2收取土地使用权出让金;
医药生产企业的生活配套用地,经有关部门核准,按项目用地享受减半收取地价款优惠。
3、信息企业和高新技术信息项目生产经营用地,只收征地费、免收土地使用权出让金。
4、投资本市鼓励的工业项目,其有地除规定缴交征地三项补偿费、耕地占用税、菜田开发基金和征地管理费外,按2元/m2收取土地使用出让金;
属生活配套有地的土地使用权出让金,按标准地价减免二分之一。
(2)房地产市场呈现新一轮投资开发热潮
近两年来,海口市相继推出一系列促进积压房地产盘活的优惠政策,千方百计剔除了以房地产业热为主要特征的“经济泡沫”,使房地产业重新成为全市经济发展的新亮点。
海口曾是海南在20世纪90年代初期以房地产热为特征的泡沫经济的重灾区。
1995年,全市经济在过热之后跌到低谷。
当年GDP滑到了负增长的边缘,财政收入出现了连续两年的负增长。
从1991年至1993年的3年间,房地产投资分别为10亿元、26.9亿元和40.3亿元,分别占当年全社会固定资产投资的38.9%、49.1%和43.2%。
1991年、1992年海口市房地产业增加值分别比上一年增长1.5倍和3.5倍;
增长速度均比同期的工农业增长速度高出近10倍。
没有实业支撑的房地产业形成了带有泡沫色彩的虚假繁荣。
据统计,海口市在这一时期留下的空置商品房面积达300万m2,停缓建工程1209万m2,沉淀资金149亿元。
房地产泡沫对海口的经济发展产生了巨大的负面影响,经济增长速度直线下滑,全市国内生产总值由1992年增长83.8%滑到了1995年的1%,接近负增长的边缘。
1997年7月,海南省被国务院确定为处置积压房地产的试点地区。
本着“先易后难,试点启动,规范市场,积极促销”的原则,制订了一系列盘活积压房地产的优惠政策,积极探索处置积压房地产的新途径。
到目前为止,海口市共销售各类积压商品房140万m2;
处置闲置土地365公顷,其中包括收回闲置土地265公顷,另有100公顷限期开发。
积压房地产的处置为海口市经济发展注入了活力。
目前海口市出现新一轮的投资开发热潮,一批高新技术产业、旅游业、商贸业项目开发实施,以市场为导向,一部分设计新颖、市场定位准确的房地产项目也开始兴建。
如在工业大道上的长信海景花园、黄金海岸花园等一批中高挡的房地产项目。
据统计,全市正在平整场地和施工的房地产项目45个,面积约为88万m2。
新一轮的房地产投资主要是对原房地产项目的续建和重新启动。
海口市在处置积压房地产业中,对符合规划环保要求的高质量的房地产项目进行有限量的建设。
据统计,正在平整场地和施工的项目中,属于1998年后新批的项目仅有7个,其中已开工建设的有亚洲豪苑、昌茂花园、新世界康居花园、京江花园等4个项目,其余均为续建项目。
海口西海岸正在施工的房地产项目,都是原已报批或部分土地补偿的项目,如黄金海岸花园、长信海景花园及亚洲豪苑均取得了不俗的销售业绩。
处置积压房地产使海口市房地产市场死而复生。
2000年9月,海口成立了土地储备中心,265公顷闲置土地被收回后进入政府土地储备库,增强了政府运用土地杠杆调控经济运行的能力。
积压商品房转化为经济适用房,解决了部分住房特困户的困难,带动了房地产市场的回暖。
停缓建工程逐步得到处置,目前有260个停缓建工程确定了处置方案,临街、重要地段的33个停缓建工程复工建设,其中有21个已基本竣工,美化了城市景观。
(3)处理处置积压房产(停缓建工程)卓有成效
随着海口房地产的启动,两年内共盘活140万m2,处置积压房卓有成效。
两年中,海口市共销售各类房产226.65万m2,其中,消化各类积压房产约140万
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 海口 项目 营销 报告