高档住宅综合居住区项目可行性研究报告Word格式.docx
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1.2项目背景
项目位于##自治区**市西海湾,北向直面湖泊,借景开发,条件优越。
总占地面积53亩,容积率3.08,用地性质为商住用地,土地使用权70年。
1.2.1项目名称
本项目定名称为:
XX
1.2.2开发公司
##某某房地产开发有限公司
1.2.3承担可行性研究工作的单位
房地产代理有限公司
1.2.4研究工作依据
国家及**市地方房地产相关政策法规规定
**城市经济及城市建设发展概况
**市政府对城市的发展规划
**市地方建安造价及政府相关规费收取标准
**市房地产现状调研及未来发展
项目规划设计方案
1.2.5项目建设规模
项目拟规划建设成为“国际·
风尚·
亲水·
社区”的高档住宅综合居住区,总建筑面积约为11.58万㎡。
第二章项目投资环境
2.1**市概况
(1)、行政区划
目前**市辖区80万人(港口区、防城区、上思县、东兴市),港口区10多万人,港口区渔洲坪街道办事处所辖人口约2万。
港口区是**市政府所在地,是全市政治、经济、文化、金融中心,是北部湾经济区二级城镇建设区。
到2020年,**全市城市建成区人口达50-60万人(防城区及港口区),建设用地面积达70平方公里(目前30.29平方公里),城市发展主要向北、向东及企沙方向拓展。
(2)、交通
陆路交通有铁路、高速公路与全国干线连网,海路与80个国家和地区的220个港口通航。
高速公路直抵港口,西湾跨海大桥和江山至东兴一级公路把我国公路网与越南乃至泛亚公路网联成一体;
**市至南宁国际机场、北海机场全线高速公路。
西行40公里可进入越南,北距南宁150公里,东至北海170公里。
是西南省分及中部省分在西部大开发战略和中国--东盟自由贸易区贸易往来的最便捷海、陆出海门户。
(3)、房地产投资
2007年房地产业快速发展,完成投资16.41亿元,增长2.03倍,增幅居全区首位。
(5)、经济基础
2007年**全市财政收入突破15亿元,工业总产值突破200亿元,增幅排全区第一。
(6)、知名企业
项目东面渔洲城工业园区内2100多亩土地,规划分期开发,目前已有10多家企业落户,年产值可达8亿元。
大海粮油、中电电厂、中石油、武钢、白龙核电等大型企业先后入驻港口区及企沙工业园区。
2.2**市房地产市场概况
(1)规划特点
●当地房地产开发项目以多层一梯两户为主,一梯多户小高层、高层产品开始出现;
●桃花湾广场以南闹市区可开发用地稀缺,重点建设区域在桃花湾广场以北区域及市行政中心周边的南北大道和东西大道区域;
●当地以开山平整土地或填海造地作为房地产开发用地。
(2)供需特点
●港口区在售商品房主要集中在桃花湾广场一带,在售住宅楼盘有7个,港口城中心高层项目1个(和德国际21层),中心区楼盘基本售完。
08年上半年新推楼盘仅闹市区和德国际及怡景花园,三房、一房利销,两房滞销。
●桃花湾片区楼盘封顶时消化量达到85%-90%,众多楼盘均在2007年市场消化完,08年下半年市场增量大,集中在桃花湾广场以北区域,产品竞争同质化严重,竞争环境不容乐观。
2.3典型案例户型结构
●市场供应主要以三房为主力户型,居家舒适型的三房120-130㎡市场供应量大,其中120㎡内三房市场销售情况较好;
●在售楼盘2007年下半年销售60套左右,而08年上半年仅和德国际开盘销售近40套,剩余近10套两房;
●单间、一房一厅户型市场供应量极少,仅有渔万路板块的和德国际及金港阳光有少量单间及一房户型;
