明珠雅苑开发项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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注册资金:
人民币500万元
业务范围:
生物技术、富硒大豆
法定代表人:
***
建设单位简介:
******生物科技有限公司的前身为***太坤生物科技发展有限公司,成立于2005年9月13日,后因公司业务发展需要经***省工商行政管理局备案,于2007年8月2日经xx县工商行政管理局批准变更为******生物科技有限公司,公司的经营范围、经营办公地址、注册资金等基本情况均未发生变化。
***公司注册资金为500万元,办公地址位于xx县建设东路88号,占地面积近30亩,现任法人代表为公司唯一股东***,公司性质为一人有限公司。
2007年末,该公司资产总额4000万元、负债0元,资产负债率为0。
公司现有富硒蛋白加工厂一处,千亩富硒大豆标准种植基地二处(分布于团结镇长兴村青山果园及xx望城镇),百亩富硒大豆标准种植基地三处(龙潭镇张匹马、板塘村共600亩,麻栗场镇150亩)。
***公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发、生物技术、生物制品的研究与开发以及相关农副产品的开发等。
3、可行性研究报告编制依据
(1)与委托方签订的咨询协议;
(2)国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
(4)《城市房地产开发经营管理条例》;
(5)《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对明珠雅苑项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
1项目建设符合国民经济发展
当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
目前,xx县正处于改造旧城,发展新城,扩内需、调结构的关键时期,住宅与商业房地产将进一步提升县域经济的快速发展,房地产占GDP的比重也将快速上升,对GDP的贡献率必将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2012年,我国城镇居民人均建筑面积将达到25平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到17%,城市化水平将提高到43%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,力争2015年达到人均建筑面积42平方米,主导户型为四室两厅和三室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将房地产业列为国家的支柱产业之一。
因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
对于xx县城未来的建设发展蓝图,xx县委、县政府有着清晰的认识与战略定位。
提出要把xx县城打造成为功能互补的商贸中心区、高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、武陵山区特别是大湘西领先的现代商业区、环境优美的生态宜居综合生态区。
武陵山中的一颗璀璨明珠——xx县,地处湘、渝、黔边陲,总面积一千一百多平方公里,总人口二十六万,是个以苗族为主的少数民族聚居山区。
xx县始建于清嘉庆三年(1798年),县城辐射规划控制范围38平方公里,其中城市中心区14.5平方公里。
古代为辰阳县地,定名永绥县,一九五三年改名xx县,属***湘西土家族苗族自治州管辖。
地势由南向北倾斜,形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。
平均海拔五百米,最高的莲花山海拔一千一百五十九米,最低的狮子桥海拔二百一十二米。
这里气候四季分明,年平均气温摄氏十六度,年平均降雨量一千四百一十八毫米,年平均日照一千三百二十四小时,无霜期二百六十九天。
新中国成立后,特别是改革开放以来,这里悠久的历史渊源,美丽的自然风光,丰富的矿产资源,繁荣的农村景象,灿烂的地方文化,众多名胜古迹,独特的民情风俗……如山花烂漫、群星闪烁,展现在人们面前。
xx县系雄奇挺拔的崇山峻岭,沟壑纵横的水色情调,构成了丰富多彩的旅游风光。
文学巨匠沈从文小说中的边城——茶峒,吊脚楼鳞次栉比,清澈剔透的清水河绕城而过,那情调俨然一幅美丽的画;
排吾的石栏杆,怪石嶙峋,鬼斧神工,形态各异,蔚为壮观;
弯曲幽静的古苗河盘山流淌,青松翠柏倒映水中,犹如一首流动的诗;
麻栗场的尖岩如南天柱直插云天,刺破青天锷未残,小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上直泻而下,恍若天上银河落九天……
目前,xx县虽然经济发展很快,人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头,但现有的人均住宅面积偏小,而且居住条件也比较差,与***省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此,改善xx县人民的居住条件已经成为xx县政府特别关心的问题之一。
同时,随着xx县城经济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使xx县城城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
如今,当你徜徉在被誉为“城市心脏”的边城广场,休憩在花草芬芳、恢宏雅致的边城花园,入住在花园式的城南紫竹园商住楼时,当你流连在被誉为“xx王府井”的边城步行街,登上四方宾馆、古苗河度假村等高楼大厦俯瞰xx全景时,展现在眼前的是宽敞整洁的环城公路、鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷……
可以期待的是,一座花园式的xx新城区正崛起于湘、黔、渝边陲。
见证城市建设的历史,我们不妨翻开历史那一册厚重的长卷,来检视沉淀了的沧桑世故。
据有关史志记载,清嘉元年(1795)因原永绥厅治吉多坪“孤悬苗地”,经常遭受苗民义军的袭击,不利战事和供给,于是拨银万余两,在花园寨旁,新建石城一座,名曰“花园石城”。
嘉庆三年石城竣工,嘉庆七年(1802),永绥厅署由吉多坪迁往花园石城。
这座新石城周长573.6丈,高1.3丈,底宽0.9丈,顶宽0.6丈,开东、南、西、大北、小北5座城门,分别刻有“太平”、“归化”、“迎恩”等门号,并建有城楼,城有垛口、炮台。
嘉庆五年,在东、西门外又各增建一座护城,俗称“小城”。
《论文》曰:
“垣,墙也”。
“壁、垣也”。
“墉,城垣也”。
于是,花园的“园”便逐渐演变为了xx的“垣”。
xx的城市建设怎么发展?
是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子、守摊子?
