价格明显偏低界定正当理由Word文档下载推荐.docx
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同期同类房地产平均
销售价格
10%的,税务
机关可委托房地产评
估机构对其评估。
纳
税人申报的房地产转
让价格低于房地产评
估机构评定的交易价,
又无正当理由的,应
按照房地产评估机构
评定的价格确认转让
收入。
对以下情形的房
地产转让价格,即使
明显偏低,可视为有
正当理由:
1、法院判定或裁
定的转让价格;
2、以公开拍卖方
式转让房地产的价格;
3、政府物价部门
确定的转让价格;
4、经主管税务机
关认定的其他合理情
形。
案例:
大型房地产开发
除商业房产自用外,
其余所有的住宅用房
全部销售给企业内部
职工,销售价格为每
平方米
3200
元。
企业办理项目工
程决算,确定该项目
的开发成本为每平方
米
3500
评估人员采集了
同类、同期、相近其
他房地产信息,市场
平均售价为每平方米
6500
销售价格属于税
法规定的“价格明显
偏低且无正当理由”?
企业提出四条陈
述理由:
一是合同各个方
面时间早,合同已经
备案。
二是此次的开发
项目纯为解决企业内
部职工的住房问题,
不对外销售,具有集
资建房性质;
三是企业所开发
的项目属直接销售不
是企业资产无偿分配
给职工的行为;
四是税法中所确
认的“价格明显偏低”
的“正当理由”或
“不属于正当理由”
具体如何界定,并没
有明确,仅凭评估人
员的经验判定企业销
售房屋行为“价格明
显偏低且无正当理由”,
难以让人信服。
既要充分考虑到
企业的特殊商业目的,
又要避免税企分歧,
应按以下标准来衡量
和评判:
一是看公允价格。
自产产品
低于正常销售价格;
外购产品低于其
购进产品成本。
二是看产品质量
标准。
只有合格和不合
格两种。
只要有产品
质量部门检验证明的,
应视为“具有正当理
由”。
三是看特殊销售
目的。
销售给企业内部
职工、销售给关联企
业、以非货币形式换
取其他单位和个人的
经济利益、以产品作
为投资、分配股东、
以产品或商品作职工
福利分配等。
《中华人民共和
国营业税暂行条例》
第七条规定,纳税人
提供应税劳务、转让
无形资产或者销售不
动产的价格明显偏低
并无正当理由的,由
主管税务机关核定其
营业额;
国增值税暂行条例》
销售货物或者应税劳
务的价格明显偏低并
无正当理由的,由主
管税务机关核定其销
售额;
国消费税暂行条例》
第十条规定,纳税人
应税消费品的计税价
格明显偏低并无正当
理由的,由主管税务
机关核定其计税价格;
国土地增值税暂行条
例》第九条中规定,
纳税人转让房地产的
成交价格低于房地产
评估价格,又无正当
理由的,按照房地产
评估价格计算征收土
地增值税。
一、关联企业的
规定
1、关联企业的确
定
关联企业,是指
有下列关系之一的公
司、企业和其他经济
组织:
⑴
在资金、经营、
购销等方面,存在直
接或者间接的拥有或
者控制关系;
⑵
直接或者间接
地同为第三者所拥有
或者控制;
⑶
在利益上具有
相关联的其他关系。
(征管法实施细则)
注意:
这里指限
制了关联企业,对于
股东、管理人员等相
关联个人没有作出明
确的规定。
2、可以调整的情
况
纳税人与其关联
企业之间的业务往来
有下列情形之一的,
税务机关可以调整其
应纳税额:
购销业务未按
照独立企业之间的业
务往来作价;
融通资金所支
付或者收取的利息超
过或者低于没有关联
关系的企业之间所能
同意的数额,或者利
率超过或者低于同类
业务的正常利率;
提供劳务,未
按照独立企业之间业
务往来收取或者支付
劳务费用;
⑷
转让财产、提
供财产使用权等业务
往来,未按照独立企
业之间业务往来作价
或者收取、支付费用;
⑸
未按照独立企
的其他情形。
3、调整的方式
税务机关可以按
照下列方法调整计税
收入额或者所得额:
按照独立企业
之间进行的相同或者
类似业务活动的价格;
按照再销售给
无关联关系的第三者
的价格所应取得的收
入和利润水平;
按照成本加合
理的费用和利润;
按照其他合理
的方法。
4、非关联企业的
纳税人有下列情
形之一的,税务机关
有权核定其应纳税额:
(六)纳税人申报
的计税依据明显偏低,
又无正当理由的。
(税
收征管法)
实际上,
这一条的杀伤力要比
关联企业的要大,因
为无论税务部门能否
证明关联企业,用这
一条就可以通杀。
举个例子:
在房
屋销售过程中,经常
会碰到工商、税务、
银行、房产等机关和
部门的人员来买房子,
要求给点优惠。
正常
标价单价
6000
元,给
他们优惠后
4500
元
(当然还是要比成本
高),如果碰到个较真
的税务人员,非要按
这一条卡,可真就没
有法子了。
二、营业税的依
据
纳税人提供应税
劳务、转让无形资产
或销售不动产价格明
显偏低而无正当理由
的,主管税务机关有
权按下列顺序核定其
营业额:
(一)按纳税人
当月提供的同类应税
劳务或者销售的同类
不动产的平均价格核
定。
(二)按纳税人
最近时期提供的同类
应税劳务或者销售的
同类不动产的平均价
格核定。
(三)按下列公
式核定计税价格:
计税价格=营业
成本或工程成本
×
(1+成本利润率)
÷
(1-营业税税率)
(营业税实施细
则)
三、所得税的依
开发企业出现下
列情形之一的,税务
机关可对其以往应缴
的企业所得税按核定
征收方式进行征收、
管理并逐步规范,同时
按《中华人民共和国
税收征收管理法》等
税收法律、法规的规
定进行处理,但不得
事先规定开发企业的
所得税按核定征收方
式进行征收、管理。
6.纳税人申报的
计税依据明显偏低,
(国税发
〔2006〕31
号)
而核定的方法如
下:
税务机关有权采
用下列任何一种方法
核定其应纳税额:
参照当地同类
行业或者类似行业中
经营规模和收入水平
相近的纳税人的税负
水平核定;
按照营业收入
或者成本加合理的费
用和利润的方法核定;
按照耗用的原
材料、燃料、动力等
推算或者测算核定;
方法核定。
采用前款所列一
种方法不足以正确核
定应纳税额时,可以
同时采用两种以上的
纳税人对税务机
关采取本条规定的方
法核定的应纳税额有
异议的,应当提供相
关证据,经税务机关
认定后,调整应纳税
额。
(征管法实施细
如果真的
需要核定征收,运作
得当的话,对于目前
的某些房地产开发企
业可能倒是一些好事
情。
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- 价格 明显 偏低 界定 正当 理由