老旧小区改造分析Word格式文档下载.docx

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安徽省人均GDP位于全国中列，因此我们选择安徽省的1.27万元每户作为全国“旧改”的平均标准。

根据这一标准，今年“旧改”规模约为900亿元，约带动固定资产投资0.64%。

在改造内容方面，今年大力推进的城镇老旧小区改造工作是此前改造工作的升级版，从单项改造变成把改造内容分成三类。

基础类，包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升、小区建筑物公共部位维修；

完善类，包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等；

提升类，包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助残等。

全国各省份在建立可持续资金筹措机制方面，均提出改造资金可以有以下5个基本来源：

中央补助资金、地方财政配套资金、单位投资、居民出资、社会资金。

此外，海南和北京等省份也提出对不同层次的改造内容引入不同的资金支持：

基础类改造项目，财政资金予以重点支持：

完善类改造项目，财政资金按“以奖代补”方式积极支持，要针对不同的改造项目确定“以奖代补”的标准（金额或比例）；

提升类改造项目，发挥财政资金的引导，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

在旧改所带动的产业链运转方面，钢材、外墙涂料、水泥、砂浆、建筑保温材料、木材等建筑设计和建筑材料属于建材行业产业链；

停车设备、绿化设备、电梯等属于建筑装修产业链。

在小区特色风貌、机动车位改造等的改造同时能够带动家电、家具、家居装潢等以及汽车等居民的内部消费需求增长，而完善休闲健身、养老托幼等其他设施也能够引致社区居民对当地社区内物业、餐饮、零售、教育、养老等服务的消费需求。

此外，在通信设施建设方面光纤到户和5G建设的改造内容也进一步促进了新基建产业的发展。

今年4月16日，国务院政策例行吹风会指出“推进老旧小区改造是扩大内需的重要举措。

自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。

2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。

2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍”。

截至5月底，有22个省份公布了2020年老旧小区改造的计划。

一、改造范围

在改造范围方面，该会议指出老旧小区改造的重点为2000年底前建成的住宅，“完善小区配套和市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平”。

福建省发布《福建省老旧小区改造技术导则》中指出改造范围是“2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城（城关镇）老旧住宅小区”。

此外，2000之后建成的一些小区也有改造需要，将改造范围扩大到2005年以后，比如福建省《福建省老旧小区改造技术导则》中提到“同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区”；

山东省今年发布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》中明确“到‘十四五’末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务”。

目前安徽、河北、贵州、青海四省公布了具体的投资计划。

安徽省2020年全年城镇老旧小区改造计划涉及户数总计259,691户，全省预计投资总额为329,969.9万元，平均每户可达到1.27万元。

青海省2020年全省计划改造老旧小区32,131户，分配补助资金48,197万元，平均每户为1.5万元。

贵州省2020年全省老旧小区改造共计59,605户，全省预计投资234,180.162万元，平均每户接近4万元。

河北省2018年发布《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》，指出全省共涉及141.31万户居民，供需改造资金129.6亿元，平均每户金额为0.9万元，不足1万元。

二、改造内容

附录1将各地主要改革内容分别归入基础类、完善类、提升类改造中，大部分省市的改造内容都涉及到这三个层次，而海南、湖北、广西、内蒙古在旧改相关文件中未涉及提升类内容。

此外北京和青海使用菜单式整改，分为基础类和自选类，基础类为必改内容，自选类基于居民意愿确定改造内容。

值得注意的是，各省份旧改内容基本都包括有条件的小区加装电梯等完善类改造内容，北方地区的旧改内容包括供暖设施的建设维护等。

此外，大部分省份的改造内容均包括通信设备、邮政和快递设备等的加设，安徽、浙江、贵州、福建和上海等省份同时加入了智慧城市的改造理念，如智慧安防、智慧消防、智慧停车等智慧社区设施、生态排水与海绵化改造等等。

三、资金来源

在改造资金方面，从2019年开始，国家将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。

今年4月的政策例行吹风会指出“一方面，中央给予补助，同时地方政府专项债给予倾斜；

另一方面鼓励社会资本和社会力量参与改造运营，帮助完善社区公共服务供给，以服务设施长期运营收入作为盈利点”。

四、产业链

在旧改所带动的产业链运转方面，各省份所使用的城镇老旧小区改造技术导则具有较大共性，以改在内容较为全面的《浙江省城镇老旧小区改造技术导则》为例，基本包括基础设施改造（道路交通、无障碍设施、给排水设施、电气设施、燃气设施、安防设施、房屋修缮、违章违建、环卫设施、停车设施、地下空间、通信设施）、小区环境优化（小区特色风貌、外立面改造、绿色技术改造、海绵化改造、景观绿化）、服务功能提升（休闲健身设施、养老托幼设施、多层住宅加装电梯、机动车位改造、局部改扩建、其他设施）。

其中在道路交通、房屋修缮、外立面改造、局部改扩建等方面改造所需要的钢材、外墙涂料、水泥、砂浆、建筑保温材料、木材等建筑设计和建筑材料属于建材行业产业链。

在无障碍设施、给排水设施、电气设施、燃气设施、安防设施、环卫设施、停车设施、海绵化改造、加装电梯等方面改造所需要的管材、线缆、阀门、停车设备、绿化设备、电梯等属于建筑装修产业链。

这两个行业同时作用于建筑行业产业链的上游和下游，涉及产业链较长。

五、22省2020年“旧改”计划