新编确认稿旅游商区高端精品主题客栈建设商业计划书Word格式.docx
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第七章投资收益及回报……………………………………………..19
第八章关于风险及退出………………………………………………..20
第一章项目介绍
客栈作为“度假”的.实物载体,所提供的.将不只是“住”的.功能这么简单’.住不同的.客栈,体会“生活在别处”的.新鲜、放松、舒展、安静祥和’.这种生活是跟日常生活完全不一样、“非常态”的.;
不是因为去某地游玩、商务而客观需要的.暂时栖身之地,是人们希望体验,而主观选择的.一种生息修养方式’.在这种前提下,“住”反而是被弱化的.功能,客栈的.气场、情调、氛围等等一切能让人身心舒展、有别于日常生活感受的.元素,才是它最大的.意义’.“客栈”的.定义并没有一个统一的.标准’.既区别于商务酒店和快捷酒店,又涵括其传统接待客人的.意思
客栈,是为了让客人们,在住家之外,有个具有家庭气息、不像酒店那么冰冷的.度假、休闲住宿的.地方;
或者,让客人们,在旅游时,有个还算有格调有点温馨却又不贵的.地方’.
客栈,更像是“别墅”的.替代品’.在大众不能普遍拥有休闲度假的.第二居所、第三居所的.情况下,让大众可以短期的.享用一个具备休闲度假的.、性价比还可以的.家庭式居住场所’.
客栈和酒店的.区别,主要是规模、家庭软性风格、轻度&
自助式服务’.
客栈更体现了对传统居住文化,生活体验文化的.基因唤起’.有天有地,院落和园景,自助聚会的.公共空间,独具特色的.房间风格,非奢类消费和价格’.
“XX精品高端客栈”是一家位于丽江束河古镇致力服务于中高层收入,针对消费能力及消费欲望较强人群的.高档精品型客栈’.
客栈以情侣、夫妻及休闲度假人士为主要服务对象,而其核心是通过优质的.服务,体验,另类的.主题特色给广大来丽江旅游休闲的.游客,提供住宿,娱乐,休闲、餐饮,交友等项目以及一个更好的.情感交流与娱乐的.平台’.
第二章市场调研目标人群及分析
丽江客栈作为中国旅游的.一个独特存在,它的.文化核心体现为一种在别处的.栖居文化’.丽江在很多人心目中是向往的."
身心和灵魂的.栖居之地"
,是人与自然和谐相依,人的.身心在此轻松愉快,懒散自得,浪漫情调为主题’.丽江的.美,在于天设地造的.山水美与丽江人千百年来所创造的.人文美非常协调地融合在一起,使丽江显现出一种独到的.、不可替代的.个性和魅力’.来丽江休闲的.人,有的.为感受人文与自然之美而来,有的.随心潮和好奇而来,也有的.为吃喝玩乐,寻找所谓的.艳遇而来,或者是为了诗意般的.生活方式而来,这样的.理想境界正是丽江客栈缔造并承载的.’.
丽江客栈按照类别可以分成以下几种:
按吸引特色
客栈类型
吸引点
代表性客栈
纯住宿型
满足基本的.住宿和安全卫生需求,价格便宜
丽江2005年以前的.客栈;
大部分初级的.客栈
观景型
依山傍水,或紧邻风景区,有观景阳台,具备良好的.观景视角
如丽江阅古楼,春天客栈等游客可以体验到开阔绝佳视野景观
个性主题型
主题鲜明,每间客房都不一样,建筑、室内设计、装饰等都极具特色
如花间堂,真美体验就是感受完全不同于一般的.东西’.客栈把体验新事物放在服务的.第一位
服务体验制胜型
提供热情友好的.个性化服务、院落式的.公共交流空间、并有小型的.特色体验项目,如手工等
如丽江的.纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈客栈极力打造家庭版的.温暖,在客栈,游客完全可以享受家人般的.温暖和关爱’.