一房户型基本无存量;
市中心板块两房滞销,三房、一房利销;
●85-90㎡的三房一卫市场供应稀缺;
●恒信花园高层、丽景湾二期3栋多层即将推出,新增楼盘将会有强盛花园、金凯利项目、凯乐园路21层项目等;
●预计未来两年内港口区每年将有逾40万㎡供应量。
典型案例户型结构表
项目名称
1房1厅
2房2厅
3房2厅2卫
4房2厅
楼中楼
畅销户型
南部——港口老城区板块
和德国际
1栋高层21层
36-55㎡
78㎡
106.25㎡(2+1)
120㎡
150㎡
130-200㎡
1房40㎡
怡景花园
2栋多层
----
90㎡
108-110-115
-116㎡
140㎡
---
——
同德·
金港阳光
1栋小高层,70套
50㎡
70-90㎡
110㎡
售完
北部——桃花湾板块
西湾·
恒信花园
别墅\多层\小高层\高层
高层未推
86㎡
109-128-130
-142㎡
148㎡
242-280㎡
2房、3房
80-110㎡
欧景蓝湾
200亩,14万㎡
113-120㎡
77-150㎡
华厦·
丽景湾
60亩,7万㎡.多层
110-136㎡
185-210㎡
越秀祥龙苑
29亩,192套多层
80㎡
海悦华府
单体,总建3.2万㎡
44㎡
86-90㎡
145㎡
170㎡
金凯利西南明珠国际城
酒店、商街、住宅,总建150万㎡
向南居
多层、小高层
36㎡
88㎡
125㎡
151㎡
199㎡
2.4市场价格状况
(1)重点楼盘销售价格:
●在售楼盘均价2850-3500元/㎡之间,以和德国际、西湾·
恒信花园、欧景蓝湾为代表。
●整体均价已从2007年初的1800元/㎡涨到目前3000元/㎡,2007年房价上涨近1000元/㎡,2008年上半年上涨200元/㎡。
2.5在售楼盘销售周期:
2008年上半年在售的楼盘中,项目封顶时销售率均在85%以上,交房时基本售完。
2.6消费需求特点分析:
(1)、群体构成:
●主要以港口区内的驻港单位职工(行政事业职员);
●入港经商工商业主、周边工厂单位职工为主;
●南宁、北海、东兴、广东、福建、柳州、桂林一带外来投资者。
(2)、消费动机:
●驻港单位职员满足居家的需求,在新区换房改善码头原单位的旧居住环境。
●北部湾经济区正式实施,北部湾经济区二级城镇建设区房产投资有潜力。
结论
市场供求:
●主力户型在120-140㎡之间三房,户型发展处于满足大众型需求阶段,此种户型的市场需求从目前的在售楼盘来看已趋缓,恒信花园在推出近5个月时间销售量仅为50套左右。
●投资型小面积房产少,单间、一房一厅受睛睐,和德国际36-55㎡小户型最畅销。
●2008年2月北部湾经济区规划正式实施,到2020年,**市区人口将由原来14万人新增至50-60万人,则在未来12年内要增加40万人左右,若港口区按**市三分之一人口计算,每年平均要增加的人口在1.1万左右,按照人均住房建筑面积25平方米计算,每年需建设住房约28万平方米。
●据预测港口区未来两年内的供应量在40万㎡左右,平均每年供应量仅为20-30万㎡,市场仍处于供小于求的市场环境。
市场价格:
●自2007年以来港口区的快速发展,不断引进外资建设城区,国内知名大型企业先后入港,刺激了房地产需求,商品房的销量也急剧上升,市场一度出现了“供小于求”的大好局面,商品房的销售价格在2007年上涨近1000元/㎡,08年上半年房价依然呈上涨趋势。
●港口区房地产市场供应已全部向桃花湾广场以北区域集结,多层住宅减少,小高层、高层住宅将成为主要产品型态,产品品质提升,预计几年内住宅价格也将会向上攀升。
