份郑州市房地产市场运行情况及度走势Word文档下载推荐.doc
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企业自筹资金为401.0亿元,同比增长55.2%,占比39.8%;
企业定金及预收款为135.5亿元,同比下降11.3%;
个人按揭贷款为69.6亿元,同比下降35.6%。
2.房地产业完成税收情况
2011年前3季度,郑州市房地产业完成税收67.2亿元,同比增长16.4%,增收9.5亿元,增幅比上年同期77.9%下滑61.5个百分点,增收额比上年同期下滑15.9亿元。
郑州市房地产营业税在全省18个省辖市排第18位。
3.商品房投放情况
2011年前3季度,全市商品房投放面积为1008.51万平方米,同比下降1.77%;
其中,商品住房投放面积为770.59万平方米,同比下降7.52%。
市区商品房投放面积为716.55万平方米,同比下降8.49%;
其中,商品住房投放面积为534.93万平方米,同比下降14.22%。
4.商品房销售情况
2011年前3季度,全市商品房销售面积为707.59万平方米,同比下降35.84%;
其中,商品住房销售面积为565.07万平方米,同比下降40.80%。
全市商品房销售均价为6629元/平方米,其中商品住房销售均价为5349元/平方米。
市区商品房销售面积为497.65万平方米,同比下降40.32%;
其中,商品住房销售面积为377.07万平方米,同比下降46.16%。
市区商品房销售均价为8024元/平方米,其中商品住房销售均价为6396元/平方米。
5.商品房累计可售情况
2011年9月底,市区商品房累计可售面积为621.59万平方米,同比增长46.26%,其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米,同比增长48.67%。
6.购房者构成情况
2011年前3季度,来自“本市城区”的购房者购买商品住房为10561套,购买占比为32.81%,较去年同期提高0.9个百分点;
“本市郊县”购房者购买2117套,占比6.58%,较去年同期提高1.6个百分点;
“本省其他地区”购房者购买16918套,占比52.56%,较去年同期降低0.7个百分点;
“外省市”购房者购买2349套,占比7.3%,较去年同期降低1.77个百分点。
7.二手房交易情况
2011年前3季度,全市二手房交易面积为214.18万平方米,同比下降17.14%;
其中,二手住房交易面积为205.83万平方米,同比下降15.76%。
全市二手房交易均价为3869元/平方米;
其中,二手住房交易均价为3751元/平方米。
市区二手房交易面积为148.43万平方米,同比下降21.61%;
其中,二手住房交易面积为142.34万平方米,同比下降22.41%。
郑州市区二手房交易均价为4816元/平方米;
其中,二手住房交易均价为4671元/平方米。
8.保障性住房完成情况
截至2011年9月底,全市保障性住房已开工建设5.57万余套,开工率为102%。
其中,经济适用住房新开工260.29万平方米、26891套;
廉租住房新开工13.84万平方米、2858套;
公共租赁住房新开工106.13万平方米、24753套,租赁筹集2269套;
棚户区改造完成拆迁5.54万平方米、1154户,开工建设7.77万平方米、1214套。
二、2011年第3季度郑州房地产市场运行情况
1.商品房投放情况
2011年3季度,全市商品房投放面积为402.3万平方米,同比下降8.7%;
其中,商品住房投放面积为328.37万平方米,同比下降9.92%。
市区商品房投放面积为279.18万平方米,同比下降16.1%;
其中,商品住房投放面积为214.41万平方米,同比下降21.47%。
2011年3季度,二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中原区商品房投放面积分别为60.33万平方米、11.46万平方米、24.46万平方米、69.41万平方米、59.32万平方米、54.2万平方米,同比增幅分别为-24.14%、-79.87%、33.33%、-16.13%、-9.47%、81.39%。
2.商品房销售情况
2011年3季度,全市商品房销售面积为238.46万平方米,同比下降40.99%;
其中,商品住房销售面积为193.32万平方米,同比下降44.53%。
全市商品房销售均价为7122元/平方米,其中商品住房销售均价为5685元/平方米。
市区商品房销售面积为180.45万平方米,同比下降41.4%;
其中,商品住房销售面积为138.92万平方米,同比下降46.15%。
市区商品房销售均价为8338元/平方米,其中商品住房销售均价为6612元/平方米。
市区商品住房的主力成交价格为6000元-7000元/平方米和7000元-8000元/平方米,其成交套数分别占商品住房总销售套数的20.09%和18.68%。
2011年3季度,二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中原区商品房销售面积分别为27.32万平方米、21.86万平方米、13.61万平方米、39.72万平方米、35.73万平方米、20.95万平方米,同比增幅分别为-32.87%、-57.54%、5.4%、-50.26%、-45.11%、-63.82%。
3.二手房交易情况
2011年3季度,全市二手房交易面积为78.06万平方米,同比下降19.02%;
其中,二手住房交易面积为74.7万平方米,同比下降14.99%。
全市二手房交易均价为4019元/平方米;
其中,二手住房交易均价为3909元/平方米。
市区二手房交易面积为53.55万平方米,同比下降24.56%;
其中,二手住房交易面积为51.24万平方米,同比下降24.6%。
郑州市区二手房交易均价为5083元/平方米;