还是在继承中图发展,在保护中开发建设?
xx县委、县政府清醒地认识到:
只有经济发展了,才能带动城市建设。
当今世界,风起云涌的新城市运动,已不亚于一场恢宏浩大的战争,谁的城市品牌响,谁的城市品位高,谁的城市风格靓,谁就可能成为世界的中心。
如在国际上,纽约成为了世界政治中心,瑞士成为了世界金融中心,巴西成为了足球王国,维也纳成为了音乐之都,在国内有春城昆明、绿都长春、冰城哈尔滨、牡丹王国洛阳、东方圣城曲阜……。
那么,位于湘、黔、渝边陲的xx在城市建设方面举什么旗帜,创什么品牌,彰显什么风格?
用前任县委吴彦承书记的话来说:
“历史上从没有像今天这样,县委、县政府对城市建设认识更清楚、思想更统一、目标更明确、效果更显现。
”的确,思想上的解放,带来的是观念上的更新和城建理论的创新。
把握苗疆边城历史文脉。
xx是个以苗族为主的少数民族聚居山区,浓烈的苗族风情令人陶醉,文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒,更是令xx充满了无限神秘之感。
历经近现代两百来年的风雨洗礼,凝练了丰富多彩的苗族文化和边城文化,这些文化渊远流长,是城市建设的内在品格,该县的一切建设活动都要与之相近,以其为蕴。
科学调整城市布局,合理确定城市分区。
在考证城市发展沿革史的基础上,该县广泛征求城建专家、社会各界的意见和建议,在城市总体规划布局中结合地域、人口、交通、资源、产业特点,十五期间提出了依托区位优势,着力推进城镇化建设,打造湘黔渝边区“明珠县城”的口号,按照“山区县城,都市标准”的要求,确定了“打通东西、拓展南北,小县建大市”的思路和目标。
实现了城市建设发展的战略性转移。
推进市场经济以来,城市发展面临许多新情况、新问题、新挑战,如何主动适应市场经济规律,县委、县政府高瞻远瞩地提出了五个战略性转移:
一是由旧城改造向新区开发转移,吸纳农村剩余人口,提高城市化水平;
二是由单纯建设城市向全面经营城市转移,整合城市资源,着力突破困扰制约城建发展的资金“瓶颈”;
三是由被动解决历史遗留问题、还历史欠债向完善城市功能转移,提升城市建设品位;
四是注重由局部区域建设向综合整治、体现特色转移,突出城市个性,向建设品牌城市迈进;
五是由改善居住条件向改善人居环境转移,改善城市面貌,尤其是改善生态环境。
谋划了城市化进程发展蓝图。
围绕县城档次的提升,严格按照“优化城市环境,完善城市功能,塑造城市特色,提升城市档次”的思路狠抓规划编制和规划管理,做到“规划一张图,审核一支笔,建设一盘棋,配套服务一条龙”,其“龙头”作用凸显。
2003年《xx县县城总体规划》通过县人大常委会审查;
2005年完成了《xx县边城镇总体规划》、《城北控制详细规划》和县邮政局等7个单位的测绘;
2006年上半年完成《团结镇赖子堡村移民新区的总体平面设计》、《县农贸市场二期工程》等8个规划。
“依托经济发展为支撑”的城建思想深入人心。
在城市建设过程中,xx十分注重加大产业建设力度,以产业的做大做强推动经济的发展,以经济的发展推进城市化的进程。
他们在做大工业产业的同时,做活商贸产业。
“十五”期间,通过招商引资和聚集国有、集体及民间资本等方式先后筹集资金近4亿元,修建了城关集贸大市场、边贸大市场、金三角大市场、商业中心、文化一条街、边城步行街等商贸流通市场,新修了果雄、四方、古苗河度假村、太丰、天丰等一批较高档次的宾馆。
同时,放低农民进城门坎,在入学、就业、保险等方面给进城农民以优惠,促进农民向非农方面转移,城镇常住人口和流动人口已由2000年的3.5万人发展到近8万人。
商贸设施的日趋完善和县城人口的增加,既聚集了人气,搞旺了财气,又繁荣了县城。
现在的xx县城,东起东门口,西到凉水井,南起铁合金厂,北至花果山,商店超市、饮食店、娱乐场所、宾馆招待所,鳞次栉比,热闹非凡。
在城南、城北开发和旧城改造中,他们实行旧城改造与新区开发并举,个人修建和开发商连片开发互动,单位筹资和个人出资结合,大力发展房地产业。
通过五年的努力,投资近2亿元的边城步行街已完成了第一期工程,投资3000万元的城南紫竹园商住楼群销售一空,城南安居小区、商业中心、农贸中心文化一条街、边城公园等一批精品住宅小区房产交易十分火爆。
xx房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃的市场之一。
交通是一个城市的名片,要让所有经过xx的人,先从交通这张名片上认识xx了解xx。
随着城市道路的建设和竣工,已经使209、319国道过境车辆全部绕城经过,从而缓解了老城主街道的压力,既有力地拓展了xx县城的空间,也大大提升了xx城市建设的品位。
本案所在地的建设路改造,既是打造美丽xx县城的世纪战役,也是一项深受拥护的民心工程。
整个工程拆迁26个单位、222户居民住宅、1.5万平方米的黄金铺面,涉及到1200余人。
建设路的全面改造,宽阔的不仅是道路,快捷的不仅是交通,它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上的投入,拉动了内需,激活了市场,整个建设路的改造,拉动了民间资本投入5000万元,临街新建楼房300余栋,新增商业门面1000多间。
2004年,全县投入420万元对县城老街进行了改造,这是县委、县政府继建设路改造后县城升级提质的又一项重大举措。
县城老街东起河码头,西至xx镇小学,包括西长街、解放街、老正街、东正街、瓦厂坪,全长
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