产品特点:
●市场存量户型以三房为主,面积120-140㎡,一房一厅、二房基本无存量。
●85-90㎡小三房户型基本无供应。
市场趋势:
(1)形象及地位:
港口区是**市的行政中心,城市名片。
(2)消费趋势:
港口区大面积土地作为行政单位用地,可供房地产开发的土地有限,高层、超高层住宅消费必成为主流,房价必然上涨。
(3)大盘开发:
港口区上百亩的项目都要开山平地或围海造地,因此大盘项目开发在港口区显得很有份量,也很难得。
住宅消费要升级、房价会突破、投资市场要开启、高端需求要填补这是港口口区房地产市场发展的必然。
**经济发展的未来预测
**作为泛北部湾区域经济合作的重要产业走廊,因此,防城各级政府抓住“中国-东盟经济区”、“北部湾”建设的大好时机,大力发展经济建设,市容市貌,经济发展,城市建设,环境建设等各方面的发展有目共睹,凭借着独特的地理位置优势,吸引了一批国内外大企业、大财团的投资。
特别是武钢的入驻将带来10万的外来人口入住,两大世界500强企业强强联合投资打造的大海粮油公司,年销售收入超过50亿;
总投资250亿人民币的白龙核电站的破土动工,国内大型的地产开发商纷纷投向**这块投资兴业的热土,随着广东龙光地产的入驻,原来100亩的大盘规模也将打破,龙光以1000亩的项目开发成为**的龙头地位,目前港口区新区的房价也从去年初的2500元/㎡上涨到今年的3100元/㎡,市场前景非常好。
综合各方面的因素,我们有理由相信,在“XX”项目的实施及经营周期内,目标客群涵盖面广,客源充足,有着充足的市场支撑。
第三章项目区域概述
3.1项目所在区域概述
3.1.1项目所在的西湾片区,整体定位为**未来的CLD;
西湾广场位于港口区西面,位于西湾生活区的核心位置,交通便利,海关、市公安局、财政局、规划局、交警支队、工商局正位于西湾生活区中央,从西湾广场到**市老城区仅用10分钟车程。
西湾广场位于**市未来CLD核心位置,拥有得天独厚的资源优势:
1420亩碧波荡漾的桃花湾内湖;
宽阔的兴港大道,景色秀丽的青山,以及西湾海景等景观资源。
西湾片区作为中央住宅区的地位目前已是完全得到了市场消费者的认可,随着规模庞大房地产项目在西湾片区启动建设,希望将呈现出中央商务区的气质,获得更好的发展前景。
3.1.2西湾片区景观资源优越;
西湾片区拥有得天独厚的资源优势,片区四周环海,内有1420亩的桃花湾内湖、景色秀丽的青山,以及西湾广场,共同组成了西湾片区优越的景观资源。
丰富的景观资源,极大的提升片区的居住品质,是该区域成为西湾高尚住宅区的有力保证,也是本项目不可多得的优势条件。
3.1.3全新的高起点城市CLD新区,成为西湾城市最具发展潜力的投资区域;
项目所在的西湾广场是**港口区行政、金融、贸易、学校、休闲的核心区,建成后将成为集齐舒适住宅、体育健身、娱乐休闲、自然景观四大功能为一体的中央生活小区。
不论在地理位置还是在功能配套上,西湾广场都能称为“防城之心”。
由于地处西湾的优越位置,商贸区周边均为已开发或正在开发的成片大型城市高档住宅小区项目。
再加上政府的高标准、综合性的高起点定位规划以及政府高调的强力建设支持,片区将成为**市最具发展潜力的投资区域。
无论是从地理位置上,还是从居住环境上和居住购买能力上,西湾片区都具有良好的投资和使用价值。
本项目自身的素质高与区内竞争楼盘相比,产品先进,具备国际化的规划设计,立面,园艺高档,各方面优势明显,具备强有力的竞争力,对众多外地投资置业者有极大
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