其中,二手住房交易均价为4920元/平方米。
4.房屋抵押完成情况
2011年3季度,市区完成各类房地产抵押登记面积260.86万平方米,同比下降24.2%;
完成抵押登记金额118.45亿元,同比下降7.3%;
其中,完成在建工程抵押51.61万平方米,同比增长44%;
预购商品房抵押54.02万平方米,同比下降55.2%。
5.房屋租赁情况
2011年3季度,市区新增非住宅租赁管理面积36.1万平方米,累计完成603.6万平方米;
新增住宅登记备案864户,累计完成48159户。
2011年3季度,郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。
据市场调查,9月底和1月份相比,商铺租赁价格平均上涨5%,住宅租赁价格平均上涨15%。
三、2011年3季度郑州房地产市场特点
1.市场销售仍呈弱势但有所提升
2011年3季度,郑州市区商品房销售面积同比降幅达到4成以上,销售弱势仍然较为明显,但环比却出现一定量的增长。
3季度商品房销售环比增长5.1%,其中商品住房销售环比增长14.26%。
从各月情况看,市区商品房7、8、9三个月的销售面积分别为49.19万、65.27万和65.98万平方米,与去年同期相比分别下降50.53%、42.88%和29.99%,呈现环比增长、同比降幅缩小的态势,商品住房的成交面积集中在80-90平方米和120-144平方米。
郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。
郑州独有的区位优势和城市定位,赋有较强的辐射力和凝聚力,吸引了大量外地购房者来郑置业,一直以来外地人士是郑州购房者的主力军,所占比重较大,而严格的限购政策使外地购房者在郑的购房比例有所下降。
在限贷方面,今年央行采取了加息、提高购房首付款比例、放缓贷款审批速度、对部分人群实现限贷等措施,使得按揭购房的成本加大,抑制了部分依靠按揭购房的投资者和刚性需求者的购房热情。
另一方面,由于郑州前两年房地产市场销售增幅过快,部分消费者出现了抢购等非理性购房行为,提前透支了部分需求。
与此同时,近几个月郑州房价开始出现松动迹象,消费者的观望情绪渐浓,存在期盼房价下降的心理,一定程度上形成了部分消费者的持币待购。
2.县域房地产投放强劲
随着郑州都市区建设的逐步实施,郑州市区部分房地产企业进入县(市),带动了县域房地产的发展。
数据显示,2011年3季度,郑州各县(市)商品房投放量达到123.12万平方米,同比增长14.13%,高出全市增幅22.83个百分点,环比增长35.74%,高出全市增幅25个百分点,占到全市商品房投放总量的30.6%,较去年同期提高6.12个百分点,县域房地产正成为郑州房地产业未来的增长点。
3.商品住房供应结构更趋合理
2011年3季度,郑州市区商品住房投放面积环比增长9.44%,市场供应较为充足。
从商品住房的供应结构上看,90平方米以下商品住房共计投放15058套,占到3季度商品住房投放总套数的64.45%,较前6个月提高7.23个百分点;
其中,60-90平方米的商品住房投放占比较前6个月提高12.51个百分点,60平方米以下的商品住房占比降低5.28个百分点。
可以看出,在限购、限贷宏观调控政策下,开发商根据市场变化,适时调整产品结构,减少了以投资性需求为主要对象的小户型投放量,增加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。
4.商品住房价格出现松动
2011年3季度,郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米,呈现小幅下探的态势。
从各媒体透露的信息也可以看到,一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略,通过各种“明送暗降”活动进行促销,而开发企业在项目定价上也十分谨慎,新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略,商品住房价格表现出松动的迹象。
5.非住宅销售出现萎缩
自2010年4月“新国十条”出台后,郑州的非住宅市场便出现价涨量增的旺势,但今年5月份之后,随着限贷政策的深化,郑州非住宅市场销量开始出现萎缩。
3季度,非住宅销售面积为41.53万平方米,同比下降16.91%,环比下降17.14%。
价格方面,除7月份外,今年2月份之后的非住宅销售均格基本在13000元/平方米上下波动。
同时,受销售渐弱的影响,3季度市区非住宅投放量为64.77万平方米,较2季度下降15.53%,投放规模有所缩减,非住宅在商品房投放总量的占比也由2季度的28.13%减少至23.2%。
6.商品房存量持续增加
供应增加而销售减弱,使郑州市区商品房存量不断加大。
9月底,市区商品房累计可售面积为621.59万平方米,较去年年底增加251.2万平方米,增幅为67.82%,其中商品住房可售面积为382.49万平方米,较去年年底增加165.19万平方米,增幅为76.02%,再创今年以来的新高。
按照今年前9个月的销售面积均值计算,目前的库存商品房可售11个月,商品住房可售9个月。
从库存结构看,非住宅的累计可售面积达到239.1万平方米,占到库存量的38.47%,远高于24.23%的销售占比。
商品住房方面,60平方米以下的商品住房累计可售套数达到15688套,占到商品住房可售套数的30.96%,库存量较大,开发企业仍需进一步调整产品结构,满足市场需求。
7.高性价比产品去化良好
限购限贷政策后,投资者及购买者减少,一些拥有购买资格的人更加注重实惠和性价比,一些城市高附加值的产品成为了市场销售的主流。
数据显示,2011年3季度,商品住房销售面积排行前30名的楼盘共计销售81.78万平方米,占到季度商品住房销售总量的5
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