总结个性化客栈和服务型客栈是未来趋势
按投资规模
客栈投资额总体呈现小规模特点,在成熟区域有快速增长趋势
∙客房数量——大多为30间以内
∙客房面积——大多为10-30平米,则客栈面积一般为400-1000平米(客栈一般都有较大的.公共空间)’.
∙投资额——单间客房投资2-10万,客栈投资总额一般在30万以上,根据地理位置投资人有差异,根据是否自有房产有差异
区域
客栈客房数量
单间客房面积
客栈投资额(万元)
古城内
85%的.客栈房间数量在15间以内
15-25
平米为主
2014年10个标间的.客栈的.转让费一般为80万以上,现在初始投资一般200-500万,并出现千万级的.客栈
束河
大多为20间以内(38%为10间以内,35%为11-25间,16%为21-30间,11%为20间以上)
15-30
一般为80万到150万,含转让费,剩余房租,设施设备等
古城周边
大多为30间以内(38%为10间以内,35%为11-20间,16%为21-30间,11%为20间以上)
10-30
约30-80万左右
按照经营主体
投资经营主体
产权方
物业获得方式
典型案例
评价
个人
当地居民
自有
部分家庭旅馆
初期的.主要方式
∙特点:
自发性,投资小,风险小,管理服务水平较低’.
∙适用:
一般在旅游发展初期,或者经济发达区域,居民市场意识较强、管理服务水平较高
外来投资者
租赁为主,或购买
丽江大部分客栈
最主要的.方式
相对前者主动性更强,投资更大,风险也更大,有一定的.经营管理水平,但严重依赖投资者个人’.
一般在旅游快速发展期,旅游越成熟,外来投资者越多’.
企业
租赁或购买
中青旅西栅
非常少见的.方式
•特点:
投资大,管理服务水平高,定位中高端’.
•适用:
具备良好发展条件的.地区,且企业的.资金实力和旅游管理水平高的.情况况’.
(二)定位&目标市场
首先,要进行定位,要做哪一种?
什么风格?
什么档次?
什么价位?
服务什么人?
客栈那么多,没有清晰的.定位、特色、竞争力,尽管可能可以做起来,但可能很难产生品牌和把入住率做得更高,即通过吸引客户来赚到足够的.钱或更多的.钱’.
接下来,就是客群、档次和价位、风格的.定位了’.高中低端,都有客源、也都可以’.这个其实跟自己的.品位、圈子、理想、利润目的.有关’.曲高寡合、薄利多销,做装修和特色比较精致,价位比较中等,适合白领、普通中产、讲究品质的.学生、企业和社团’.这是比较主流的.消费阶层
这个定位,又跟选址有关,选址又跟做大类有关’.选址其实就是选位置,要考虑交通、景观、配套、路过的.视觉识别度等’.不同于一般的.商业店铺选址,因为主要网络营销和客栈本身打造为主,不需要在繁华地段和依赖上门客’.从互联网营销的.效果和趋势,只要客栈自己有特色和意境、有路可达,略为偏点也不要紧、反而显得清幽清静’.
基于前期的.市场调研,对目标市场分析如下:
高收入群体
现在都市工作,学习,生活压力越来越大,该群体虽然有着可观的.收入,但生活循规蹈矩,,缺乏激情,生活没有亮点’.幸福感,归属感,成就感都不高’.本客栈为他们提供一个释放压力,调节身心寻找浪漫,放空自己感受新颖个性的.视觉文化体验的.最佳场所’.
夫妻情侣
对于已结婚多年的.夫妻情侣朋友,每天面对同样的.人、同样的.家,或许已没有当初刚结婚时的.激情与新鲜感,本客栈为夫妻朋友们提供一个寻找最初的.美好的.机会,更是夫妻朋友们结婚纪念日的.不二选择!
其他暂住者
包括从其他地方来当地游玩的.人、出差者,以及各种原因无法及时返回而不得不在外留宿者’.
小众群体
热爱旅行热爱交友的.达人,艺术工作者如,画家、摄影师、歌手等
不断行走于各地,领略各色风景人文,渴望认识新的.朋友,倾听他人讲诉自己故事的.群体而丽江客栈就成了一个极其重要的.途径,朝夕相处,同食同住,得到在书中看不到的.东西’.
潜在顾客
XX精品客栈以其独有的.放松休闲娱乐的.气息’.日后,必将吸引许多慕名而来的.顾客前来体验’.
总之“XX精品客栈”的.目标群体主要定位于在丽江有一定消费能力的.中高层群体,也会定期向大学生及刚步入社会收入较低的.年轻人提供特价优惠房’.做客栈,要做定位,把目标客群细分’.
(三)市场竞争
客栈之所以在丽江的.酒店业中独占鳌头,是因为客栈的.营业重点是以客房为主,价格就不过过高,甚至使用各种市场策略来吸引顾客’.何况近年来,旅客不再热衷于参加毫无个性,呆板的.旅行社,反而喜爱与个体旅游,大大促进了丽江客栈的.发展’.
有特色的.装修才能在竞争中更胜一筹,近年客栈在装修上的.投入越来越大了,有的.十来间房的.客栈甚至花上百万装修!
使用各种名牌家具、床上用品、雕刻精良的.实木、超高档卫浴等等,很多客栈的.设施早已超过五星级酒店了,例如古城内的.真美客栈、阅古楼客栈等’.当然这跟客栈的.定位有关系,也源于高端游客的.增加!
客栈与游客量关系
若假设客栈平均客房15间,平均每间客房床位数1.5(客栈大部分都是大床房和标间),客栈需保证的.基本入住率为70%,则客栈数量与所需的.全年过夜游客量存在如下关系(过夜游客量与总游客、过夜游客比重、过夜游客游客平均停留时间都有关):
客栈数量(家)
平均客房数(间)
平均每间客房床位数(床)
保证的.基本入住率
全年所需基本过夜游客量(万人次)
100
15
1.5
70%
57.5
300
172.5
800
459.9
1000
574.9
3000
1724.6
目前丽江客栈从床位房到野奢概念的.帐篷客各特色可满足不同需求的.客栈已远超3000家,媒体报道2014年来丽江的.游客超2000万人次,丽江客栈市场供大于求’.优胜劣汰脚步变快,因经营管理不善,推广营销不及时,资金补充不到位等原因的.客栈,转让转型的.太多’.
在丽江创业开客栈意味着机会与风险并存,因为丽江的.客栈数量庞大,竞争激烈’.这就意味着要投入更多的.心血来经营客栈,认真调查市场,不断分析并总结经验,创新经营模式,不断提高服务质量,制定独具特色的.客栈招牌才能将客栈做大做强’.
第三章设计装修风格
丽江现有的.几千多家客栈可以分为三种类型’.第一种是纯粹的.纳西建筑风格,没有改动,完全复制了纳西的.文化、民俗,典型的.纳西民居式客栈’.处在古城五一街和七一街的.部分客栈就是这样’.第二种是现代性的.商务型的.客栈’.客栈设计和布局完全按照现代流行元素建造而成,充满动感和时代气息’.第三种是纳西风格和现代元素结合的.客栈’.客栈把纳西的.文化、习俗和现代元素有机的.融合在一起’.这样看起来客栈既充满古朴的.纳西风味,又不失现代的.情调,是入住的.游客游离于现代文明和古代文化之间,十分的.惬意’.比如地处五一街的.丽江逸景湾客栈就是典型代表之作’.
好的.设计风格,应该算是做客栈的.核心竞争力方面’.定位领袖特劳特有本书叫《视觉锤》,讲得是如何把产品的.外观和Logo标记做得视觉上能记忆和难忘’.比如黄色大M,就让人遥远一看,就知道麦当劳来了’.客栈在外形风格或颜色上或者名字上,是可以这么去追求,让顾客有个记忆力’.记住形状,比记住名字还容易,是直觉反应’.比如中国人的.形象文,就是很典型的.直觉思维、视觉思维来的.’.
好的.设计布局是粉丝传播的.诉求的.一个预呈’.即,在进行房间、厅的.设计时,要考虑到顾客拍摄的.需要’.即,可能未必
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